Оазис класса В

На северо-восток от Третьего транспортного кольца (ТТК) развернулась еще одна масштабная деловая стройка Москвы. Район Басманный эксперты считают во многом сложившимся офисным субрынком. У этой зоны есть свой стиль, основанный на преимуществе офисов класса В перед А. Одна из причин — не самое престижное окружение: заводы и фабрики. Но инвесторы продолжают вкладывать в Басманный деньги.

 

 

Здесь есть свои деловые улицы и кварталы, по которым каждое рабочее утро люди в белых воротничках спешат, чтобы занять кресла перед компьютерами в больших и маленьких офисных комплексах. Схематично деловой Бауманский район можно поместить между ст. м. “Красные ворота”, “Комсомольская”, “Красносельская”, “Сокольники”, “Электрозаводская”, “Чкаловская” и “Курская”. Ближе к центру города его границей является Садовое кольцо, на севере — пр-т Академика Сахарова, Краснопрудная и Русаковская улицы. На юго-востоке и юге — река Яуза и ее набережные.

Субрынок называют и Бауманским, и Басманным. Чаще консультанты употребляют название Басманный. Субмаркет несколько больше, чем сам Бауманский административный округ, считает Олег Корзун, руководитель отдела исследований DTZ. Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, пользуется определением “Бауманский”, исходя из того, что одноименная станция метро ближе к географическому центру района, чем ул. Басманная. На одной из карт офисных рынков от Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) данная зона обозначена как BAS.

Через Басманный район проходят крупные улицы: Старая Басманная, Новая Басманная, Спартаковская, Бакунинская, 1-я и 2-я Бауманские улицы, Малая и Большая Почтовые, Доброслободская и, конечно, Русаковская эстакада. А кроме того, известные набережные: Академика Туполева, Сыромятническая, Лефортовская, Рубцовская и Русаковская.

Басманный на юго-востоке граничит с деловым районом Таганский. BAS попадает в ведение нескольких районных управ — “Басманное”, “Сокольники”, “Преображенское”.

Окрестности Басманного славятся достопримечательностями, относящимися к самым разным сферам жизни и временным эпохам. Здесь находится Басманный рынок, кровля которого внезапно обрушилась в этом году. Из более приятных событий — строительство в начале 2000-х гг. на Рубцовской набережной жилого комплекса от Домостроительного комбината № 1 (ДСК-1), который произвел фурор в московском домостроении. В этом экспериментальном жилом здании Московского научно-исследовательского института типологии экспериментального проектирования (МНИИТЭП) и ДСК-1 соединили элементы двух типовых серий домов — П-44Т и П-44М. Фасад комплекса и в целом его проектные решения в начале 2000-х гг. явили собой усовершенствованный продукт технологии сборного домостроения. Среди символов района можно назвать известный многим поколениям москвичей МГТУ им. Баумана. Неподалеку находится и знаменитая ул. Матросская Тишина, вдохновившая сотни людей в стране написать книги, поставить спектакли и даже открыть кафе с аналогичным названием. Конечно, нельзя не упомянуть и знаменитые московские вокзалы — памятники архитектуры, основные пассажирские узлы столицы: Ленинградский, Ярославский, Казанский, Курский. Что касается памятников, только на территории управы “Сокольники” их около 11.

Хотя большинство площадок в Бауманском, подходящих для строительства офисов, занято, девелоперы и арендаторы продолжают интересоваться этим районом, о чем свидетельствуют все новые и новые проекты. Правда, аналитики рынка считают, что в Басманном по сравнению с другими деловыми зонами — той же Таганкой, Замоскворечьем или Новослободской — ниже деловая и строительная активность.

Перспективно и не очень

По мнению руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регины Лочмеле, Басманный меньше привлекателен для компаний-арендаторов и девелоперов по сравнению с другими офисными районами Москвы. В нем ограничено предложение качественных помещений и сохраняется высокая доля реконструированных площадей класса В не очень хорошего качества. Потому в BAS велика доля вакантных помещений класса В (7-9%).

