Наше будущее - малоэтажный Петербург?

Идеология жилищного строительства порой меняется так стремительно, что мы не успеваем это заметить. Вот любопытный пример из недавней истории. В октябре 1955 года вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по борьбе с излишествами в проектировании и строительстве», положившее начало массовому крупнопанельному домостроению и в корне изменившее представление об эстетике жилой среды целых поколений россиян.

Возможно, что продуваемая всеми ветрами пятиэтажная панельная «хрущевка», которая вот-вот отметит полувековой юбилей, и была прототипом таун-хауса. В течение десятилетий после этого постановления Петербург обрастал кольцом «спальных» районов, поглощая окрестные деревни.

 

 

Коттеджи и таун-хаусы в период «борьбы с излишествами» не проектировали и не строили.

Уже в рыночный период в Санкт-Петербурге дважды предпринимались законодательные попытки переломить идеологию жилищного строительства в пользу «малоэтажки». Первый раз - при первом мэре города, второй - при первом городском губернаторе. Но, по всей видимости, времена, когда административными директивами можно было что-либо изменить, ушли безвозвратно. Одиннадцать лет назад подпись Анатолия Собчака легла на Постановление городского правительства «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 25 от 10.11.94). Разработчиком был институт «ЛенНИИгенплан», заказчиком - Комитет по градостроительству и архитектуре. Сей реалистичный документ не называл конкретных сроков освоения «зеленого пояса», но отводил под «малоэтажный Петербург» 2715 га. Особое внимание в нем было уделено Сестрорецкому и Зеленогорскому районам, которые тогда еще не были объединены в престижный Курортный. В преамбуле к комплексной схеме было сказано, что жизнь в коттеджном поселке по карману только гражданам «с повышенными доходами» и «на ближайший период малоэтажное жилищное строительство станет одним из компонентов решения жилищной проблемы, но в силу прежде всего экономических причин не станет основным и массовым видом строительства». Так оно, собственно, и получилось.

В самом конце 2001 года Владимир Яковлев подписал Постановление «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (№ 69 от 17.12.2001) с приложением - концепцией, в которой описывались эти зоны, указывались вполне конкретные сроки их освоения и метраж будущего жилья. Разработчик программы - ЗАО «Петербургский НИПИград», заказчик - Комитет по строительству. В концепции предполагалось, что уже в ближайшем будущем в административных границах Петербурга (не Ленинградской области!) будет построено ни много ни мало 5,5 млн кв. м коттеджей и таун-хаусов. Под индивидуальным малоэтажным жилищем подразумевались дом или квартира с прилегающим земельным участком, а район малоэтажной застройки предполагал дома не выше трех этажей. Также были обозначены два типа жилых зон: «коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 кв. м на участке площадью 0,12 га», и «высокоплотная застройка домами типа «таун-хаус» площадью около 120 кв. м с придомовым участком площадью 0,03 га».

Самое интересное, что в качестве «ближайшего будущего» в концепции фигурировал 2005 год. Иными словами, львиную долю этих самых 5,5 млн кв. м собирались ввести в эксплуатацию до сегодняшнего дня, то есть каждый год в северной столице должны были сдаваться около миллиона коттеджных метров. География обозначенного градостроителями «зеленого пояса» простирается от Зеленогорска до Колпина и от Кронштадтских колоний Ломоносовского района до деревни Мурино. Правда, «поясом» все это назвать трудно. Массовое жилищное строительство второй половины прошлого века (уточним: три четверти из почти 100 млн кв. м петербургского жилья построено именно в этот период) отодвинуло воображаемые пригородные поселки к окраинным промзонам и локализовало их вокруг городов-спутников. В частности, в Пушкинском районе предполагалась к освоению территория 180,6 га, в Павловском - 141 га, в Петродворцовом - 50,3 и в Ломоносовском - 34 га. Но самый большой приток состоятельных новоселов ожидался в Курортном и Приморском районах (соответственно 353 и 188,8 га).

Несмотря на утопичность данного документа, в нем предпринята попытка произвести инвентаризацию городских земель, пригодных для малоэтажного строительства, и обозначить границы петербургского «зеленого пояса». В частности, в качестве приемлемого времени на дорогу от частного домовладения до центра города, принято 45-60 минут езды на автомобиле и 60-90 - на общественном транспорте (при условии, что дом не далее чем в 600-800 м от ближайшей остановки или железнодорожной станции). Так вот, земель, пригодных для коттеджного строительства, насчитали 1186,8 га.

