Немцы опять не захватят Москву

Германская управляющая компания ECE намерена начать строить большое количество торговых центров в Москве через три года. Однако, по мнению экспертов, к тому времени рынок, сегодня все еще ненасыщенный, переполнится.

В среду немецкая управляющая компания ECE, работающая на розничном рынке, объявила о планах строительства нескольких торговых центров в России. Впрочем, начать строительство компания собирается только через три года; что конкретно будет строиться и в каких объемах – не сообщается. Тем не менее эксперты утверждают, что через два-три года в Москве может наступить перенасыщение торговыми центрами, которое приведет к падению прибылей владельцев комплексов.

 

 

Строить же центры, по мнению экспертов, следует именно сейчас, пока рынок не насыщен и возможность получать высокие прибыли сохраняется.

Компания ECE имеет в управлении 74 торговых центра в Восточной и Западной Европе. Как сообщил в среду управляющий директор международного отдела компании ECE Штефан Кюгель, в настоящее время ведется поиск свободных площадок под строительство, начать которое планируется через три года. Стоимость строительства одного центра составит 70-150 млн евро. Первоначально компания планирует строить центры в Москве и Московской области, затем собирается двинуться в регионы. «ECE – крупнейшая компания в Европе, занимающаяся строительством и управлением торговыми центрами, – сказал RBC daily аналитик РБК Валентин Крохин. – Они специализируются на строительстве крупных торговых центров, места в которых потом сдают в аренду большому количеству мелких арендаторов. В Москве подобными вещами почти никто не занимается. Можно говорить о том, что «Крокус Сити», «Галерея Аэропорт» и «Атриум» пытаются делать что-то подобное, но не для всех компаний, занимающихся данным бизнесом, это основное направление. ECE же является стратегическим инвестором, с выверенной стратегией, и основным видом ее деятельности и является управление торговыми центрами».

По мнению экспертов, если бы ECE появилась на российском рынке сегодня, ей было бы где развернуться, поскольку этот рынок, как сказала RBC daily руководитель отдела исследований розничной торговли Международного института маркетинговых и социальных исследований "GFK-Русь" Наталья Моржова, еще далек от насыщения. «По насыщенности торговыми площадями Москва отстает от европейских городов», – утверждает она. Большинство исследовательских фирм также придерживаются этой точки зрения. Так, компания Colliers International в своем обзоре, посвященном торговой недвижимости, пишет, что спрос и объемы строительства торговых центров в 2003 г. остаются стабильно высокими в результате действия нескольких факторов, а именно благоприятного инвестиционного климата, высокого уровня доходности торговой недвижимости, заинтересованности правительства Москвы в реорганизации стихийной торговли и стабильного роста уровня доходов населения. По мнению Валентина Крохина, единственная проблема, с которой в настоящее время сталкиваются торговые центры, – это нехватка свободной площади для строительства. «Советская система не предполагала такого количества торговых центров, поэтому площади под них при градостроительном планировании не предусматривались, – считает он. – Возможно, эту проблему сможет решить строительство торговых центров под землей, планируемое столичным правительством». Еще одним способом решения проблемы нехватки свободных площадей может быть ликвидация рынков. «Намерение правительства Москвы заменить рынки супермаркетами и гипермаркетами будет иметь положительный эффект, – сказали RBC daily в агентстве недвижимости МИАН. – Население получит более качественную продукцию по тем же ценам, что и на рынке».

Тем не менее эксперты отмечают, что подобный «рай для ритейлеров» продлится недолго: первые признаки приближающегося перенасыщения рынка уже появились. Так, компания «Стайлз энд Рябокобылко» в своем обзоре указывает на тот факт, что в сентябре этого года было отмечено увеличение среднего уровня свободных помещений по двенадцати лучшим торговым коридорам на 1,6%. «Наибольшее количество свободных торговых помещений в сентябре было отмечено на Садовом кольце (почти 3000 кв. м), на Ленинском проспекте (2700 кв. м) и на Ленинградском проспекте (2200 кв. м)», – пишет компания в своем обзоре. Из этого следует, что в наиболее бойких местах торговых центров строится больше, чем торговцы способны арендовать. Впрочем, падения арендных ставок в связи с этим не наблюдалось.

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «ИнвестРеал» Алексей Харченко также согласен с тем, что уже сейчас можно наблюдать некоторые признаки грядущего перенасыщения рынка. «На Рублевском шоссе довольно много торговых центров, – сказал он RBC daily. – И арендаторы уже начинают выбирать тот, который им больше нравится. Как правило, такой центр должен быть расположен либо рядом с метро (в зоне видимости), либо в центре оживленного микрорайона. Торговые центры, не удовлетворяющие этим условиям, большим спросом не пользуются». Кроме того, по мнению г-на Харченко, арендаторы постепенно теряют интерес и к многоэтажным центрам. «Покупатели не хотят подниматься выше второго этажа, пусть даже и на эскалаторе, – говорит он. – Арендаторы это понимают. Должны понимать и те, кто строит торговые центры. В скором времени наибольшим спросом будут пользоваться торговые центры не выше двух этажей, пусть даже и растянутые по площади». По словам г-на Харченко, уже в ближайшие 1,5-2 года арендаторы ужесточат требования к торговым центрам и станут выбирать небольшие, расположенные рядом с метро помещения. В остальных, надо думать, ставки аренды упадут. К моменту выхода ECE с ее торговыми центрами на российский рынок ситуация на нем станет гораздо менее благоприятной, нежели сейчас. С этим согласны и аналитики Colliers International – они считают, что «затоваривание» рынка произойдет как раз примерно через три года. После 2006 г. торговые центры столкнутся с жесточайшей конкуренцией и будут вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заняться региональной экспансией.

Елена Тофанюк РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...