Некоторые эксперты в CB Richard Ellis Noble Gibbons (CB RENG) считают, что перспективы здесь представляются именно для класса В, так как BAS не такой уж престижный деловой район и большие ставки там платить никто не будет. Так что класс А строить нет смысла. Скорее всего это будет “бюджетный” район для арендаторов, которым престиж их офиса не столь важен.

Однако Басманный еще не исчерпал весь потенциал. Он, как и в начале 1990-х гг., привлекает игроков не только запасами площадок (в промзонах), но и географической близостью к Садовому кольцу и Центральному деловому району. Как и Замоскворечье, Таганский, Кутузовский или Новослободский.

“Основная часть предлагаемых в районе офисных площадей представляет собой реконструированные или просто отремонтированные административные здания заводских территорий, — комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Соответственно, в основной своей массе это бизнес-центры класса В и даже С. Однако появляется все больше объектов более высокого класса — В+, например. Среди них можно отметить комплексы “Туполев Плаза”, “Яуза Тауэр”, “Немецкая слобода”.

На данный момент в BAS не меньше 16 строящихся и планируемых зданий класса В и пять проектов класса А. Вместе с существующими постройками всех этих зданий площадью от 5000 кв. м и выше около 50, они и формируют предложение в BAS. “Большое количество промышленных объектов в этом районе представляют ресурс для новых офисных девелоперских проектов, — считает Олег Корзун. — Объекты же класса А будут чаще появляться на границах Басманного района с Садовым кольцом и ТТК, а также вдоль реки Яузы. Все остальное пространство будет застраиваться классом В”.

Александра Крыжановская, специалист по исследованиям рынка офисной недвижимости CWSR, говорит, что в данном районе есть несколько ярко выраженных зон, где концентрируются офисные помещения: окрестности ст. м. “Красные ворота”, территория, прилегающая к Бауманской улице, район на пересечении ул. Спартаковской и Елоховской, Старой Басманной и Красносельской, окрестности ТТК и ул. Академика Туполева. В них расположены офисы класса В, что составляет примерно 200 000 кв. м качественных площадей. Что касается нового строительства, особенно объектов класса А, то они концентрируются на Садовом кольце либо в непосредственной близости от него. Качественные площади в пределах Басманного субрынка составляют приблизительно 4,2% от общего числа всех качественных офисных площадей в Москве.

Район с промзонами

За Бауманским закрепился имидж района офисов В-класса, что соответствует действительности. Так получилось в ходе развития рынка — большая часть площадок для строительства здесь оказалась именно в промышленных зонах. В перспективе в Басманном районе будут появляться проекты преимущественно В-класса.

По данным Colliers Int., общий объем существующих офисов В-класса в BAS составляет примерно 316 000 кв. м (около 10% от общего объема офисов этого сегмента в столице). Из них помещения класса В2 (или В-) занимают около 157 000 кв. м, что представляет собой около 50% от общего объема офисов класса В на территории Басманного. Общее же количество запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2007 г. площадей категории В (реконструированных и вновь построенных) составляет примерно 100 000 кв. м.

По мнению Ирины Герасимовой, руководителя офисного отдела CB RENG, этот деловой район вполне можно назвать сформировавшимся. И на данный момент в нем преобладают здания класса В, в том числе проектируемые. По большей части это реконструкция промзон. Например, на ул. Ольховской, 4, где находится Ольховская мебельная фабрика. На этом участке в 2004 г. был реконструирован один из корпусов мебельной фабрики, превратившийся теперь в офисное здание площадью около 5000 кв. м. В 2005 г. прошла реконструкция второго корпуса здания, тоже площадью примерно 5000 кв. м. Бизнес-центр “Яуза Тауэр” на ул. Радио, 24 (30 000 кв. м, класс В), представляет собой классический пример завершенного редевелопмента.

Бизнес-центром на месте производства стал комплекс “Бородино” на ул. Русаковской, 13 (девелопер — группа компаний “Бородино”, здание класса В, 33 000 кв. м). Основной профиль деятельности этой группы компаний — производство напитков. Но, по сообщению пресс-службы холдинга, в “Бородино” входят также несколько строительных подразделений. Например, “Бородино-Строй” занимается возведением объектов разного назначения под ключ. В частности, на Русаковской, 13, на месте бывшего завода безалкогольных напитков и кондитерских изделий, организация построила 17-этажный бизнес-центр, объем инвестиций в который составил около $80 млн.

На Бакунинской улице, 14, на месте завода “Физприбор”, компания “Уникор” и банк “Российский кредит” сейчас возводят офисный комплекс категории В на 35 000 кв. м. По официальным данным банка, проектное финансирование является одним из приоритетных направлений его деятельности. “Российский кредит” выступает инвестором ряда крупных проектов жилой и коммерческой недвижимости в столице. Один из них — строительство многофункционального комплекса в 280 000 кв. м на площадке (10,2 га) выводимого предприятия “РТИ Каучук” в центре города.

На другом берегу реки Яузы, если переехать на него по Электрозаводскому мосту, расположились Семеновские улицы. Именно здесь находится “офис-парк компании “Визави”, которая специализируется на строительстве бизнес-парков в местах промышленных зон (ул. Большая Семеновская, 32, класс В, 20 000 кв. м).

На Малой Семеновской, 9, стр. 1-14, разместился бизнес-центр, построенный “АЛМ-Девелопмент” (класс В, 33 930 кв. м). “В этом деловом районе у "АЛМ Девелопмент" сразу три объекта — на ул. Сторожевой, 4 (6000 кв. м, на территории мебельной фабрики "Эксперимент"), в Посланниковом переулке, 5 (7700 кв. м, чулочно-носочная фабрика "Бауманец"), и на Малой Семеновской, 9 (на территории фабрики "Освобожденный труд"), — делится информацией Антонина Лаирова. — Это яркий пример редевелопмента в данном районе. Офисы такого ценового уровня интересны для компаний малого и среднего бизнеса, а также в качестве бэк-офисов для крупных корпораций”. “АЛМ Девелопмент” существует на рынке около семи лет и осуществляет строительство полного цикла — от подготовки площадки до управления объектом, занимаясь в основном офисными зданиями класса В. Это около 30 реализованных проектов в Москве.

Иногда в районах промышленной реконструкции встречаются и проекты класса А. По данным CB RENG, на ул. Новорязанской, 26-28, и ул. Новой Басманной, 29, идет реконструкция производственной территории: здесь возводится большой бизнес-центр под рабочим названием “Олминея”. Как говорится в распоряжении правительства Москвы № 2419-РП, владения закрытого акционерного общества “Олминея” будут реорганизованы. На земельном участке площадью 0,96 га разрешено строительство делового центра с подземной автостоянкой на 244 машино-места общей площадью 33 970 кв. м, в том числе наземной площадью — 25 800 кв. м, подземной частью — 8170 кв. м. “Олминея” строит комплекс за счет собственных и привлеченных средств. Все постройки на этой территории находятся в собственности “Олминеи”. В распоряжение № 2419-РП включен также пункт, в котором оговорено, что после завершения строительства 100% площади делового центра с подземной автостоянкой могут быть оформлены в собственность инвестора только при условии перечисления им в бюджет г. Москвы компенсации за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере $7 млн в рублевом эквиваленте.

Если посмотреть на карту офисного рынка, то в зоне BAS можно обнаружить несколько промышленных территорий. Например, недалеко от Комсомольской площади, в Краснопрудном переулке. Также довольно большие участки находятся между ул. Бауманской и Нижней Красносельской, между Русаковской эстакадой, Новой Переведеновской улицей и железнодорожными путями, и недалеко от них — между Балакиревским и Переведеновским переулками. И выше, на севере, в четырехугольнике Боевская и 2-я Боевская улицы, Матросская Тишина и Бабаевская улицы. Большая промзона расположена вдоль Рубцовско-Дворцовой улицы. А также между ул. Большой Почтовой и Рубцовской набережной. В южной части BAS есть производственные территории рядом с Курским вокзалом и ст. м. “Чкаловская”, а также в окрестностях Сыромятнического переулка.

Для В-класса в Басманном средняя ставка аренды офисных помещений составляет $500 за 1 кв. м в год без НДС, для класса А — $670-720 (в “Ситидел”), по данным Ирины Герасимовой. Но такие цены в А-классе здесь могут быть разве что на Садовом кольце и ближайших к нему участках. По ее же данным, цены в Басманном заметно отличаются от ставок в других, более престижных районах. Например, в Центральном районе ставки в классе В доходят до $700, а на Юго-Западе — до $650.

Как говорит Регина Лочмеле, средний уровень запрашиваемых арендных ставок в существующих, строящихся и реконструируемых офисных зданиях класса В в Басманном деловом районе находится для класса В1 между $500 и $620 (включая операционные расходы, но не включая НДС), для класса В2 — от $380 до $420 (включая операционные расходы и не включая НДС).

По данным Антонины Лаировой, в бизнес-центре класса В “Бородино” цены составляют $550 за 1 кв. м в год, не включая НДС (некоторые аналитики считают “Бородино” классом А). В офисном комплексе категории В “Лефорт”, ставки составляют $370-400 за 1 кв. м в год, не включая НДС.

Разница между ценами в Центральном деловом районе и Басманном составляет $100-200 за 1 кв. м в год. А с соседним Таганским цены разнятся примерно $50-70. За последние же 2-3 года ставки аренды в BAS выросли, но это произошло вместе с общим ростом цен на рынке (в 2005 г. рост составил 8,5-9%). По мнению Александры Крыжановской, цены в Басманном сравнимы со ставками в Новослободском и Шаболовском субрынках.

Есть у Басманного еще одна особенность, на взгляд Крыжановской: большинство офисных площадей в этом районе не соответствуют современным требованиям, поэтому на открытый рынок они не почти выставляются, а создаются под того или иного заказчика.

Как считает Константин Ковалев, условия для строительства офисных центров класса В в Бауманском районе все же хорошие. Здесь большой ресурс производственных площадей, которые будут постепенно выводиться за пределы города, удобная транспортная ситуация (недалеко от Садового кольца, по набережной реки Яуза за 10 минут можно добраться до Кремля), развитая инженерная инфраструктура и много жилых кварталов.

По поводу Басманного и прогнозов о его развитии мнения аналитиков расходятся. Мария Котова, директор отдела исследований компании Knight Frank, считает, что Басманный район — район с очень низкой строительной активностью. Однако если в будущем большая часть его промтерриторий подвергнется реорганизации, то у девелоперов появится возможность для строительства масштабных офисных или многофункциональных комплексов высокого качества.Так что Басманный обладает потенциалом.

Первые здания

Современные офисные здания в Басманном районе стали появляться уже в середине 1990-х гг., когда первые качественные офисы возводились в центральной части города и в Замоскворечье. Как известно, на заре офисного рынка точечная деловая застройка велась одновременно в нескольких округах Москвы.

Старейшими из офисов, появившихся уже при рыночной экономике, в BAS, по данным аналитиков Praedium, можно считать бизнес-центры “Зенит-Интер” I и II, это совсем небольшие в отличие от зданий последних лет комплексы.

