Амбициозные заявления девелоперских компаний, работающих на рынке торговой недвижимости, по-прежнему значительно превосходят их инвестиционные бюджеты. В прошедшем году в торговые объекты в России было инвестировано немногим более $1,7 млрд, при этом за тот же 2006 год было объявлено о новых проектах стоимостью свыше $10 млрд. Большинство заявленных крупных проектов существуют лишь на бумаге, поэтому для попадания в составленный Ъ и ИД Building рейтинг крупнейших операторов профессиональных торговых центров (ТЦ) оказалось достаточно владеть одним небольшим ТЦ (площадью 30 тыс. кв. м) в регионах.
Весь последний год со страниц деловой прессы не сходили операторы торгцентров, анонсировавшие многомиллиардные проекты. Впрочем, торговой недвижимостью заинтересовались не только профильные игроки, но и крупные инвесторы из других секторов экономики. Среди них – "дочка" финансового холдинга "Росеврогруп" (компания "Росевродевелопмент"), пообещавшая вложить более $1 млрд в строительство торговых центров в регионах; сопоставимые по размеру инвестиции планируют Advantage Group, созданная бывшим вице-президентом Альфа-банка Михаилом Печерским, и компания "Регионы" – совместный проект АФК "Система" и совладельца Первоуральского новотрубного завода Зелимхана Муцоева. Еще более крупные инвестпрограммы у калужской группы "Ташир" ($1,5 млрд), а также "дочки" мебельного холдинга "Мебель Черноземья" – "Интерио груп" ($2 млрд).
Однако все заявленные проекты пока остаются в основном на бумаге, а лидерами нашего рейтинга стали иностранные сетевые ритейлеры. Первое место у шведской IKEA, которая уже вложила в российский рынок более $2 млрд и сейчас управляет восемью ТЦ "Мега" в разных городах общей площадью 1 280 тыс. кв. м. Второе место у турецкой "Рамэнки", которая на паритетных началах принадлежит девелоперской группе Enka и группе Migros. А владелец недвижимости Auchan компания Immochan замыкает десятку лидеров. Высоким местам в рейтинге розничных операторов способствовало и то, что мы учитывали общую площадь торговых центров, а не только арендуемую. Причина в том, что далеко не все девелоперы предоставляют информацию по арендованным площадям. Если бы мы учитывали только арендуемую площадь, то площади IKEA, "Рамэнки" и Auchan уменьшились бы более чем вдвое.
От западных ритейлеров не отстают и российские. Их в нашем рейтинге представляют RTM Development, принадлежащая владельцам холдинга "Марта", петербургский "Макромир" – проект основателя "Пятерочки" Андрея Рогачева, а также компания "Гиперцентр", владелец части торговых центров "Мосмарт".
Однако заниматься торговой недвижимостью ритейлеры предпочитают с партнерами: совладелец RTM Development – основатель самарской ГК "Время" Эдуард Вырыпаев, партнер основателей "Пятерочки" в "Макромире" – владелец петербургской строительной компании ЛЭК Павел Андреев, а владельцы "Мосмарта" Михаил Безелянский и Андрей Шелухин и вовсе предпочли отдать контроль над "Гиперцентром" фондам семьи фон Опель. Экспансия в смежный сегмент принесла ритейлерам 12-е, 14-е и 29-е места в нашем рейтинге соответственно.
Однако на пятки ритейлерам уже наступают другие амбициозные игроки российского рынка торговой недвижимости: западные фонды недвижимости. Первая ласточка – австрийский фонд Meinl European Land, который в прошлом году приобрел большую часть активов самарской ГК "Время" и два ТЦ "Молл" у Шалвы Чигиринского за $400 млн. Сейчас под управлением Meinl European Land в России – семь ТЦ общей площадью 406,8 тыс. кв. м. На рынок уже пришел и второй крупный инвестфонд – австрийский фонд Immoeast, который купил два "Золотых Вавилона" в Москве у заместителя председателя правления банка "Славянский кредит" Пааты Гамгонеишвили и ТЦ "Пятая авеню" у компании "Торговый дом 'На Ходынке'". Экспансия на российский рынок уже обошлась фонду более чем в $330 млн, в планах Immoeast – строительство еще одного крупного ТЦ площадью 240 тыс. кв. м вместе с господином Гамгонеишвили на месте рынка в Ростокине.