Главная причина того, что сказке не суждено стать былью, - отсутствие логичных механизмов передачи земель под застройку. Их предполагалось передавать застройщикам примерно на тех же инвестиционных условиях, что и земли под строительство многоэтажных домов. Однако практика показала, что в этом случае экономическая логика требует, чтобы поселки росли не вширь, а вверх.

Малоэтажка: рост вверх

То, чего не смогли добиться разработчики концепций, получивших статус законов, сегодня медленно, но верно делает рынок. Типичный пример: деревенька Коломяги, чудом уцелевшая в эпоху массового строительства, в 1989 году рассматривалась как первый малоэтажный район. Но уже в те годы расселение обитателей почерневших деревянных домов в городские квартиры застопорилось из-за недостатка бюджетного финансирования. В рыночные времена жители Коломяг, успевшие прописать в своих домах множество родственников, повели с потенциальными инвесторами изнуряющие торги, в результате которых «цена вопроса» так выросла, что отдельно стоящие коттеджи стали непомерно дорогим удовольствием. В конце прошлого века в Коломягах появилось несколько интересных кварталов из сблокированных коттеджей, реализуются и новые проекты, однако у любой строительной организации, получающей землю на инвестиционных условиях, возникает соблазн увеличить продаваемые площади за счет большей этажности. Поэтому и Коломяги, и другие районы, традиционно рассматривавшиеся несколько лет назад как зоны малоэтажного жилья, «подрастают», а вместо коттеджей типа «таун-хаус» появляются предложения о приобретении квартир в пяти- и семиэтажных домах. Для того чтобы стать домовладельцем в условиях мегаполиса, надо быть либо очень состоятельным инвестором, либо иметь немалый административный ресурс.

Трудности сельской жизни

Сразу же за границами растущего вверх Петербурга начинается Ленинградская область (которая, к слову, в два раза больше Московской). Риэлтеры отмечают растущий спрос на земельные участки близ городской черты, пригодные для жилищного строительства. Объемы предложения многогектарных земельных массивов, выставляемых сегодня на продажу, могут создать впечатление, что дефицита земли здесь нет, однако это не так. В частности, земли поселений, которые долгие годы предоставлялись льготным категориям граждан, приватизировались и перепродавались, давно распределены и застроены. Основным товаром сегодня являются участки, относящиеся к категории земель сельхозназначения, оборот которых стал возможным после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 27.01.2003).

«К нам постоянно обращаются инвесторы с заказом на поиск земельных участков, - говорит генеральный директор агентства «Бекар» Алексей Бегунов. - Задача, которую они ставят, - оформить землю в собственность таким образом, чтобы на ней можно было еще и строить. И хотя предложений участков, «оформленных в собственность», даже в самых эксклюзивных местах на рынке сегодня хоть отбавляй, при ближайшем рассмотрении оказывается, что «собственник» либо добросовестно заблуждается, либо мошенничает. Большая часть земель в Ленинградской области имеет правовой статус земель сельскохозяйственного назначения, поэтому, даже приобретая их в собственность, новый владелец не может развернуть строительство. Процедура перевода земель из одной категории в другую становится уравнением со многими неизвестными, порой не имеющим решения».

Часто инвестор хочет приобрести в собственность не земли, а пакет акций сельскохозяйственного предприятия. Однако в данном случае он не становится полноправным собственником. В процессе акционирования вся земля была распределена между работниками совхоза в виде земельных паев (прав долевой собственности на землю). Так что имущество на балансе совхоза оказывается не землей, а, к примеру, строениями и сельхозинвентарем. Паи выделялись в идеальной форме (определенное количество балло-гектаров в зависимости от плодородности почв), без привязки к земле, межевания, кадастровой съемки, оформления кадастрового плана. И несмотря на то, что пайщик имеет на руках свидетельство о собственности, купить у него землю затруднительно. Он может пользоваться участком и считать его своим по молчаливому соглашению с соседями, хотя на деле его права никак не зафиксированы. Операции с такими объектами сопряжены с серьезными рисками. В результате один инвестор так и не доходит до этапа строительства, а другой, опрометчиво игнорировав «юридические формальности», закладывает правовые мины замедленного действия под свой проект.

Оформление земли в собственность является эксклюзивной операцией, и риэлтеры пока не готовы ставить ее на поток. Один из вариантов, позволяющих начать строительство дома на сельскохозяйственных землях, - создание садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Именно коллизии российского законодательства привели к тому, что в прошлом году состоятельные петербуржцы стали объединяться в садоводства. Но не для того, чтобы поставить сарай для огородного инвентаря на традиционных шести сотках, а чтобы получить от 0,3 до 0,5 га для строительства усадьбы близ Константиновского дворца в Стрельне.

