Качественные офисы "второго эшелона"

Как на фондовом рынке существуют «голубые фишки» и компании второго эшелона, так и на рынке столичной офисной недвижимости традиционно выделяют два класса качественных офисов – А и B. Оба этих типа коммерческой недвижимости востребованы на рынке. В частности, по данным компании Colliers International, на сегодняшний день уровень вакантных площадей в классе А составляет 2,7 %, а в классе B – 6,4 %.

При этом с начала года в столице было куплено и арендовано 270 тыс. кв.

 

 

м офисных площадей «второго эшелона», что, в общем, не мало. В целом же, по оценке старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, в Москве работают и приносят своим владельцам доход 3,1 млн. кв. м офисных площадей класса B, что соответствует примерно 69 % всего офисного рынка.

Класс B не значит плохо

То ли по школьной привычке, то ли в силу популярности русских междометий, но класс B традиционно воспринимается как нечто не соответствующее необходимым критериям. Это не совсем так, точнее, совсем не так. В частности, доказательством несправедливости этого суждения могут служить как сами арендаторы этих офисных центров, так и арендные ставки, по которым компании получают свое «жизненное пространство». В частности, в бизнес-центре «Каскад» на Сущевском Валу, который руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина называет одним из самых успешных офисных центров, арендует офис Московский банк реконструкции и развития, при этом свободных площадей в здании почти не осталось. В настоящий момент управляющая компания предлагает клиентам только 192,5 кв. м на первом этаже. Арендные ставки в этом центре, реконструированном в 2003 году, составляют $ 600 в год, включая НДС и коммунальные платежи.

Успешным проектом класса B называют бизнес-центр «Авиа-Плаза» на пересечении Авиамоторной и Красноказарменной улиц

Другим успешным проектом класса B эксперт называет бизнес-центр «Авиа-Плаза» на пересечении Авиамоторной и Красноказарменной улиц. В настоящий момент комплекс состоит из двух корпусов, в первом из которых располагается префектура ЮВАО, а во втором, 17-этажной башне, предлагаются офисы в аренду. На сегодняшний день в этом комплексе осталась незанятой только половина этажа – офисное помещение площадью 400 кв. м, то есть около 3 % всей площади здания. Арендные ставки в этом комплексе составляют $ 610 за кв. м в год.

По словам Антонины Лаировой, достойными конкурентами первых двух центров являются бизнес-центры «Красная роза» и «Черри Тауэр». Оба этих объекта расположены в более привилегированных районах Москвы, чем «Каскад» и «Авиа-Плаза»: первый из них находится на улице Тимура Фрунзе, а второй – на Профсоюзной улице. В первом центре арендует офис известная консалтинговая компания Knight Frank, а арендные ставки начинаются от $ 510 за кв. м, не считая НДС. В свою очередь офисный центр «Черри Тауэр» был перестроен из долгостроя «Дома книги», однако проект оказался успешным, и арендаторами нового офисного центра стали такие компании, как «Уралсиб» и Panasonic Russia. Кроме того, здесь снимает офис консалтинговая компания Михаила Касьянова. Ставки аренды в этом центре варьируются от $ 550 до $ 750 за кв. м, что позволяет некоторым экспертам относить его к классу А. Оба последних центра представляют собой примеры реконструкции: если «Черри Тауэр» был создан на базе долгостроя, то «Красная роза» возникла на месте ткацкой фабрики.

В первой очереди бизнес-центра «ЛеФОРТ» на Электрозаводской улице предлагаются офисы от $ 365 за кв. м
В среднем, арендные ставки на офисы класса B в Москве не так высоки, как в перечисленных выше центрах. Например, в первой очереди бизнес-центра «ЛеФОРТ» на Электрозаводской улице предлагаются офисы от $ 365 за кв. м, а в бизнес-центре «Яуза Тауэр» аналогичный показатель равен $ 450. В целом, по данным Colliers International, средняя ставка на офисные помещения класса B составляет в столице $ 495 за кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Последние новости

За первый квартал 2006 года, по данным управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, в Москве появилось 4 офисных центра класса B. Во-первых, это два объекта за пределами Третьего транспортного кольца: вторая очередь бизнес-центра «ЛеФОРТ», а также бизнес-центр на Алтуфьевском шоссе. Во-вторых, были построены третий корпус «Авиа-плаза» и технопарк «Сапфир» на Щербаковской улице. До конца 2006 года девелоперы планируют пополнить ряды офисных центров «второго эшелона» еще пятью объектами: второй очередью «Верейской плазы», бизнес-центрами «Ростэк» и «Новосущевский», а также офисными центрами в Научном проезде и на Гончарной улице.

В отличие от более высокого ценового сегмента, эксплуатационные расходы обычно автоматически включаются в арендную плату

Большинство новых офисов в Москве сдается под чистовую отделку – в связи с этим арендодатель компенсирует клиентам затраты на приведение помещений «в надлежащий вид». В комплексах класса B размер этой компенсации составляет, по данным Антонины Лаировой, около $ 115 за кв. м. При этом, в отличие от более высокого ценового сегмента, эксплуатационные расходы обычно автоматически включаются в арендную плату и достигают $ 50-90 в год с каждого квадратного метра. Все эти особенности офисного рынка класса B, по мнению экспертов, сохранятся до конца года, что же касается арендных ставок, то они, как водится, продолжат расти – примерно на 6-9 % в год.

Алексей Лоссан Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...