Мэрия сыграет на офисном рынке

На московский рынок коммерческой недвижимости выходит новый игрок – столичная мэрия. Руководитель городского департамента имущества Владимир Силкин объявил, что со следующего года застройщики будут расплачиваться с городом не квадратными метрами, а живыми деньгами, как это уже делается в жилом секторе с 2003 года. Полученные средства будут направлены на строительство новых коммерческих объектов. Что же получится в итоге?

Благие намерения…
Такое решение, по словам Силкина, мэрия приняла, чтобы ликвидировать проблему острого дефицита офисных площадей: спрос на рынке коммерческой недвижимости Москвы в несколько раз превышает предложение.

 

 

Если обратиться к статистике, общий городской фонд нежилых помещений составляет 45 млн кв. м, из них только 7 млн кв. м сдается в аренду. Столичный градоначальник Юрий Лужков на прошедшем заседании правительства Москвы заявил, что потребность города в офисных площадях составляет еще 7 млн «квадратов».

Предполагается, что полученные от застройщиков деньги будут направлены чиновниками на строительство новых офисных и производственных помещений. В столичном департаменте имущества надеются, что благодаря этому город получит гораздо больше коммерческих площадей, чем сейчас.

По подсчетам участников рынка, уже после первых сборов со строительных компаний (то есть в конце 2008 года) мэрия получит средства на возведение минимум 1,5 млн кв. м офисных помещений. В следующем году в Москве планируется построить 1,75-2 млн кв. м коммерческих площадей, доля города по инвестиционным договорам составляет от 25% до 50%, в зависимости от местоположения объекта, то есть 437,5-500 тыс. кв. м. По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, мэрия получит за эти «квадраты» от застройщиков, если исходить из среднерыночной цены, примерно $2-2,5 млрд. За эти деньги реально построить 1,5-2,7 млн кв. м офисных помещений (от 3 до 5 раз больше, чем по старой схеме).

…И привязка к реальности
Однако не все эксперты считают, что инициатива мэрии приведет именно к насыщению рынка коммерческой недвижимости. «Это хороший выход. Но вопрос в том, что компании, которые могут построить хорошие офисные центры (а их ограниченное количество), – это все-таки в большинстве своем инвестиционные строительные компании, – считает председатель правления компании Mirax Group Алексей Адикаев. – Соответственно, ни один девелопер просто так на генподряд у правительства Москвы не пойдет. В этом есть сложности. Здесь, конечно, есть и западные игроки, которые, вполне возможно, пойдут на подрядные работы, но цены там очень хорошие, для Москвы это будет тяжело и дорого».

Кроме того, строительство означенного объема площадей, очевидно, растянется на значительные сроки. Как заявил Владимир Силкин, до конца текущего года Москомархитектура должна определить площадки под строительство, а начать строить городские офисы мэрия планирует лишь с 2009 года. Таким образом, первая порция «городской» коммерческой недвижимости, даже при условии «стахановских» темпов строительства, будет введена в эксплуатацию еще нескоро. По прогнозу Алексея Адикаева, в лучшем случае года через 2-3 появятся первые проектные предложения, а построены офисы могут быть лет через 5-6.

Так что о том, что городская инициатива приведет к снижению арендных ставок за счет увеличения предложения, говорить явно преждевременно. Зато, похоже, уже в ближайшем будущем застройщикам придется конкурировать с мэрией за земельные участки. Как известно, недостаток земли в Москве ощущается весьма остро. Гектаров на всех не хватит, о «нерезиновости» столицы, думается, напоминать нет необходимости. Вот и еще один аргумент в пользу того, что арендные ставки снижаться не будут: ввиду элементарной нехватки мест под строительство (плюсуем сюда еще и участки, которые «забирает» город под возведение собственных коммерческих площадей), объем последнего снижается, ну а ставки, напротив, растут.

Думается также, что «городские» офисы не смогут в полную силу конкурировать с коммерческими: во-первых, солидную долю возведенных «квадратов» отдадут на нужды административных ресурсов. Во-вторых, мэрия при отборе арендаторов традиционно делает выбор в пользу владельцев малого бизнеса, так что бизнес крупный, в особенности международные компании, вряд ли «поселятся» в офисах, возведенных мэрией.

В чем смысл?
Что получает от новых правил столичное правительство? Очевидно – доходность офисных центров сейчас выше доходности от жилой недвижимости. А кроме того, наличие в активах коммерческой недвижимости диверсифицирует риски для любого собственника, А правительство Москвы — крупнейший столичный собственник, владеющий львиной долей недвижимого имущества, почему бы ему не взять под крыло еще и строительство коммерческой недвижимости?

Понятно, что новая схема позволит не только увеличить предложение на рынке коммерческой аренды, но и пополнить городской бюджет. Вспомним: раньше ряд компаний арендовал у города помещения по льготным ставкам. Но сейчас московское правительство реализует специальную программу: льготы сокращаются, а арендная плата – повышается. В 2006 году ее рост составит 30%, в 2007 году – еще 30% и в 2008 году – 20% (приоритетным для города отраслям будут, как нетрудно догадаться, созданы особые условия). Владимир Силкин уже не раз заявлял журналистам, что «сдавать в аренду помещения рыночной стоимостью свыше 150 тыс. руб. за 1 кв. м по социальной цене 1000 руб. – это экономический нонсенс», значит, такой порядок будет изменен. Таким образом, от сдачи «собственноручно» построенных офисов в аренду городская казна в будущем получит солидную прибавку. Для примера, в 2005 году, когда арендные ставки правительства можно было назвать символическими, поступления от арендаторов составили более 12 млрд руб.

Мария Нагибина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...