Этим число фондов, инвестирующих в строительство ТЦ в России, не ограничивается, о планах выхода в этот сегмент уже объявил британский London & Regional Properties, который планирует построить пять-семь ТЦ Centrum Park на $300 млн. Ирландская Quinn Group также планирует строить и покупать в России торговые центры, а пока ограничилась приобретением универмага "Украина" в Киеве, а венгерский фонд Trigranit хочет строить коммерческую и жилую недвижимость в партнерстве с Газпромбанком. "В Польше или других европейских странах доход от покупки торговых объектов составляет примерно 5-6%. В Москве же этот показатель составляет 10%, а в регионах – все 13%",– объясняет директор по развитию London & Reginal Properties в России Дэвид Джованнис. Он отмечает, что сейчас западные фонды все сильнее интересуются именно региональными проектами. "В Москве, если какой-нибудь торговый объект выставляется на продажу, претендентов на его покупку может насчитываться до 20 компаний",– отмечает господин Джованнис. По его мнению, уже через два года рентабельность торговых объектов в Москве составит около 7%.
Пока фонды еще не успели всерьез развернуться на российском рынке, костяк рейтинга приходится на локальных операторов. Причем для попадания в него было достаточно иметь общую площадь в 30 тыс. кв. м – это один ТЦ вдвое меньше "Манежной площади". Причем, как ни удивительно, лидером среди них стал не московский, а петербургский оператор – "Адамант" с 381 тыс. кв. м площадей. За ним следуют москвичи, причем среди участников рейтинга присутствуют компании, которые используют две разные стратегии развития. Первые – сугубо московские операторы, которые, как правило, уже давно работают на столичном рынке. Им оказалось достаточно одного, но крупного и успешного проекта, чтобы занять серьезное место в середине нашего рейтинга. К ним, например, относятся группа "Даев Плаза" (22-е место в рейтинге) с ТЦ "Европарк" на Рублевском шоссе (86,5 тыс. кв. м), "Ингеоком" (17-е место в рейтинге) с ТЦ "Атриум" (103,5 тыс. кв. м), группа "Декра" с совладельцем "Седьмого континента" Александром Занадворовым, которые владеют ТЦ "Манежная площадь" (ЗАО "Манежная площадь", 28-е место в рейтинге), и экс-владелец Черкизовского рынка Зарах Илиев с ТЦ "Европейский" (ЗАО "Киевская площадь", 11-е место в рейтинге). Некоторые девелоперы–участники нашего рейтинга построили не один, а два ТЦ, что помогло им войти в десятку лидеров. Например, группа ТЭН стала седьмой, хотя работает даже не в одном городе, а в одном округе Москвы – Юго-Восточном. Ей принадлежат ТЦ Л-153 на Люблинской улице (площадь 90 тыс. кв. м) и ТЦ "Город" на Рязанском проспекте (площадью 134 тыс. кв. м). Понравилось строить ТЦ и "Ингеокому", который приступил к строительству торгового центра на площади Павелецкого вокзала (120 тыс. кв. м).
Другие девелоперы начали работать в одном городе, а сейчас готовятся развернуть сеть под единым брэндом по всей стране. Так, ГК "Ташир" (6-е место в рейтинге), реализовав в Москве два отличных друг от друга проекта – ТЦ РИО на Севастопольском проспекте (площадь 92 тыс. кв. м) и ТЦ "Ереван-Плаза" на Большой Тульской (45 000 тыс. кв. м), в регионы собирается выводить два новых брэнда. Компания планирует строительство десяти торговых центров общей площадью около 600 тыс. кв. м под маркой "Рио-Гранде" и три многофункциональных комплекса "Сити Парк". "В относительно менее развитые, чем столичные, рынки, какими на настоящий момент являются региональные, можно выходить с более серийными проектами и снимать сливки,– поясняет вице-президент 'Ташира' Виталий Ефимкин.– Московский же рынок уже высококонкурентный: здесь более жесткие требования, которые касаются всех составляющих проекта – от концепции и архитектуры до позиционирования". Некоторые девелоперы уже это поняли и запускают сетевые проекты исключительно в регионах. Так, компания "Торговый квартал" (18-е место в рейтинге) построила три торговых центра в трех разных городах: в Набережных Челнах (40 тыс. кв. м), Красноярске (37 тыс. кв. м) и Нижнем Новгороде (26 тыс. кв. м).
