В настоящее время офисный рынок Москвы находится на подъеме. Если в 2002 году объем введенных площадей класса А и В составлял немногим больше 200 тыс. кв. м, то в 2003-м сдали в эксплуатацию около 400 тыс. кв.
м.
Одно из новых направлений — это строительство бизнес-парков — офисов высокой категории комфортности на базе реконструкции и перепрофилирования зданий, ранее принадлежащих промышленным предприятиям.
По мнению специалистов компании Stiles&Riabokobylko, по сравнению с 2001 годом в 2002-м спрос на комфортабельные офисные помещения вырос на 41%, и динамика роста продолжилась в 2003 году. За последнее время резко возрос спрос на офисы площадью более 500 кв. м, тогда как в предыдущие годы прослеживалась тенденция аренды помещений меньшего метража. Такое обстоятельство привело к тому, что многие развивающиеся компании стали подыскивать для себя помещения с индивидуальным входом, к тому же оснащенные необходимым количеством парковочных мест.
Как показала практика, рынок коммерческой недвижимости оказался не совсем готовым к выросшим запросам клиентов, многие из которых хотели расшириться, не потеряв при этом в качестве занимаемых помещений.
Бизнес-парки в столичном регионе
В настоящее время большинство возводимых современных офисных комплексов — это многоэтажные здания, расположенные в плотно застроенном столичном центре. Однако наряду с явными преимуществами (современное оснащение, презентабельный вид, охрана) большинство офисных комплексов «страдают» отсутствием достаточного количества парковочных мест, обслуживающих как самих сотрудников, так и их клиентов. Кроме того, нет необходимых объектов сопутствующей инфраструктуры.
Разделив комплекс на крупные ячейки, инвесторы облегчили для себя процедуру сдачи площадей в аренду, что в свою очередь сделало практически невозможным разместить в этих зданиях небольшие предприятия: банковские отделения, авиа- и железнодорожные кассы, парикмахерские и др.
Последние исследования, проводимые аналитиками рынка коммерческой недвижимости и специалистами консалтинговых компаний, показали основные тенденции, характеризующие состояние офисного рынка Москвы. Это децентрализация новых офисных зданий в районы за пределами Садового кольца, появление бизнес-парков и интеллектуальных зданий. Кроме того, растущая конкуренция между новыми зданиями и зданиями более старой постройки. Наиболее актуальна концепция строительства бизнес-парков, возводимых на площадях, освобождаемых после вывода производственных мощностей.
Сама идея строительства бизнес-парков была позаимствована за рубежом. Такие офисные комплексы преимущественно располагаются на периферии городов или даже за их пределами. Главное достоинство состоит в том, что они обладают прекрасной транспортной доступностью и обеспечивают своим арендаторам более низкие ставки за комфортабельные помещения и достаточное количество парковочных мест.
«В Москве тоже по достоинству оценили преимущества таких бизнес-парков, особенно при большой загруженности центра города офисными зданиями, а также практически при отсутствии строительных площадок под бизнес-центры, — говорит Эльза Талипова, начальник отдела коммерческой недвижимости агентства МИАН. — Недостатки же подобных сооружений кроются там же, где и достоинства, — в их отдаленности от центра города. Однако расширение транспортной системы эти проблемы решит».
Бизнес-парк «Дербеневский»
Бизнес-парк «Дербеневский» (ул. Дербеневская, 1/2) — первый офисный комплекс, который появился практически в центре столицы на набережной Москвы-реки, на месте выведенного кожеперерабатывающего завода.
Девелопером проекта выступила группа компаний «Экоофис», которая за более чем десятилетний срок работы на московском рынке недвижимости построила целый ряд офисных и торговых комплексов в столице. По разработанной концепции «Дербеневский» является автономным офисным городком, где на площади 2,7 га размещаются не только офисы, но и объекты инфраструктуры. По мере продвижения строительства в нем планируется создание торговой галереи, включающей в себя ресторан и кафе, медицинский центр и фитнес-клуб.
В настоящее время в комплексе располагаются юридические и консалтинговые компании, нотариус, банковское отделение, банкоматы. Открытие первой очереди бизнес-парка состоялось в начале декабря 2003 года.
Бизнес-парк «Крылатские холмы»
В 2004 году будет построен бизнес-парк «Крылатские холмы». Девелопер проекта — компания «CMI Development», архитектор — ABD Limited, эксклюзивный консультант по сдаче в аренду — Stiles&Riabokobylko. Комплекс, расположенный на Крылатской улице, недалеко от строящегося Краснопресненского проспекта, представляет собой четыре малоэтажных здания офисов класса А, возводимых на участке 8 га. Общая площадь бизнес-парка «Крылатские холмы» составит около 50 тыс. кв. м.
Каждый корпус — это 13 тыс. кв. м самых современных офисных помещений. Планируется, что первые два здания выйдут на рынок в IV квартале следующего года, а строительство двух остальных корпусов завершат в 2005 году.
Другие проекты
Несколько иной формат имеет другой проект — «Аврора бизнес-парк» (ул. Садовническая, 82), застройщиком которого является компания «Форум Пропертиз». Строительство офисного комплекса представляет собой перестройку целой фабрики Краснохолмского камвольного комбината.
Застройка осуществляется в несколько очередей. Первая — это 12,5 тыс. кв. м офисных помещений класса А, сдана в эксплуатацию в конце июля 2003 года. Все площади арендовала компания Ernst&Young. В скором времени запланирована сдача второй очереди — 43 тыс. кв. м офисных помещений, работы по которой планируется завершить во втором полугодии 2004 года.
Новой тенденцией на рынке коммерческой недвижимости является формирование на перепрофилируемых и реконструируемых территориях целых бизнес-городков со своей инфраструктурой. Несколько подобных проектов реализуется в Москве силами компании «АЛМ-Девелопмент», в том числе по адресам: 4-й Рощинский пр., 20 (6 тыс. кв. м), ул. Малая Семеновская, 9 (33 тыс. кв. м), Кожевнический пр., 4 (20 тыс. кв. м).
Немного арифметики
Строительство бизнес-парков — новое направление для рынка офисной недвижимости, поэтому специалисты относятся к ним по-разному. Одни видят в бизнес-парках большие перспективы для динамично развивающихся компаний, предпочитающих не переплачивать за офисные площади. Другие, наоборот, утверждают, что в том случае, когда бизнес-парк будет находиться на столичной периферии, туда вряд ли поедут компании с известными именами, что в итоге скажется на позиционировании площадей на рынке недвижимости.
Первый опыт сдачи площадей бизнес-парков в аренду показывает, что такие офисы востребованы рынком и крупными арендаторами, поэтому их появление в столице невозможно назвать несвоевременным. К тому же, выводя на столичный офисный рынок новый продукт — помещения в бизнес-парках, девелоперы предпочли придерживаться лояльной политики взимания арендных платежей.
Конкурентоспособными на рынке офисной недвижимости являются арендные ставки — от $400 до 430 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.
Людмила Владимирова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 3088 -
