Самые распространенные ошибки владельцев столичных ТЦ

Хотя эксперты уверяют, что в ближайшие несколько лет рынку торговой недвижимости Москвы не грозит насыщение, уже сейчас многие проекты сталкиваются с серьезными проблемами. О том, как сделать торговый центр успешным, рассказывает главный редактор журнала Building Commercial Маргарита Федорова.

Консалтинговая компания Colliers International оценивает рынок профессиональных торговых центров Москвы в 3 млн кв. м, из которых арендуемые площади – около 1,5 млн. кв.

 

 

м. По оценке Colliers, это не более 40% всего рынка. А если учесть все заявленные до 2010 года проекты, объем профессиональных торговых площадей в городе может достигнуть 10 млн кв. м, констатирует управляющий партнер Colliers International (Россия и Украина) Сергей Гипш. Впрочем, конкуренция на рынке ощущается уже сейчас: консультанты называют сразу несколько торговых центров, запуск которых обернулся неудачей.

Главная проблема, которая может возникнуть у ТЦ, неудачное расположение, констатирует директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила. Он вспоминает ТЦ "Гвоздь" на Волоколамском шоссе: "При первом рассмотрении проект находится в приемлемом месте, но потом оказывается, что удобных путей подъезда нет". Дмитрий Хечумов, начальник отдела торговых помещений компании DTZ, приводит в пример ТК "Западный" на Рублевском шоссе: "Объект расположен на престижной трассе, собран пул достойных арендаторов, но к комплексу некоторое время не было удобного съезда. Проблема с посещаемостью центра была решена значительно после окончания строительства".

И наоборот, уникальное расположение "прощает" владельцам ТЦ все его недостатки. "Если внимательно рассмотреть ТЦ 'Европейский', то среди основных недостатков можно выделить запутанную навигацию, смешение потребительских потоков, большое число атриумов",– перечисляет Алексей Могила. Однако из-за того, что объект расположен на огромном трафике, все это уже не столь критично, отмечает он. Удачный location позволяет владельцам проекта практически не ориентируясь на рынок устанавливать свои ставки, добавляет Сергей Гипш. "Ставки в 'Европейском', по оценкам экспертов, были самыми высокими в городе за 2006 год. Но все равно каждый ритейлер хотел туда попасть",– рассказывает он.

Еще одно правило расположения торгового проекта – он должен располагаться по правой стороне дороги, следующей из центра в область, отмечают консультанты. "Ведь обычно за покупками отправляются именно после рабочего дня, а не с утра. Но если взглянуть на этот критерий, то неправильно расположен ТЦ 'Ереван плаза', находящийся на противоположной стороне дороги. Зато преимущество проекта – шаговая доступность к метро 'Тульская'",– добавляет Алексей Могила.

Второй по значимости критерий создания успешного ТЦ – наличие грамотного пула арендаторов. Эксперт одной из консалтинговых компаний вспоминает "Европарк" на Рублевском шоссе: "Изначально там в качестве продуктового 'якоря' выступал 'Рамстор', который не мог генерировать необходимый поток посетителей. Из-за этого, а также неудобных съездов с шоссе этот проект считался не слишком успешным, пока владельцы не поменяли 'Рамстор' на 'Ашан'". А в некоторых случаях владельцы ТЦ намеренно отказывают, казалось бы, "беспроигрышным" арендаторам. "Чтобы оградить себя от приезжих с Курского вокзала, владельцы ТЦ 'Атриум' умышленно не берут на фуд-корт 'Макдоналдс'",– рассказывает Алексей Могила.

Наконец, третья распространенная проблема ТЦ – "скомканное" открытие. Такие трудности возникали, например, у "Атриума", "Крокуса" или "Меги-Химки". "На момент запуска 'Атриума' функционировало около 30% всех арендаторов, что в первое время поставило под сомнение успешность проекта. Похожие проблемы возникали и у 'Крокус-сити'",– вспоминает Дмитрий Хечумов. А открытие "Меги" в Химках дважды переносилось из-за отсутствия разрешения на эксплуатацию. Комплекс открылся, когда IKEA согласилась перенести газопровод из-под парковки ТЦ и пообещала пожертвовать $1 млн на развитие детского спорта в Химках.

Также консультанты отмечают рост интереса посетителей к ТЦ "шаговой доступности": "Уже заметна тенденция перераспределения покупательских потоков – сужение зоны охвата крупных торговых центров на МКАД",– объясняет Дмитрий Хечумов. Зачем ехать на МКАД, если магазины основных арендаторов можно найти в ТЦ неподалеку, согласен Максим Гасиев из Colliers. Поэтому популярность ТЦ "шаговой доступности" будет расти быстрее всего, но за счет "шопинга в будни", уверен он. "А на 'шопинг выходного дня' люди все равно будут ездить в крупные ТЦ, расположенные на МКАД или в черте города,– там больше выбор",– отмечает господин Гасиев.

Маргарита Федорова Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...