Москва в дефиците

Водочный король поможет Лужкову достроить "Сити"
А сам мэр подумывает, не переименовать ли "Москва-Сити" в "Великий Посад"
"Проект "Москва-Сити" еще никогда не был так близок к завершению, как сейчас". Подобное высказывание главного архитектора столицы Александра Кузьмина, назначенного руководителем и ответственным координатором проектных работ по программе развития Московского международного делового центра "Москва-Сити", похоже, имеет под собой основания.

"Проект "Москва-Сити" еще никогда не был так близок к завершению, как сейчас". Подобное высказывание главного архитектора столицы Александра Кузьмина, назначенного руководителем и ответственным координатором проектных работ по программе развития Московского международного делового центра "Москва-Сити", похоже, имеет под собой основания.

Во всяком случае, главный архитектор официально заявляет, что остававшиеся до недавних пор свободными 15 участков на территории "Сити" приобрели своих хозяев.

 

 

Это означает, что до 2007 г. (столь длительный срок объясняется сложным характером будущих зданий - это небоскребы высотой до 80 этажей) на территории "Москва-Сити" должны быть воплощены все ранее заявленные проекты. К ним относятся административно-торговые небоскребы, общая площадь которых составит более 2 млн кв. м, и многоуровневое центральное ядро, наземная часть которого будет перекрыта куполом 350 на 150 м (вполне сравнимо по размерам с Красной площадью).

Мэр Москвы, главный инициатор грандиозного проекта, планирует переселить в "Сити" после окончания всех строительных работ мэрию и Государственную думу РФ. И подумывает, не переименовать ли неблагозвучное для русского уха "Сити" во что-нибудь более понятное, например, "Великий Посад". Лужков сам предложил такой вариант на одном из заседаний Градостроительного совета. Учитывая высочайший авторитет мэра в столичных архитектурных кругах, можно не сомневаться, что если дело дойдет до реального переименования проекта, то другие предложения даже и рассматриваться не будут.

Вообще Юрий Лужков с легкостью может менять свое мнение - впечатляет, как быстро мэр отошел от позиции полного неприятия строительства высотных зданий в Москве к их активной пропаганде. Еще в начале года что "Москва-Сити", что программа "Новое высотное кольцо" пребывали в полном небытии. И вот на тебе - летом все переворачивается с ног на голову. Координатором программы "Новое высотное кольцо" назначается главный строитель Владимир Ресин, а "Сити" теперь будет курировать главный архитектор города. А сам мэр, по слухам, очень активно участвовал в привлечении инвесторов именно в проект "Москва-Сити". Правда, из известных девелоперов в этом проекте пока что засветилась только турецкая компания "Энка", которая уже осенью начнет строительство одного из высотных зданий и даже определилась с выбором консалтинговых агентств по его продвижению на рынке. Из других же инвесторов на слуху пока только ОАО "Северсталь", которое должно, судя по всему, выступить инвестором строительства высотки "Северная башня", да "Газпром", еще в 2001 г. приобретший права на строительство аквапарка (строительство уже идет) и изъявлявший желание построить что-нибудь еще.

Остальные инвесторы покуда себя особо не афишировали. Но они, скорее всего, уже определены - поскольку официально согласованы проекты уже трех небоскребов. Непонятна ситуация лишь с главным из них - 648-метровой 115-этажной башней "Россия" (второе название - "Федерация"), которую некогда планировалось сделать символом выставки ЭКСПО-2010 (этой выставки в Москве не будет). Еще недавно предполагалось, что инвестором и застройщиком главной башни выступит компания "Строймонтаж", которая даже учредила для этих целей компанию "Миракс-Сити". Теперь же их имени в имеющемся списке инвесторов не видно. Впрочем, удивляться здесь особенно нечему: например, корпорация "Конти", с 1997 г. занимавшаяся проектом высотного кольца Москвы и вложившая немалые суммы в его разработку, была в этом году мягко отстранена от прямого управления проектом и заменена на более понятную фигуру - Владимира Ресина. Со "Строймонтажом", судя по всему, произошла похожая история.

Общие вложения в "Сити", по словам Александра Кузьмина, составят порядка $10-12 млрд, а инвестиции в строительство зданий оцениваются в $3 млрд. И, глядя сегодня на эти цифры, начинают возникать версии, почему о захиревшем проекте "Москва-Сити" вдруг вспомнили.

Произошло это в минувшем мае, на собрании акционеров ОАО "Сити" (это управляющая компания проекта "Москва-Сити"). Тогда в совет директоров "Сити" вошли четыре представителя (всего там 9 человек) не известной широкой публике компании "Сивест", в том числе ее гендиректор Антон Исупов. Чуть позже его избрали и новым президентом управляющей компании - вместо Ирины Гаазе, возглавлявшей ее последние два года.