Инвестиционные акценты земельного рынка

В последние три года цены на петербургскую недвижимость, включая загородную, неизменно росли. Ликвидный участок земли с домом под снос мог повыситься в цене в несколько раз. В частности, в 2001-2002 годах казалось, что 5000-8000 тыс. дол. за сотку - предел для самого престижного Курортного района, но недавно на северном побережье Финского залива были зафиксированы цены сделок, доходящие и до 25 тыс. дол. за сотку. Южные пригороды хоть и отстают от северных по абсолютным значениям, зато опережают их по динамике. Так, в поселках, примыкающих к дворцовым ансамблям Павловска и Пушкина, инвесторы скупают «вишневые сады» с покосившимися лачугами по 8000-11 000 тыс. дол. (около двух лет назад максимум, по данным риэлтерских фирм, составлял 1500-3000 тыс. за сотку). Уточним: речь идет не о любых землях, а о привлекательных для частной застройки. Инвесторы заговорили о земельном буме, а аналитики насчитали на карте петербургских пригородов около 70 коттеджных поселков, в которых продаются строящиеся или уже построенные дома. Ажиотаж вокруг развития питерских пригородов усиливается и данными социологических опросов, которые свидетельствуют, что чуть ли не половина горожан мечтает перебраться в пригороды и столько же хотят иметь дом для временного проживания. Подобные цифры не всегда убедительны, ибо не позволяют отличить мечты от планов. Однако часто они берутся за основу в новых девелоперских проектах.

Прошлый год показал, что плохо продуманная концепция торгового или делового центра может привести к отличному от ожидаемого результату. С рынка начали уходить инвесторы-непрофессионалы, а строительные компании стремятся диверсифицировать риски, внедряясь в новые для них сегменты рынка. Одно из следствий их активности - рост цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Предприниматель, который приобрел такой земельный надел, неизменно сталкивается с кругом вопросов из серии «Что делать?»: что строить и строить ли вообще, а может быть продать или сначала нарезать на более мелкие участки; хватит ли мощности и, наконец, каков срок окупаемости и что он будет с этого иметь. Попытки решить «земельный вопрос» вызвали шквал обращений к риэлтерам, оценщикам и аналитикам. Однако оказалось, что информация для долгосрочных прогнозов развития рынка пригородной малоэтажки - явно в дефиците.

Сколько коттеджей нужно петербуржцам?

Важнейшая составляющая любого проекта коттеджного поселка - профессиональный маркетинг. Жилье, которое строится на пригородных территориях, должно быть востребовано рынком. Между тем по мере роста предложения все больше выявляется ограниченность спроса. «До тех пор пока любая стройка, начатая на приобретенном по рыночной стоимости земельном участке, приносила плоды, то есть вместе с земельным участком росла в цене в ногу со временем, все расчеты экономической эффективности девелоперского проекта могли уместиться на сигаретной пачке, - говорит Евгений Безлюдный, руководитель отдела аналитики и оценки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». - Еще недавно у девелоперов не было необходимости тратить деньги на серьезные исследования предпочтений покупателей, анализ инвестиционных рисков, сроков экспозиции и прочие скучные вещи, описанные в учебниках. Но в середине 2004 года как с первичного, так и с вторичного рынка недвижимости Петербурга поступили первые сигналы о том, что прошли благословенные времена, когда можно было купить участок, застроить его коттеджами того или иного ценового диапазона и спокойно продать, полагая, что покупатель никуда не денется».

По данным «Миэль-Недвижимости», сегодня на рынке двух сопредельных субъектов Федерации представлено 70 поселков, находящихся в разной стадии строительства, а на рынке Подмосковья - 348. Много это или мало? Казалось бы, примитивный расчет показывает, что для достижения паритета со столицей можно построить еще около полутора сотен поселков, благо, живописных мест и озер в Ленинградской области достаточно. Тем более если учесть, что, по словам многих аналитиков, элитного жилья в Петербурге не хватает и в прессе периодически всплывает утопическая идея передачи городу части столичных функций… Между тем поверхностный взгляд рождает ошибочные выводы. На рынке загородного строительства средние цифры, полученные в результате обработок нерепрезентативной выборки, теряют всякий смысл в силу уникальности практически каждого предполагаемого к застройке участка. По всей видимости, настало время аналитиков, инвестиционных консультантов, оценщиков, способных обосновать инвестиционное решение.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru