Подземный ресурс Петербурга

Петербургские девелоперы все больше задумываются об освоении подземного пространства северной столицы. Несмотря на дороговизну этого решения, слабые грунты и протесты жителей, иных путей построить торговый комплекс в центре Петербурга не остается. Подводные камни подземного строительства исследовал наш корреспондент в Санкт-Петербурге.

Как отмечают эксперты, сейчас мест, пригодных для нового строительства, в историческом центре Санкт-Петербурга практически не осталось, а плотность населения здесь (1.1-1.4 тыс. человек на гектар) в два раза превышает населенность спальных районов.

 

 

В этих условиях, признают эксперты, освоение подземного пространства - самый оптимальный путь развития городской среды.

По мнению Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, среди преимуществ подземных объектов - возможность создания новых площадей в условиях исторической застройки, возможность строительства на существующих пешеходных потоках и высокий доход для торговых центров, расположенных в центральной части города.

"Для Петербурга, "музея под открытым небом", такие проекты имеют дополнительную привлекательность, так как здесь действуют очень жесткие охранные нормы", - уверен Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга Praktis Consulting & Brokerage. Создавая в центральной части города подземные комплексы, можно избежать вмешательства в исторический вид.

Наибольший интерес у инвесторов вызывает площадь Восстания. Так, сначала возможность строительства под площадью многофункционального подземного торгового комплекса исследовала близкая к "Интерросу" компания "Открытые инвестиции-Санкт-Петербург". Эта компания планировала углубиться под землю на четыре-пять уровней. Но эксперты сделали неутешительные выводы. Выяснилось, что строительство подземного комплекса приведет к подвижке грунтов и зданий на расстоянии до 100 метров от стройплощадки. Поэтому компания отказалась от реализации проекта.

Новым инвестором строительства многофункционального комплекса под площадью Восстания стала компания "Адитум". Генеральный директор фирмы Александр Дымов считает, что этот проект можно реализовать. К разработке проектной документации застройщик привлек голландскую фирму Witteveen + Bos.

"В городе нет ни одного места с такой проходимостью и пешеходными потоками. Мы считаем, что развитие данной территории очень перспективно, несмотря на все геологические сложности. Петербург - уникальный город как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения коммерции. Но активно развивать ритейл в центре города очень тяжело в связи с тем, что новое строительство сопряжено со многими ограничениями. Впрочем, проекты, связанные со строительством под землей, еще более сложные. В Петербурге слабые и тяжелые для освоения грунты, существует опасность повредить находящиеся поблизости памятники архитектуры. Тем не менее новые технологии позволяют избежать проблем", - поясняет Александр Дымов.

Эксперты отмечают, что строительство подземных торговых комплексов как минимум вдвое дороже проектов по возведению высококлассных надземных объектов. По словам управляющего партнера "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Игоря Горского, заглубление на 1.5 м увеличивает стоимость 1 кв. м объекта на $1.5 тыс., уход под землю на 3 м - на $3 тыс. при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности $0.9-1.2 тыс. С ним согласен и Вал Жердес. "Первый уровень под землей дороже на 10%, второй - на 20-30, а третий - на 60-70%. Соответственно значительно возрастают сроки окупаемости проекта", - говорит он.

Но президент группы компаний "БестЪ" Андрей Лушников считает, что в случае с площадью Восстания эти затраты оправданны. "Проект на таком месте не может не быть прибыльным. Возможно, пока это единственное место, где подземный торговый комплекс в Петербурге "выйдет в плюс". Но вообще-то уход торговли под землю в крупных мегаполисах - нормальное явление", - говорит господин Лушников.

Как отмечают девелоперы, основных препятствий, которые могут помешать освоению "подземного Петербурга", два - это слабые грунты и протесты жителей. "Глинистые грунты под центром города обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя. Тем не менее при правильном, научном подходе к проектированию и строительству с ними вполне можно работать, тем более в городе накоплен богатый опыт подземного строительства - при прокладке метрополитена, создании сети канализационных коллекторов, тоннелей", - считает доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий.

Вторая по значимости проблема - протестный электорат. Беспокойство жителей вызывают в первую очередь глубина и объем котлована, его влияние на соседние дома и вероятность потревожить неизвестные захоронения времен войны. "Серьезные девелоперы обычно хорошо подготовлены к жестким спорам с общественностью в процессе строительства подземных галерей или паркингов", - говорит Владимир Пашковский, руководитель Петербургской консалтинг-группы, которая специализируется на разрешении конфликтов между строителями и жителями.

"Мы рекомендуем девелоперам приступать к расчету технико-экономических обоснований подземного проекта после оценки так называемого "протестного потенциала территории". Он определяет готовность жителей Петербурга провалить или поддержать проект. Это заблуждение, что общественность отвергает всякую подземную стройку. Поддержка проекта паркинга или галереи реальна, если они совпадают с представлениями жителей о безопасности и приоритетах развития территории", - уверен Владимир Пашковский.

Тем не менее все опрошенные эксперты уверены, что перспективы у подземного строительства есть. В свое время "Подзeмcтpoйпpoeкт" (который был создан при первом мэре Петербурга Анатолии Собчаке) разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской, у Технологического института.

Задумывался и масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний - пешеходный; два нижних - паркинг. Был еще проект строительства подземного комплекса около станции метро "Озерки" - с выходом к озерам. Но сменилась власть - закончились и деньги. В итоге институт прекратил свое существование. Но дело его оказалось более живучим.

Павел Никифоров Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...