Куда бросить «якорь»?

Сегодня мы более подробно остановимся на разработке концепции торгового центра с точки зрения особенностей выбора и размещения «якорных» арендаторов. Для начала отметим, что торговые центры как минимум не все одинаковы – различие между дискаунтером районного масштаба и огромным моллом за МКАД, вероятно, доказывать не нужно. А если существует различие, причем по многим параметрам, должна быть и классификация.

Традиционно на столичном рынке торговых помещений используется адаптированная к нашим условиям американская классификация Urban Land Institute (ULI), согласно которой ТЦ делятся как по размеру арендуемой площади (микрорайонный, районный, окружной, суперокружной, региональный, суперрегиональный), так и собственно по концепции: специализированный, фестивал-центр, торгово-общественный центр, торговый центр моды, аутлет-центр, пауэр-центр, ритейл-парк… Надо сказать, что классификация ULI адаптируется к столичным реалиям каждым участником рынка индивидуально. Так, по словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрея Жамкина, принятая в компании классификация выглядит следующим образом.

 

 

Все торговые центры описываются одновременно несколькими параметрами:

1. Зона охвата
2. Основная специализация
3. Целевая аудитория ТЦ
4. Сопутствующая специализация (наличие/отсутствие)

«Отличие этой версии заключается в том, что мы не ставим четких рамок для небольших микрорайонных и районных ТЦ. В классификации ULI прописано, что «якорным» арендатором таких центров является супермаркет, но все чаще на окраинах города появляются небольшие торговые центры, где из-за высокой конкуренции продуктовых магазинов размещать супермаркет невыгодно, – рассказывает Жамкин. – При разработке торгового центра мы определяем также, на какую целевую аудиторию должен быть ориентирован ТЦ, товары какого ценового уровня должны там быть представлены».

Если классификация у каждого участника рынка своя собственная, то описываются ей одни и те же торговые центры, и, несмотря на незначительные терминологические расхождения, общие для каждого класса закономерности с точки зрения специфики выбора и размещения «якорных» арендаторов выделить все-таки можно.

Итак, в первую очередь, что такое «якорный» арендатор («якорь», «маяк», anchor)? На столичном рынке применяется определение ULI, по которому «якорь» – крупный (как правило, сетевой) оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории ТЦ на правах арендатора или собственника и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. Повышая лояльность к ТЦ и привлекая покупателей, «якоря» получают возможность пользоваться льготной арендной ставкой (по данным Becar. Commercial Property, размер ставки может быть в 10 раз меньше, чем для обычного арендатора). «В качестве «якоря» могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания – фудкорт, предприятия услуг – кинотеатр и т. д.). Функцию «якоря» могут выполнять имидж-места, некоммерческие объекты, например, памятники архитектуры», – уточняет руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

«Принцип размещения «якорей» в ТЦ разного формата примерно одинаков, – рассказывает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов, – чтобы попасть в «якорный» магазин, клиент должен пройти мимо всех остальных операторов. Кроме того, с помощью грамотного расположения «якорей» можно «заставить» потенциальных покупателей подниматься на верхние этажи (в качестве такого «маяка» может быть, например, кинотеатр или фудкорт). Тем не менее, определенная специфика выбора и размещения «якорей», безусловно, существует».

Так, микрорайонный ТЦ рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса, располагается внутри жилой застройки, ориентирован на покупателей, проживающих поблизости. Исходя из этого, наиболее типичными якорями (на долю которых приходится от 30 до 50% торговой площади) здесь будут супермаркеты, продуктовые точки, аптеки, магазины бытовой химии. Впрочем, как отмечает Ольга Кисарина, этот формат может обойтись без четко выраженного «якоря».

Для районного ТЦ «якорем» традиционно выступает продовольственный супермаркет, расположенный на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Что касается формата community center (окружной, суперокружной, городской), его торговая площадь составляет от 10 до 35 тыс. кв. м. Отличительной особенностью формата является то обстоятельство, что он не включает в себя крупноформатные магазины (более 5 тыс. кв. м). Как правило, здесь уже 2 «якоря» (до 40% площадей), чаще всего это супермаркет (1-й этаж), а также универмаг товаров для детей или же другой промышленный универмаг (2-й этаж).

Региональный ТЦ (более известный как молл) обладает общей площадью порядка 40-80 тыс. кв. м; «якорями» выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50-60% торговой площади), кроме того – торговые галереи, магазины электроники, фудкорты, мультиплексы, аттракционы. «Маяки» располагают на противоположных участках ТЦ, с тем чтобы посетители обращали внимание на прочих арендаторов. Что касается суперрегионального ТЦ, его концепция совпадает с предыдущей, разница только в масштабах – как торговой площади, так и ассортимента товаров и развлечений.

Исходя из концептуальной специфики ТЦ можно выявить следующие закономерности: аутлет-центр и фэшн-центр не имеют ярко выраженных «якорей»; для фестивал-центра «якорем» будет совокупность предприятий развлечений и общепита (как правило, они располагаются в центре торговых галерей, впрочем, в зависимости от особенностей развлечений и этажности ТЦ, «якоря» могут находиться и в конце галерей). Для специализированного центра функцию «якоря» будет выполнять специализированный (например, строительный) магазин или группа магазинов; для пауэр-центра – это 3–5 оптовых клубов или магазинов низких цен, занимающих от 75 до 90% площадей.

Если же говорить о наиболее характерных тенденциях, касающихся подбора и привлечения «якорных» арендаторов, отмечает Константин Андрианов, «тенденция к укрупнению и многоформатности торговых комплексов приводит к тому, что все чаще во вновь открываемые объекты привлекаются 2, 3 и более крупных «якорных» арендатора». Кроме того, все чаще «якорными» арендаторами становятся операторы развлекательной индустрии: кинотеатры, спортивно-развлекательные заведения, игровые клубы и т. д. В идеале крупный торговый комплекс стремится максимально расширить спектр предоставляемых условий и развлечений, привлекая разнопрофильных арендаторов.

Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...