Война заводам, мир домам

С 1999 г. из Центрального административного округа столицы было выведено 285 промышленных предприятий. Об этом заявил первый заместитель префекта ЦАО Москвы Сергей Федоров. Общая площадь освобожденной территории составила более 180 га. По словам С.

 

 

Федорова, на 26 из них уже закончено строительство объектов общей площадью около 400 тыс. кв. м, введено свыше 150 тыс. квадратных метров жилья.

Кроме того, продолжается строительство на территории площадью около 30 га, где разместятся объекты общей площадью 630 тыс. кв. м, из них около 250 тыс. кв. м занимают жилые постройки.

Зампрефекта отметил, что предприятия из центра переводятся на специальные «промышленные территории», расположенные в спальных районах Москвы, «вдалеке от жилых домов». В основном это Южное Бутово и Молжаниново, а также Солнцево. Производства большинства их них модернизируются за счет привлеченных инвестиций и собственных средств предприятий. Проектная документация по выводу предприятий разрабатывается за счет города. «Мы ни на кого не давим, – подчеркнул С. Федоров, – директора даже рады, что появилась возможность обновить производство».

В 2004-2005 гг. в ЦАО планируется освободить еще 50 га промышленных территорий. Таким образом, до 2005 года в историческом центре Москвы появится дополнительно 150 га свободной земли.

Ограничение аппетита

Но, несмотря на победные реляции властей, до сих пор в Москве на долю производственно-коммунальных зон приходится примерно 20-25% всей городской территории. При этом примерно 40% предприятий остановили производство, а огромные площади их руководство предпочитает сдавать в аренду.

Московские власти еще в 2000 г. объявили, что территории производственного назначения следует сократить с 20,5 до 15 тыс. га. Из них 1,2 тыс. га запланированы под коммерческую недвижимость, 1,9 тыс. га – под жилье, 2,2 тыс. га предназначены для развития природного комплекса. К 2020 г. должно быть частично сокращено 20, а ликвидировано 16 из 66 промзон, расположенных в пределах МКАД.

Из этих цифр видно, что правительство отнюдь не намерено ликвидировать всю городскую промышленность, и есть данные, что нынешнее перебазирование заводов, как часто у нас случается, идет с перевыполнением плана. В таком рвении у коммерческих структур есть и собственный, денежный интерес. Так, по данным, которые не раз оглашал вице-мэр Валерий Шанцев, инвесторам, выводящим предприятия, эта процедура приносит доход до 100 процентов.

Многие инвесторы действуют просто: скупают по дешевке заводы, ликвидируют их и перепродают землю застройщикам. Так все и было до конца 2002 г., пока московское правительство не решило навести в этой сфере порядок.

Судьбу решает постановление

Большую часть вопросов, связанных с реорганизацией промзон в столице, решает Городская комиссия по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, расположенных на территории г. Москвы. В нее входят различные структуры, влияющие на судьбу инвестиционного проекта: префекты административных округов, Департамент науки и промышленной политики, Управление координации освоения резервных территорий и выполнения межрегиональных программ, Московская управляющая финансовая компания (МосУФК), Москомархитектура, Москомимущества, Москомзем, Москомприроды, Комитет по реформированию оборонных предприятий.

Главный критерий, по которому комиссия решает судьбу предприятия, таково: успешность его работы. Всего существует 4 типа заводов. Сохраняется то предприятие, которое успешно функционирует, эффективно использует землю, исправно платит налоги. Помимо этого, у него не должно быть проблем с экологией.

Предприятие, подлежащее реформированию, лишь частично задействует земельный ресурс, значительная доля его мощностей простаивает. В этом случае неиспользуемая земля выводится комиссией из производственного обращения.

Если перебазируемое предприятие готово покинуть старые площади с условием подбора нового земельного участка в пределах Москвы, то для возобновления его деятельности предоставляется аналогичная (или меньшая) территория. Ликвидируемое или выводимое предприятие неэффективно функционирует, простаивает, имеет задолженности. Зачастую оборудование распродано, помещения арендуются. После освобождения территории имущественные права переходят или городу, или третьему лицу. Выводимому предприятию предоставляется земля вне Москвы.

Итогом предварительного обследования предприятий комиссией становится выпуск правительством или мэром г. Москвы соответствующего распорядительного документа.

Для себя и для инвесторов

Существует два способа реструктуризации промышленных производств. Первый – предприятие за свой счет выводит производство, а затем осуществляет строительство новых корпусов или (в редких случаях) их реконструкцию в качестве памятника промышленной архитектуры. Тут сторонний инвестор не требуется.

Второй способ – привлечение инвестора под целевое строительство. Если участок определен к выводу, то начинаются переговоры с владельцами предприятия. Происходит независимая оценка основных фондов. Далее в соответствии с договоренностями предприятие либо выводится на другую территорию, либо получает компенсацию за потерю участка. Инвестор осваивает территорию по намеченному и согласованному с комиссией плану.

Сегодня уже сложился круг компаний, занимающихся выводом промышленных предприятий. Их можно поделить на две группы: первая – компании, приближенные к Правительству Москвы, вторая – фирмы, осуществляющие операцию по выводу самостоятельно или «под прикрытием» федеральных структур. К первой группе можно отнести АЛМ-Девелопмент, КРТ, АФК «Система», недавно вошедший в этот пул ДИПС. Ко второй группе – инвестиционную компанию «Атон», Банк «Визави», «Росбилдинг», Нефтяной банк.

Если деятельность первой группы курируется Правительством Москвы и комиссией, проходит в рамках Генплана (который, кстати, так и продолжает являться декларативным документом, не утвержденным Правительством РФ) и, соответственно, преференции от передислокации заводов имеют все участники рынка, то работа второго круга инвесторов более интересна и опасна. При этом вся их деятельность проходит в рамках не московского, а федерального законодательства. Чаще всего эти компании приобретают интересующее их промышленное предприятие либо выкупая контрольный пакет акций, либо заключая договор купли-продажи. Затем наступает черед договора Генподряда, договора с заказчиком (он согласует все необходимые документы) и договора с проектной организацией относительно разработки проекта реконструкции. Однако на практике такие действия чаще всего попадают под определение «недружественное поглощение».

Проигравших нет

В итоге, перебазирование предприятий обходится компаниям этого круга всего в 300-500 долларов за кв. м будущего жилья, офиса или магазина. А учитывая то, что интересуют их в основном предприятия, находящиеся в ЦАО, в крайнем случае в ЗАО и ЮЗАО, прибыль у них от дальнейшей перепродажи земли получается колоссальная: те самые минимум 100 процентов. А вот при перемещении заводов по правилам Правительства Москвы метр обходится уже минимум в 800 долларов.

В недолгой истории этого бизнеса есть только два примера, когда застройщик обнародовал расходы по выводу предприятий. Так, передислокация ГУП «Московский межотраслевый промышленный центр» (ул. Александра Невского) обошелся ДИПСу в 1 млн. долларов (ГУП выведен на 2-й Кожуховский проезд). А на возведение на месте Краснохолмского камвольного комбината офисного комплекса «Аврора Бизнес-парк» (10,5 тыс. кв. м) группе инвесторов пришлось потратить 9 млн. долларов.

Нередко инвесторы не выводят предприятия на окраины города или в область, а перепрофилируют их в офисные центры класса В или С. Удачным примером такой деятельности можно признать переоборудование заводоуправлений и промзон агентством Penny Lane realty на улицах Ибрагимова, Бакунинской и Новорязанской. Такое же перепрофилирование завода в бизнес-центр осуществила и «АЛМ-Девелопмент» на улице Малая Семеновская.

Но прибыль от реализации подобных проектов получает не только инвестор, но и правительство города. Ему отходит 20-30% построенного на месте завода жилья или офисов и торговых предприятий. На практике, конечно, власти берут свою долю не бартером, а живыми деньгами. В итоге, в городскую казну от каждого метра идет около 200 долларов. Как не раз заявлял глава стройкомплекса Владимир Ресин, на месте выводимых предприятий только до 2010 г. появится не менее 5 млн. кв. м жилья. Получается, что за эту операцию правительство города получит как минимум 1 млрд. долларов, примерно 3 млрд. – инвесторы и еще 1 млрд. – сами выводимые заводы.

Павел Беспалов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...