Первый был построен на ул. Александра Лукьянова, 3, в 1996 г. компанией под названием “Зенит-Интер” и ныне считается зданием В-класса (1600 кв. м). Второй возведен на ул. Старой Басманной, 38/2, в 1997 г. (2000 кв. м) фирмой PSF Nord. Есть также в районе объект на Большой Семеновской, 45, дата постройки которого относится к 1926 г., он был реконструирован под офис в 2003 г., сейчас его считают классом В (1720 кв. м). Еще один старинный дом был построен в 1950 г. на Малой Семеновской, 9, стр. 1-14, его реконструировала компания “АЛМ-Девелопмент” уже в наши дни (34 000 кв. м).
Можно отметить из первых и качественных зданий также бизнес-центр в Денисовском

переулке, 26-28, который возвела девелоперская компания “Асата Констракшн”. В нем занимают помещения компании Carl Zeiss, Hitachi Construction Machinery, Zurich Insurance Company.

По мнению Александры Крыжановской, первыми среди зданий класса В на рынок вышел офисный центр в Большом Плетешковском переулке, 3/2 (1993 г. 1300 кв. м), которым владеет “Мосводоканал”. В 1994 г. было реконструировано под офис здание на ул. Старой Басманной, 21/44, общей площадью около 6500 кв. м. А также в 1995 г. было реконструировано фирмой “Сватстрой” строение на той же ул. Старой Басманной, 14, площадью около 2300 кв. м. Как известно из истории рынка, первыми арендаторами этого офисного центра стали иностранные компании, которые уже работали на тот момент в Москве, но не могли найти приемлемых для себя офисов. Это были Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose. В 1997 г. На Новой Басманной, 17А, появилось здание общей площадью 14 400 кв. м, которым сначала владел Национальный резервный банк, а после — Сбербанк.

Девелоперы-2000

В Басманном районе, несмотря на некоторые пессимистичные прогнозы консультантов, работают помимо всех прочих известные девелоперы. Например, Capital Group, которая планирует на Мироновской улице, 27, в IV квартале 2007 г. — I квартале 2008 г. завершить строительство комплекса на 65 615 кв. м. Или “Система-Галс”, возводящая на 1-й ул. Бухвостова, 12, бизнес-парк “Преображенский”. Как дает описание проекта сама “Система-Галс”, “участок представляет собой промышленную зону в районе, расположенном в Восточном административном округе за пределами Садового кольца, где активно развивается строительство жилья повышенной комфортности, современных офисных и торговых объектов”. За шесть лет “Система-Галс” предполагает построить многофункциональный комплекс недалеко от ст. м. “Преображенская площадь”, включающий офисные здания, жилые блоки и площади торгово-развлекательного назначения. Другая компания — “Хорус Капитал”, уже прославившаяся как строитель офисов В-класса, взялась за офисный центр “Лефорт” на Электрозаводской улице, 27, стр. 2, 5, 8, 9.

Из новых офисных комплексов в Басманном районе строится здание на пр-те Академика Сахарова, вл. 30 (девелопер — “Открытые инвестиции”, 132 000 кв. м). В его составе будут два офисных здания (около 50 000 кв. м) и высотная башня (около 33 000 кв. м), а также подземная парковка примерно на 1100 машино-мест. Комплекс принадлежит к классу А. Вторым инвестором проекта является Росбанк. Управляющей компанией строительства, по данным “Открытых инвестиций”, стала специально созданная для этого компания “Сахарова Бизнес Плаза”. В составе участников проекта помимо Архитектурного бюро Воронцова — бюро MMA + Fitzroy Robinson из Великобритании, а также британские разработчики инженерных систем Waterman International.

В числе участников другого проекта класса А — “Ситидел”, по данным Марии Котовой, крупные международные компании. Генеральным подрядчиком стала французская компания “Буиг Батиман Интернасиональ”, финансирование осуществляет Внешторгбанк с участием синдиката французских банков, а эксплуатировать здание будет “М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ”. Этот многофункциональный комплекс на Земляном Валу, 11/19, возводит ЗАО “Тема” (63 500 кв. м). Завершить здание планируется во II квартале 2007 г. Часть площадей здесь (около 80%) займут офисы, часть — торговые павильоны, рестораны, кафе и фитнес-центр с бассейном. Деловой центр “Ситидел” иногда относят сразу к двум деловым зонам — Таганской и Басманной.

Как говорит Мария Котова, центральную часть Бауманского района часто называют районом Немецкой слободы, что связано с историей его развития (здесь даже есть офисный комплекс под названием “Немецкая слобода” на ул. Спартаковской, 11, класс В, 18 000 кв. м). По словам Котовой, типичными представителями офисных зданий В-класса в Басманном являются “Туполев Плаза” на наб. Академика Туполева, 15/2, в котором ставки аренды составляют $500 за 1 кв. м в год. И введенный в эксплуатацию в 2005 г. бизнес-центр “Яуза Тауэр” на ул. Радио, 24. А также построенный некоторое время назад деловой центр “Бородино”, в котором свободные помещения сдаются по $470-550, не включая эксплуатационные расходы и НДС.

Сделки года

Одной из крупнейших сделок 2005-2006 гг. в Басманном районе брокеры считают покупку Транскредитбанком у НРБ-банка здания на ул. Новой Басманной, 37, рассказала Ирина Герасимова. Это банковское здание. Его общая площадь — 12 300 кв. м, оно выставлялось по $3880 за 1 кв. м, т. е. общая цена вопроса составляла около $48 млн.

По данным CWSR, в бизнес-центре “Туполев Плаза” недавно арендовала 960 кв. м компания “Видео Интернешнл”. Ставка в этом случае составила $480 за 1 кв. м в год. В этом же здании Инженерно-строительная компания взяла в аренду помещение в 1932 кв. м примерно по $550 за 1 кв. м. В “Ситиделе” тоже успела взять в аренду блок в 2000 кв. м по $630 компания “Рибок-Фитнес”.

Средние ставки аренды на офисные помещения классов С и В, как рассказал Константин Ковалев, составляют в Басманном от $350 (например, в Посланниковом переулке, 5) до $470 за 1 кв. м. (ул. Ольховская, 22). Цены продажи офисных помещений классов С и В-, требующих реконструкции или капитального ремонта, в среднем по району составляют $2500 за 1 кв. м. Для бизнес-центров класса А — около $5000 за 1 кв. м (Спартаковская, 12-14). Чем ближе здание к Садовому кольцу, тем выше его стоимость.

Одна из крупнейших сделок начала 2006 г., по данным Blackwood, — это долгосрочный договор аренды на 15 000 кв. м в офисном комплексе “Семеновский” (ул. Большая Семеновская, 32), который МТС заключила с инвестиционной компанией “Визави”. В этом здании на трех этажах разместится новый объединенный контактный центр МТС.

По информации московских брокеров, средние ставки продажи в Басманном районе в мае 2006 г. составили от $5000 до $6000 за 1 кв. м для офисов класса А и от $2000-4700 для класса В. Эти цены в 2004 г. для А-класса были на уровне $2000-3000 и $1700 для класса В.

Стоимость 1 кв. м на примере отдельных известных зданий такова. В строящемся комплексе класса А на Спартаковской улице, 20-26, они составляют от $430 до $480 без НДС. А в планируемом к сдаче в эксплуатацию бизнес-центре “Елоховский” (В) уже есть предложения продажи — по $5000-5500 за 1 кв. м. В действующем центре “Туполев Плаза II” (В) аренда стоит $420-500. В центре “Яуза Тауэр” (В) — $525-600. Как говорит Антонина Лаирова, “Яуза Тауэр” было одним из немногих зданий в городе, в котором площади в 2005 г. выставлялись на продажу, а не в аренду. Таким образом, к настоящему моменту успел сформироваться вторичный рынок этих офисов. Впрочем, как сообщили брокеры Colliers Int., бизнес-центр “Елоховский” тоже выставляется на продажу. Среди крупных проектов, также предлагавшихся в собственность, за последний год, можно, по мнению Лаировой, назвать лишь некоторые помещения в ММДЦ “Москва-Сити” и бизнес-центре “Полларс” на Дербеневской набережной.
Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...