Забытая буква С

На рынке офисной недвижимости самый загадочный сегмент — это помещения класса С. Крупные консалтинговые компании крайне редко упоминают его в обзорах, анализируя в основном рынок офисов классов А и В. И едва ли найдется участник рынка, который предоставит точные данные по количеству площадей С-класса в Москве и по объему сделок с ними.

На практике же подавляющая часть работающего населения столицы размещается именно в этих недорогих зданиях. По приблизительным подсчетам экспертов, количество офисов в Москве приближается к 11 млн кв.

 

 

м, и менее 4 млн кв. м из них принадлежат к А- и В-категории. Остальную часть составляет класс С, он же и самый востребованный в общей структуре спроса. Здесь самый низкий уровень пустующих площадей, близкий к 0%.

Неверно было бы предполагать, что эксперты по консалтингу не интересуются статистикой в секторе С и никогда не имеют дела с такими площадями. Проблемы в другом. Помещения С-класса, как правило, не нуждаются в разработке концепции, маркетинговом продвижении, презентациях и т. д. Это скромные здания бывших НИИ, административных учреждений, заводских управлений, школ, детсадов, иногда первые этажи жилых домов. К тому же на рынке существует разделение обязанностей. Площадями С-класса занимаются агенты и посредники, работающие в этой нише. Интерес же профессиональных консультантов сосредоточен на клиентах из “большого” бизнеса и на более дорогих зданиях. Но порой эти разные области пересекаются. Например, случается, что крупным международным компаниям требуются просторные здания С-класса, где можно разместить штат сотрудников из 500, 1000 и более человек. В таких случаях компания может обратиться к известному на рынке консультанту (при этом руководство компании может занимать офис класса А в центре города). Для работы над такими проектами консультантам необходимо хотя бы в общих чертах представлять себе ситуацию в секторе класса С. Некоторые из экспертов располагают какой-то статистикой, однако эти цифры с большими погрешностями соответствуют реальности. Собрать данные крайне сложно. Владельцы дешевых офисов предпочитают не раскрывать себя и информацию о своих помещениях, так как большую часть сделок они проводят по серым схемам. Аренда офисов класса С часто нигде не регистрируется. Договоры в этом сегменте заключаются краткосрочные. Покупателям или съемщикам этих помещений иногда удобно расплачиваться с собственниками наличными деньгами. В сегментах классов А и В такого рода сделки исключены, так как нелегальны. Многие консультанты привыкли работать на цивилизованном рынке. Хотя никто из них и не скрывает, что, будучи посредником в сегменте С-класса, можно хорошо заработать на объеме сделок.

В последнее время появилась еще одна интересная тенденция. Предприимчивые люди стали зарабатывать на переоборудовании помещений класса С в категорию В. В таких случаях тоже необходима помощь консультанта. Как говорят эксперты, за перспективными зданиями выстроилась очередь из девелоперов и инвесторов. Известно, что офис класса В можно продать по цене $2000-3500 за 1 кв. м, тогда как С-класс стоит в пределах $1500. Ставки аренды 1 кв. м реконструированного помещения составят уже не $200, а $500 в год и выше. Особенным спросом пользуются здания С-класса рядом с крупными автотрассами вроде Третьего транспортного кольца. Затраты на переоборудование 1 кв. м площади могут составлять от $200 до $700. Прибавив к этим суммам стоимость покупки 1 кв. м здания С-класса и его общую площадь, можно представить, насколько выгодна владельцам смена категории помещения. Такие компании, как, например, “Росбилдинг”, сделали себе имя и состояние на подобных реконструкциях. Тем временем среди арендаторов класса С встречаются и крупные развивающиеся компании, которые планируют постепенно повышать свой статус и перебираться в более престижные офисы. В бизнесе этот шаг считается обязательным для компании, которая хочет расти.

Совсем иная категория арендаторов и покупателей — структуры, выбирающие дешевые здания в силу специфики своей деятельности. Например, это крупные издательства, такие как “Бератор” или “Пронто”, которым нужен офис рядом со складскими и производственными помещениями на окраине города. Или как известный дистрибьютор лекарственных препаратов “Протек”. Но крупные организации предпочитают покупать помещения под офисы или арендовать их сразу на несколько лет. Основной же объем сделок в секторе С-класса по-прежнему растет за счет малого бизнеса, который арендует помещения от 100 кв. м и ненадолго.

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...