В поисках общих интересов

30 января в учебном центре "Русского фонда недвижимости" состоялось расширенное заседание Совета Ассоциации "Загородная недвижимость". Такие мероприятия проходят нечасто, поэтому круг обсуждаемых вопросов был весьма широкий.

Прежде всего следует отметить, что некоммерческое партнерство постоянно расширяет свой состав: на этот раз новым его участником стало ООО РСО "Геополис". Явной коммерческой выгоды от такого членства вроде бы нет, но желающие вступить появляются регулярно, что, конечно же, радует. О деятельности фирмы "Геополис" рассказал ее генеральный директор В.

 

 

В. Быков, в качестве побудительных мотивов к вступлению в ассоциацию отметив поиск партнеров по бизнесу, инвесторов, а также обмен опытом работы.

Большой интерес присутствующих вызвало выступление заместителя начальника управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга и Ленинградской области А. В. Ляха. Интерес этот вполне естественный, ведь "партия садоводов и огородников" в городе и области составляет 2,5 миллиона человек, и этих людей необходимо учитывать всем, кто работает на рынке загородной недвижимости. В ведении созданного в 1995 году управления находится около 3000 садоводств. Основная его деятельность - строительство дорог, линий электропередач, создание инфраструктуры. Определенные возможности для этого имеются: каждый год из бюджета Санкт-Петербурга на развитие садоводческих товариществ выделяется 100 миллионов рублей. Эти деньги расходуются согласно целевой программе на строительство медико-социальных комплексов, но прежде всего для развития на территории садоводств потребительской кооперации. По указу губернатора было создано потребительское общество "Земледелец", куда вступают как садоводства, так и заинтересованные предприятия; подобная структура вполне жизнеспособна, она может обеспечить доход, потому что 100 миллионов, если учесть количество садоводов и огородников, не такая уж большая сумма и, по словам А. В. Ляха, призвана быть лишь своеобразным "пусковым механизмом". Общество "Земледелец" занимается охраной садоводств, организацией медицинской помощи - словом, всем спектром услуг в данной области. Правда, одних лишь его усилий недостаточно: требуется приход на территории садоводств коммерческих фирм, которые могли бы наладить достойную жизнь.

Начальник юридического отдела "РФН" М. И. Финионов в своем выступлении обратил внимание на нормативные акты, которые необходимо учитывать, проводя сделки с земельными участками. Дело в том, что вступивший в силу Земельный кодекс отменил ряд действовавших ранее актов, которые регламентировали деятельность садоводческих товариществ. Если говорить о нынешнем правовом режиме их деятельности, то права членов определяются либо как пожизненное наследованное владение, либо как собственность. То или иное право зачастую указывается в уставе товарищества. Если это ПНВ, то, согласно Земельному кодексу, можно бесплатно один раз переоформить его в собственность: для этого достаточно наличия кадастрового плана участка и заявления в местные органы власти. При этом нужно учитывать, что срок оформления не должен превышать двух недель.

Также было отмечено, что земельные участки и объекты недвижимости в садоводствах никоим образом не ограничены в обороте. Даже если правовладение определено как ПНВ, при покупке-продаже объекта достаточно указать в договоре, что покупатель обязуется самостоятельно оформить право на земельный участок в варианте либо собственности, либо аренды. Сделка невозможна лишь в тех редких случаях, когда право на земельный участок не просматривается; во всех остальных случаях никаких препятствий нет. Что касается использования для нужд садоводств земель сельскохозяйственного назначения, то и здесь имеются определенные возможности. Согласно Земельному кодексу, решение об этом принимают или орган исполнительной власти субъекта Федерации, или органы местного самоуправления. Главное при изменении статуса земли - хорошо подготовленные обоснования и разумный план, призванный убедить чиновников.

Далее были озвучены некоторые предложения членов партнерства о совместных коммерческих проектах. Тема эта давняя и, надо сказать, наболевшая, поскольку осуществление реальных совместных проектов - дело непростое и весьма хлопотное. Определенный опыт, правда, здесь уже накоплен. Выступивший на заседании заместитель генерального директора строительной фирмы "Мера" Ю. В. Захаров предложил проект по строительству домов из клееного профилированного бруса. Для фирмы это новое, но уже освоенное направление; к сотрудничеству были приглашены агентства недвижимости, которые могут предоставить земельные участки предположительно вблизи горнолыжных курортов Ленинградской области. Кроме того, в проекте могут участвовать инжиниринговые фирмы - с тем чтобы обеспечить построенные дома полным комплексом коммуникаций.

После этого разгорелась дискуссия, предметом которой стала сама деятельность ассоциации. Насколько нужно разным по роду деятельности и интересам фирмам такое объединение? К примеру, генеральный директор ООО "Балтийская газовая компания" С. Ю. Нарницкий выразил сомнение насчет практической пользы от подобных совместных собраний. "Риэлтеры, производители и строители, - сказал он, - имеют разные интересы, и взаимодействие между ними можно налаживать бесконечно долгое время. Некоммерческое партнерство нужно тем больше, чем больше здесь будет разговоров о реальных коммерческих проектах".

Высказывались и другие мнения, в частности, генеральный директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов подчеркнул, что успешность совместных проектов во многом определяется ценами. Здесь вполне возможны скидки членам ассоциации, которых знаешь в лицо, с которыми не раз встречался и потому больше склонен им доверять. А исполнительный директор агентства "Александр-Н" Ф. В. Дьячков обратил внимание на то, что серьезная экономическая проработка конкретного проекта в рамках таких заседаний практически невозможна. Исполнительная дирекция ассоциации может координировать усилия, но не может вести конкретные проекты во всем объеме хотя бы по финансовым соображениям. Членские взносы обеспечивают самые минимальные потребности, на подготовку проектов просто не хватает сил и средств. Если повысить взносы (тем самым более серьезно отнестись к членству в ассоциации), появится возможность привлечь маркетологов, экономистов, проектировщиков, то есть вести реальные совместные проекты.

Между тем ассоциация не стоит на месте: к примеру, создан сайт, с которым каждый желающий мог ознакомиться прямо на заседании. Это сайт особенно нужен небольшим компаниям, не сумевшим пока создать собственные страницы в Интернете: здесь можно вывесить свои предложения, разместить рекламу и т. п. То есть помимо журнала "Загородное обозрение" появилось еще одно информационное пространство, позволяющее оперативно взаимодействовать, не отвлекаясь от дел. Исполнительная дирекция пытается организовать работу секций (что разумно, поскольку здесь диалог ведут специалисты из одной области), словом, занимается текущей работой, и вполне успешно. Другой масштаб и объем работы действительно предполагает увеличение штата и иной уровень финансирования.

Впрочем, важно понять, что цели ассоциации вовсе не исчерпываются прибылью от возможного взаимодействия. Есть еще идеология, общие интересы, возможность выступать с предложениями к властным структурам. Ассоциация, как было подчеркнуто, может и должна влиять на принятие законопроектов, на процесс выделения "пятен" под застройку, в хорошем смысле лоббировать интересы всех, кто активно работает на рынке загородной недвижимости. А потому будущее у этой организации есть.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru