Многофункциональные торговые комплексы

Рынок торговой недвижимости в настоящий момент находится в переходном состоянии. По мере его развития конкуренция между проектами будет усиливаться, на первый план начнут выходить нешаблонные решения. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны тому, что в них сделан акцент на востребованные рынком профили, среди которых все заметнее становится доля крупноформатных многофункциональных комплексов.

Начнем с определения

Многофункциональным комплексом называют объект недвижимости, который содержит два или более из нижеперечисленных форматов. Это магазины, салоны услуг, офисы, развлекательные заведения, которые создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.

 

 

В России только наметилась тенденция создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. На рынок выходят здания, в которых люди живут, работают, совершают покупки, получают социально-бытовые услуги. Это, конечно, оправдано как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей), так и с точки зрения обеспечения безопасности, что сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.

В зависимости от назначения объекта одну из его функций считают основной, а вторую — дополнительной, или сателлитом.

Впрочем, нередки случаи, когда функции существуют достаточно автономно, не сочетаясь друг с другом, но и не мешая одна другой.

Многофункциональные центры принято классифицировать в зависимости от их профилирующей функции.

Торгово‑офисные центры

Основная их функция — торговая, однако часть помещений занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из‑за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов «Бекара», в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем первый этаж будет задействован на 100 %, второй — на 50 %, третий — на 25 %. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные выполняют другие функции, например идут под офисы. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант хорош для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив крупный участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не съест — покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно занимать торговыми заведениями, а частично — офисами или чем‑то иным.

Сочетание торговли и офисов — нейтральное. Обе функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ритейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы торговой и офисной частей комплекса никак не связаны между собой.

При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Ошибки на данном этапе могут привести к существенному снижению эффективности работы объекта в будущем. Так, в одном из крупнейших и умнейших комплексов Москвы, каким по праву считают «Новинский пассаж», несмотря на несомненные его достоинства, не удалось обеспечить сбалансированности всех составляющих. Архитектурное решение объекта не располагает к его посещению — за его фасадами попросту не угадывается торговый центр. Можно высказать претензии по поводу состава и размещения арендаторов: бутики соседствуют с игральными автоматами, нет ярких якорей. Все это наряду со сложностями при парковке автомашин у центра не способствует росту популярности торговой зоны у потенциальных покупателей. В итоге торговые галереи комплекса остаются полупустыми.

Офисно‑торговые центры

Центры с доминирующей офисной функцией допускают наличие торговых площадей. Как правило, это бизнес-центры любого класса с магазинами на первом этаже. Формат магазинов зависит от уровня основной составляющей. Так, в бизнес-центрах классов А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны. Прекрасное местоположение объекта и высокое благосостояние проживающих рядом граждан позволяют обеспечить оборот магазинам. Здесь будут вполне уместны бутики дорогих бизнес‑сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазины импульсивных покупок, а также салоны красоты, центры банковских услуг, рестораны. Удачным примером служит «Атриум» — один из первых бизнес-центров класса А в Петербурге, где весь первый этаж с галереей выполняет торговую функцию.

В бизнес-центрах высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Наличие большого просторного ресепшен — непременное условие подобного бизнес-центра, но если его разместить в бутиковой зоне, где бывает больше всего покупателей, то это создаст неудобство для посетителей деловой части комплекса. Поэтому следует сделать отдельные входы в деловую и торговую части центра.

В бизнес-центрах классов В и С, а также в офисных центрах, не попадающих в классификацию, действует другой принцип: сами арендаторы комплекса являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж здания. В данном случае очень важно, чтобы размещение магазинов было удобно для арендаторов бизнес-центра. А специализироваться подобные магазины могут на бытовых товарах и услугах, товарах импульсивного спроса т. д.

Таким образом, торговля в данном случае выполняет сопутствующую функцию при офисах, помогая формировать поток покупателей.

Среди крупных московских проектов можно назвать «Альфа-Арбат Центр» (ул. Арбат, 1). Здание оснащено по новейшим технологиям. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже, остальные заняты офисами.Пример наиболее масштабного проекта — офисно‑торговый комплекс «Москва-Сити». Он предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках проекта предполагают создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, имеющую три составляющие (бизнес, досуг и проживание). На данный момент введены в строй «Башня Багратион» и первая «Башня на Набережной» (вторую планируют сдать в IV квартале 2005 года).

Гостинично‑торговые комплексы

Данное сочетание довольно распространено. Если профилирующая функция здания — гостиничная, то на первом этаже создают магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высокого класса: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Они ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет.

Торгово‑гостиничные комплексы

Вообще‑то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются и даже мешают друг другу (причем больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится соседство с многолюдной торговой зоной). Как правило, такие сочетания возникают из‑за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торгово‑гостиничном комплексе «Владимирский пассаж» гостиничная функция возникла из‑за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов), было продано компании только с тем условием, что в нем устроят гостиницу (это связано с историей переуступки прав). Для инвесторов торговая функция явилась профилирующей. Однако в здании семь этажей, что слишком много для торгового комплекса. Если бы не данное условие, инвесторы предпочли бы создать торгово‑офисный центр, поскольку гостиничная функция сложная, а ее реализация — дело дорогое.

Во «Владимирском пассаже» постарались максимально развести торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа — для гостей гостиницы и для посетителей торгового центра. Пространство организовали таким образом, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение не вызывало проблем.

Проектировщики продумали различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице получать бонусы благодаря соседству с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу люди получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально решили проблему ресепшен малого размера — пока там оформляют документы на группу, гости могут оставить вещи в холле и пройти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у варианта «гостиница плюс торговый центр» все равно есть недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того чтобы идти в бар гостиницы, человек спускается в супермаркет в торговом центре и покупает продукты и алкогольные напитки там, лишая гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.

В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

Торгово‑развлекательные комплексы

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТК является создание там развлекательной инфраструктуры.

Сочетание этих функций считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Поэтому, если местоположение и размер комплекса позволяют обустроить в нем развлекательную зону, это сделать необходимо. В результате совершения такого шага повысится конкурентоспособность комплекса, поскольку благодаря реализации обеих функций можно будет поддерживать потоки посетителей. На сегодняшний день доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Развлекательная территория — это обычно более высокие этажи здания. Внизу, на первых двух или трех этажах, находятся торговые помещения, а последние отдают под кинотеатр, помещения для спортивных развлечений, рестораны и так далее. Поднимаясь в ресторан или спускаясь к выходу после киносеанса, посетители проходят через торговые этажи и делают покупки.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг — многозальные кинотеатры (мультиплексы).

Большинство мультиплексов создано как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считают одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающих иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате чаще всего идут новинки мирового кино — кинофильмы, которые интересны горожанам любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса обусловлена включением в его рамки кинотеатра.

К сожалению, реализация развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможна. Кинотеатр — мощный генератор активности, однако он требует наличия специальных помещений. Поэтому его обустройство становится реальным только в новых комплексах.

Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором.

Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

Удачным якорем для торгового центра считают также боулинг- и фитнес-клубы.

Правда, есть мнение, что развлекательные услуги в России пока не играют роль прямого якоря, привлекающего покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых имеют статус целевых мероприятий, и люди посвящают время либо одному, либо другому занятию.

И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах становится их значимой важной частью. Реализация развлекательной функции позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость комплекса.

Особенности создания концепции многофункциональных комплексов

При выборе формата комплекса, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности того или иного шага, а на исследования рынка и советы консультантов.

Профессиональный консультант принимает во внимание факт наибольшего и наилучшего использования объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид эксплуатации максимально эффективен. При этом приходится учитывать следующие параметры: законность, физическую осуществимость, финансовую целесообразность и др.

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении: необходимо четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена и ей не приходилось искать нужную дверь.

Основную задачу многофункционального комплекса определяют, исходя из местоположения. Там, где проходимость хорошая, имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, но место характеризуется отличной транспортной доступностью, стоит задуматься об офисной функции. Выгодное местоположение способно спасти любой проект, даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Но лакомых площадок в крупных городах становится все меньше, поэтому усилия надо сосредоточить на разработке концепции. Удачная концепция вытягивает даже объект с отнюдь не блестящим расположением. Перечислим плюсы и минусы многофункциональных комплексов.

Плюсы многофункциональных комплексов

-Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
-экономия ресурсов;
-наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
-несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;
-удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
-застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
-уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта.

Минусы многофункциональных комплексов

-Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);
-потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
-плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;
-возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
-более дорогие и сложные эксплуатация и управление;
-сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.

Олег Спивак Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...