Своими соображениями руководители компаний и ведущие аналитики рынка делились в ходе «круглого стола», организованного Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга. По данным компании «Александр-Н», за последние два-три месяца резко сократилось число крупных сделок.
Цены на дома и земельные участки практически перестали расти. За последние два месяца заметно подешевели объекты элитного класса: к примеру, коттедж, осенью прошлого года стоивший 500 тыс. дол., нынешней весной экспонировался по цене 390 тыс. дол., и возможно, нижний ценовой предел еще не достигнут. Однако такое положение дел пока не вызвало увеличения спроса: большинство покупателей заняли выжидательную позицию и не слишком торопятся, как в прошлом году, вкладывать деньги в загородную недвижимость в окрестностях Петербурга. Зато выросло число заявок на приобретение домов и квартир за границей: в соседней Финляндии, в Испании, Германии. По мнению риэлтеров, причина этого в первую очередь политическая обстановка в стране.
В Ленинградской области, по данным загородного отдела корпорации «Адвекс-Росстро», сегодня 80% сделок составляют операции купли-продажи недорогого вторичного загородного жилья объектов стоимостью от 20 до 50 тыс. дол. Цены на загородном рынке, так же как и на городском, очевидно, превысили реальные пределы покупательской способности, и поэтому определенный «откат» был неизбежен. А вот традиционный для загородного рынка весенний «подъем» имеет дифференцированный характер.
После полугодового «провала» вновь оживился спрос на дорогостоящие (от 250 тыс. дол. до 900 тыс. дол.) коттеджи, продержавшиеся в листингах всю зиму. Операторы загородного рынка единодушно отмечают, что в Ленинградской области и пригородах Петербурга по-прежнему высоким спросом пользуется земля без построек, которая продолжает дорожать. Максимально востребованы большие (несколько гектаров) земельные участки в радиусе 30 км от города, к которым есть возможность подвести коммуникации, а также участки площадью 30 соток в разных районах области. Первые приобретают под коттеджное и дачное строительство организации, вторые частные застройщики. Впрочем, предложений, полностью устраивающих покупателей, на рынке, как всегда, немного.
Есть и более оптимистичные оценки нынешнего рынка. По мнению генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, понятие «спад активности» совершенно неприменимо к продажам элитных объектов в «золотом треугольнике» (РепиноЛенинскоеКомарово), а также на территории практически всего Курортного района Петербурга. «Продать объект стоимостью один миллион долларов в Сестрорецке, где цена сотки земли может доходить до 70 тыс. дол., не проблема», отмечает Александр Гиновкер. По данным компании «Невский простор», сотка земли в Академгородке (Комарово) уже продается за 40 тыс. дол., а на первой линии вдоль побережья Финского залива стоимость земли доходит до 50 тыс. дол. за сотку. При этом покупатели на эти участки находятся довольно легко. С приходом в Комарово, Зеленогорск и Разлив газовой магистрали цены на землю, как считает г-н Гиновкер, еще подрастут. Однако риэлтеры подчеркивают, что все же большинство участков в том же Курортном районе продается по гораздо более умеренным ценам 515 тыс. дол.
Риэлтеры сообщили, что сейчас обсуждаются планы передачи инвесторам обширных земель Дачного треста в Курортном районе. Разговоры идут также об участках, принадлежащих Министерству обороны. Если эти земли одномоментно попадут на рынок, это может здорово обрушить цены, полагают операторы. Впрочем, такое развитие ситуации представляется маловероятным: массово выставлять участки и снижать цены никак не в интересах их продавцов.
Несмотря на достаточно вялый покупательский спрос на загородное жилье, вокруг Петербурга продолжают стремительно множиться коттеджные поселки. В результате, как отметил исполнительный директор агентства «Александр-Н» Федор Дьячков, по сравнению с прошлым годом количество предложений по коттеджам увеличилось примерно на 10%. Растет число выставленных в продажу элитных коттеджей (от 600 тыс. дол.). Сегодня их доля от общего предложения 34%. На коттеджи бизнес-класса (от 200 до 600 тыс. дол.) приходится четверть общего предложения, остальные дома экономкласса (до 200 тыс. дол). «Однако если в прошлом году дома этой категории стоили от 100 тыс. дол., то сегодня по таким ценам ничего уже не найти. Нижняя граница сейчас 120125 тыс. дол.», говорит Федор Дьячков.
По оценкам специалистов «Петербургской недвижимости», сегодня каждый десятый коттедж продается в составе поселков. Общий объем коттеджного листинга в городе и области риэлтеры оценивают в 10001100 объектов. «Каждый месяц на рынок выходит в среднем два новых поселка», свидетельствует Алексей Рогов, начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации «Петербургская недвижимость». Но, по его мнению, спрос все еще далек от насыщения: готовый дом или место под застройку в поселке продаются без особых проблем, особенно если речь идет об объектах средней ценовой категории. А именно: на рынке категорически не хватает объектов стоимостью до 150 тыс. дол. «Девелопер, который решит занять этот сегмент загородного рынка, подивится темпам реализации», считает Алексей Рогов. Оптимальной площадью коттеджей экономкласса специалисты считают 120180 кв. м, бизнес-класса 180300 кв. м, элитных от 350 кв. м.
Согласно прогнозам экспертов Ассоциации риэлтеров Петербурга, в ближайшие годы будет расти ценовой разрыв между загородными объектами разного качества. Число частных заказчиков (индивидуальных застройщиков) будет снижаться на 1015% в год: из-за повышения стоимости инженерной подготовки строительство становится все более затратным.
Статья получена: www.Zagorod.spb.ru