Торгцентры растут как грибы

Никогда еще рынок торговых помещений Москвы не развивался так активно, как в прошлом и наступившем году, считают его участники. Это выражается и в объемах нового строительства, и в качестве проектов. Девелоперы, объединяясь с иностранными инвесторами, строят большие магазины.

Новый торговый год начался с открытия двух комплексов — ТЦ “Варшавский” общей площадью 30 000 кв. м рядом с метро “Варшавская” (якорные арендаторы — супермаркет “Цезарь Парк” и кинотеатр “Бумеранг”) и торгово-делового центра “Аркадия”, включающего 7400 кв.

 

 

м торговых площадей, в Среднем Овчинниковском пер., 8 (“Рамстор”, мультиплекс “Пять звезд”). “Аркадию” построила турецкая компания Tobtim International Trade Centres. Руководитель проекта Эрджан Айдын рассказал, что компания пришла на московский рынок в 1989 г. специально для реализации “Аркадии” по поручению правительства Турции. Объем инвестиций в проект составил $58 млн. Сейчас офисные помещения комплекса сдаются в аренду по $500-560 за 1 кв. м, торговые — от $900 до $1400 за 1 кв. м. Этот комплекс представитель Tobtim назвал долгостроем, работа над ним началась еще в 1990-х гг., концепцию пришлось менять несколько раз, что было связано со сложностью строительного участка. Теперь в планах Tobtim реализация еще одного объекта торговли — оптового комплекса на юге ближнего Подмосковья.

Во II-IV кварталах 2005 г. из крупных ТЦ должны быть открыты “РИО” (92 000 кв. м, Большая Черемушкинская улица), “Европарк” (86 000 кв. м, Рублевское шоссе), “Фестиваль” (56 000 кв. м, Мичуринский проспект), “Реал” (35 000 кв. м, Братеево), “Реал” (25 000 кв. м, Отрадное), “Мосмарт” (33 000 кв. м, Боровское шоссе).

Идет подготовка к инвестиционной продаже торгового центра “Глобал Сити” (16 000 кв. м, Кировоградская улица, рядом с метро “Южная”), заказчиком-застройщиком которого четыре года назад выступила Property Management Company. Ее генеральный директор Олег Плановой подтвердил, что торговый центр продается как действующий бизнес. Такое решение принял основной акционер — зарубежный партнер ООО “Глобал Сити” — в связи со строительством рядом спортивно-оздоровительного комплекса. По словам Планового, владельцы проекта придерживаются политики, при которой не инвестируют одновременно в два объекта, расположенных на одной площадке. Средства от продажи первой фазы пойдут на строительство второй. Покупатель торгцентра пока не определен окончательно, но, возможно, им станет один из зарубежных инвестфондов. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, которая представляет “Глобал Сити” на рынке, оценивает стоимость объекта в зависимости от колебаний уровня капитализации примерно в $40 млн. По его словам, продажи крупных ТЦ пока редки и, как правило, не публичны. Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis, которая не участвует в проекте, подтвердила, что сделок такого масштаба на рынке действительно не много. (Одним из первых среди крупных объектов был продан универмаг “Москвичка” на Новом Арбате. В 2003 г. компания “Синдика” купила 100% акций универмага у группы российских бизнесменов и американского инвестфонда Russia Partners. — “Ведомости”).

Спрос на помещения в торговых центрах по-прежнему высок, что сохраняет уровень свободных площадей в качественных ТЦ на низкой отметке в 0,67%, по данным Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR), Colliers Int., Noble Gibbons. Ставки аренды в ТЦ для якорных арендаторов развлекательного профиля, гипермаркетов и супермаркетов составляют от $50 до $250 за 1 кв. м в год. Для одежды и товаров для дома — от $250 до $1000 за 1 кв. м. Для остальных операторов диапазон ставок широк и зависит от профиля и размера помещения: $300-1150 услуги и $3500-5000 — мобильные телефоны, сувениры. По словам Гасиева, Colliers Int. не наблюдает тенденции к снижению цен аренды в качественных ТЦ. Это подтвердили аналитики ABN Realty и Blackwood. Хотя, по их словам, возможны сезонные колебания цен в отдельных сегментах рынка. В центральных торговых коридорах средняя ставка аренды была зафиксирована CWSR в 2004 г. на уровне $907 за 1 кв. м. По мнению экспертов Colliers Int., на главных торговых улицах может наблюдаться в ближайшие месяцы рост среднего уровня цен аренды за счет повышения ставок для реконструированных и вновь оборудованных площадей.

В развитие рынка торговой недвижимости страны в 2005 г. будет инвестировано около $700 млн. Совокупная площадь всех стационарных предприятий торговли Москвы, зафиксированных Департаментом потребительского рынка и услуг города в начале 2005 г., достигла 13,558 млн кв. м. Общая площадь профессиональных торговых центров (ТЦ) Москвы на конец 2004 г., по данным участников рынка, доросла до 1,3 млн кв. м при показателе GLA 976 000 кв. м (аренднопригодная площадь). Из них за прошлый год было построено 480 000 кв. м. Доходность от девелопмента в 2004 г. в секторе торговых центров варьировалась от 25% до 35%, доходность от продаж магазинов на торговых улицах составляла 15–25%. Общее предложение площадей в 12 центральных торговых коридорах столицы оценивалось в 345 000 кв. м. Самый высокий уровень свободных помещений в прошлом году был отмечен на Пятницкой улице (16,25%), самый низкий – на Садовом кольце (2,24%).

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...