Эта рокировка отражает изменения в структуре акционерного капитала "Сити" - "Сивест" завладел 25% акций компании (250 000 акций). Скупкой акций по их заказу у мелких акционеров с начала года занималась инвесткомпания "Атон". В результате "Сивест" оказался крупнейшим акционером "Сити", поскольку прежнему менеджменту "Сити" принадлежало 20% акций, а остальные были распылены среди более чем 10 000 акционеров.

Итак, контроль за управляющей компанией проекта "Москва-Сити" получила фирма, которая, как выяснилось позже, контролируется водочным магнатом Юрием Шефлером. Более известное его предприятие - фирма SPI Group, которая в России и за рубежом воюет с государственным предприятием "Союзплодоимпорт" за права на советские водочные марки "Столичная", "Московская" и ряд других. Юрия Шефлера, кстати, очень хотели бы видеть на допросе следователи Генпрокуратуры, поэтому он в последнее время старается в России не появляться (на прошлой неделе Шефлер был замечен в Монако, на вечеринке компании "Дон-Строй").

В чем смысл приобретения компании, прибыль которой снижается, а активы довольно скудны?

Прибыль, по данным Ирины Гаазе, упала на 31% в 2002 г., что же касается активов, то пока компания "Сити" выкупила в собственность лишь 5000 кв. м площадей в "Москва-Сити": 3500 кв. м в "Башне-2000" и 1500 кв. м в административном здании на Краснопресненской набережной. Было еще у "Сити" и право управления пешеходным мостом "Багратион", а также договор доверительного управления "Башней-2000" с ООО "Миосор" (100%-ная собственность правительства Москвы), собственником большей части здания. Однако, судя по всему, задним числом Ирине Гаазе удалось переуступить права управления этими объектами "Миосору". Поводом для этого могла послужить не простая женская обида, а личная заинтересованность. Ведь по имеющимся сведениям, порядка 1600 кв. м площадей на торгово-пешеходном мосту "Багратион" арендуют две компании, частично (на 55% и 70%) принадлежащие г-же Гаазе и выплачивающие в качестве арендной платы $130-150 за кв. м при общей ставке аренды в $525 за квадрат. Не менее запутанная ситуация с арендными платежами и в "Башне". Специалисты отмечают, что площади в "Башне" открыто в аренду не предлагались, а если и выходили на рынок от лица многочисленных собственников этого объекта с непонятными правами, то по несуразным для Москвы арендным ставкам, достигавшим $1100 за кв. м без учета операционных расходов.

Заинтересованность Юрия Шефлера этим непростым хозяйством можно объяснить главным (в потенциале) "активом" управляющей компании. Речь идет о праве взимания 2,5% от стоимости всех проектов в рамках "Москва-Сити" - за исполнение функций заказчика проекта. Покуда инвесторов нет и работа на стройках не кипит, этот "актив" - спящий. Но сейчас, когда и мэр Лужков, и главный городской архитектор Кузьмин уверяют, что деньги найдены, актив становится просто золотым. И если все сложится для "Сити" удачно, вложения Шефлера в размере $2,5-3 млн в покупку акций управляющей компании должны окупиться сторицей: только по официальным прикидкам, которые в процессе строительства наверняка возрастут как минимум на 10%, стоимость сооружения высоток на территории "Москва-Сити" должна составить порядка $3 млрд. А 2,5% от этой суммы - ни много ни мало $75 млн. Совсем неплохая доходность, даже если и придется делиться с теми, кто вовремя предоставил нужную информацию.

Несмотря на повышенное внимание властей к проекту, отношение к нему специалистов рынка не совсем однозначно. К примеру, руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Collirrs International Олег Мышкин сказал следующее: "Москва-Сити", безусловно, очень амбициозный проект, у него есть очень большие перспективы и нам он интересен. "Сити" начинается проектом, за спиной которого стоит девелопер с великолепной репутацией и опытом работы на этом рынке, - компания "Энка". Учитывая тот факт, что проект находится не в историческом центре города, у архитекторов появляется возможность для создания новых современных архитектурных решений и вариантов дизайна, к примеру панорамное остекление и т. д. Тем не менее, нужно сказать, что этот проект имеет много сложностей, связанных с тем, что местоположение "Москва-Сити" неоднозначно, и потребуется немало времени, прежде чем ему удастся завоевать достойное место на московском рынке. Помимо этого, выход такого большого количества площадей на рынок может быть воспринят его игроками по-разному. И пока совсем непонятно, насколько они будут востребованы".

Михаил Морозов Русский фокус
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...