Причем, отмечают эксперты рынка, в регионах уже идет речь не о строительстве самостоятельных торговых центров, а именно о полноценном сетевом девелопменте. Подобные проекты будут объединены как общим названием – ОАО "Регионы" ("Июнь"), "Росевродевелопмент" ("Планета"), ГК "Время" ("Парк Хаус"), так и схожей концепцией и позиционированием. По мнению вице-президента по девелопменту волгоградской Diamant Development Group Александра Сафонова, строить под одним брэндом – естественный путь развития сетевого девелопмента ТЦ. "Тиражирование – это просто средство экономии денег и времени. Ведь торговый центр с грамотной концепцией, качественно подобранным пулом операторов и удобно расположенный будет работать и в Волгограде, и в Перми",– уверен Александр Сафонов.
Впрочем, усиление конкуренции между объектами ждет не только столицу. Активизация девелоперов на региональных рынках в скором времени может привести к перенасыщению торговыми площадями некоторых городов-миллионников, предупреждают эксперты. Так, по словам Дэвида Джованниса, рынок ритейла практически сформировался в Казани. Из лидеров рейтинга здесь уже реализовали свои проекты "Рамэнка", Mall Management, RTM Development и инвестиционная строительная компания "Тандем". Александр Сафонов добавляет, что кроме Казани успешно развивается рынок Самары и Екатеринбурга. "Количество площадей на 1000 жителей в этих городах довольно велико и где-то даже приближается к московским показателям",– отмечает господин Сафонов.
А если все заявленные проекты будут реализованы, это может "обрушить" рынки некоторых региональных городов, емкость которых зачастую не превышает 300-500 тыс. кв. м торговых площадей. Так, уже к 2010 году, согласно прогнозам Colliers International, в Уфе, Ростове-на-Дону и Самаре будет построено соответственно 567 тыс. кв. м, 500 тыс. кв. м и 510 тыс. кв. м.
Топ-40 крупнейших российских девелоперов профессиональных торговых центров
| Место в рейтинге | Девелопер | Общая площадь (кв. м) | Площадь в Москве (кв. м) | Площадь в регионах (кв. м) | Города присутствия |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ИКЕА МОС | 1 280 000 | 570 000 | 710 000 | Москва, Петербург, Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург |
| 2 | ООО "Рамэнка" | 437 109 | 366 850 | 70 259 | Москва, Петербург, Казань |
| 3 | "Адамант" | 381 251 | Нет | 381 251 | Петербург |
| 4 | Meinl European Land* | 266 000 | 59 000 | 207 000 | Москва, Самара, Волгоград, Екатеринбург, Тольятти, Казань |
| 5 | Группа ТЭН | 250 208 | 250 208 | Нет | Москва |
| 6 | Группа "Ташир" | 196 000 | 132 000 | 64 000 | Москва, Калуга, Ярославль, Тула |
| 7 | "Виктор и Ко" | 195 555 | Нет | 195 000 | Самара |
| 8 | ЗАО "Киевская площадь" (ТЦ "Европейский", Зарах Илиев) | 180 000 | 180 000 | Нет | Москва |
| 9 | "Сувар-Казань" | 121 500 | Нет | 121 500 | Казань |
| 10 | "Гиперцентр" | 118 000 | 118 000 | Нет | Москва |
| 11 | Immochan (собственные ТЦ Auchan) Group | 111 000 | 111 000 | Нет | Москва |
| 12 | "Крокус" | 107 000 | 107 000 | Нет | Москва |
| 13 | "Ингеоком" | 103 500 | 103 500 | Нет | Москва |
| 14-15 | "Торговый квартал" | 103 000 | Нет | 103 000 | Набережные Челны, Красноярск, Н. Новгород |
| 14-15 | Immoeast | 103 000 | 103 000 | Нет | Москва |
| 16 | RTM Development | 100 010 | Нет | 100 010 | Петербург, Красноярск, Тула, Самара |
| 17 | ПФК "Бин"** | 93 000 | 93 000 | Нет | Москва |
| 18 | "Рамзэн" (ТЦ XL) | 90 000 | 90 000 | Нет | Москва |
| 19 | "Даев Плаза" | 86 500 | 86 500 | Нет | Москва |
| 20 | "Вей М" (ТЦ "Веймарт" и "Вейпарк") | 81 145 | 81 145 | Нет | Москва |
| 21 | "Рендер" | 75 000 | Нет | 75 000 | Екатеринбург |
| 22 | "КИТ-Кэпитал" | 71 224 | Нет | 71 224 | Екатеринбург, Нижний Тагил, Курган, Оренбург |
| 23 | "Малышева, 73" | 70 000 | Нет | 70 000 | Екатеринбург |
| 24 | "Тандем" | 67 000 | Нет | 67 000 | Казань |
| 25-26 | "Манежная площадь" | 64 000 | 64 000 | Нет | Москва |
| 25-26 | "Макромир" | 64 000 | Нет | 64 000 | Петербург |
| 27 | "Промсвязьнедвижимость" | 60 000 | Нет | 60 000 | Ростов-на-Дону |
| 28 | "Гарант-Инвест" | 59 700 | 59 700 | Нет | Москва |
| 29 | DVI Group | 57 700 | Нет | 57 700 | Пермь, Ижевск |
| 30 | ОАО "Регионы" | 46 500 | Нет | 46 500 | Петербург |
| 31 | Diamant Development Group | 45 000 | Нет | 45 000 | Волгоград |
| 32 | "Караван Сарай" | 37 800 | Нет | 37 800 | Челябинск |
| 33-34 | "Русский торговые сети" (ТЦ "Лига") | 35 000 | 35 000 | Нет | Москва |
| 33-34 | УК "Поле Менеджмент" (ТЦ "Варшавский") | 35 000 | 35 000 | Нет | Москва |
| 35 | ГК "Электроника" | 32 000 | Нет | 32 000 | Нижний Новгород |
| 36 | ООО "Братиславский круг" (ТЦ "Бум") | 31 000 | 31 000 | Нет | Москва |
| 37-38 | Калужская управляющая компания (ТЦ "Калужский") | 30 000 | 30 000 | Нет | Москва |
| 37-38 | Advantage Group | 30 000 | Нет | 30 000 | Калининград |
| 39 | ООО "Итера" | 27 000 | Нет | 27 000 | Новосибирск |
| 40 | "Фриз-Тандем" (ТЦ "Час пик") | 25 000 | 25 000 | Нет | Москва |
*К Meinl European Land мы отнесли ТЦ, принадлежащие УК Mall Management, где фонд владеет контрольным пакетом, а также два ТЦ "Молл", выкупленных фондом у СТ "Групп" напрямую. **К ПФК "Бин" мы отнесли ТЦ "Фестиваль" и торговую часть "Смоленского пассажа" (22 тыс. кв. м). Источник: расчеты консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle, Colliers International, CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, DTZ, информация девелоперов.
Как составлялся рейтинг
При составлении рейтинга мы учитывали только профессиональные торговые центры, расположенные в России. Под ними консультанты международных консалтинговых компаний понимают современные неспециализированные ТЦ площадью не менее 5 тыс. кв. м, с сетевыми и якорными арендаторами. ТЦ должен управляться одной компанией, иметь централизованный вход, а якорные арендаторы не должны занимать более 65% площади. Поэтому, например, в рейтинге не учитывались ГУМ 1893 года постройки, ЦУМ (все площади Mercury использует "под себя") и мебельный ТЦ "Гранд" (специализированный ТЦ). Информацию мы брали из баз международных консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle, Colliers International, CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, DTZ, а также от операторов ТЦ и из их отчетности.
Юлия Рослик Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2229 -
