Загадки Арбата

Старый Арбат, пожалуй, самая уникальная и сложная из главных торговых улиц Москвы. Не многие знают, что она рассматривается как отдельный торговый коридор, самобытный и противоречивый. Здесь на каждом шагу — история, по Арбату когда-то проходили Александр Пушкин, Иван Бунин или Наталья Зубова, дочь героического полководца Александра Суворова, и еще многие прославившие Россию люди. Почти каждый магазин Арбата — это не просто торговое помещение, а здание исторического значения. В этом своеобразие улицы и одновременно основная сложность, которая обременяет или отпугивает девелоперов недвижимости.

 

 

Не каждый памятник истории столичные власти позволят снять, сдать, перестроить. Не каждый формат магазина или торговая марка здесь приживется. Но ставки аренды и продажи по-прежнему остаются высокими, а свободных мест нет.

Многие инвесторы были бы рады купить или арендовать в этом районе помещение, хотя здесь в основном пространства небольшие, на первых этажах, в зданиях, требующих реконструкции, говорит консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Дровянникова. Однако, несмотря на недостатки, предложений аренды и покупки коммерческих площадей на Старом Арбате почти не бывает. Целевая аудитория потребителей на улице специфична и ограничена по структуре, но в то же время прибыль от аренды и продажи владельцы получают внушительную. А если здание в терпимом, неаварийном состоянии, его можно не реконструировать вовсе. На чем, собственно, и держатся многие местные владельцы магазинов.

На контрастах

Улица является не только одной из самых дорогих торговых зон в Москве, но и одной из старейших — по сравнению с теми, что образовались уже в XX в. Тверская, Новый Арбат, Кутузовский проспект считаются молодыми торговыми коридорами. Первые признаки торговой улицы у Арбата появились в позднее Средневековье. Всплеск торговли и ресторанного бизнеса здесь начался в XIX в. Сейчас объем общей арендуемой торговой площади на Арбате, по данным компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, оценивается приблизительно в 20 000 кв. м. По объемам всех присутствующих на этой улице магазинов точных данных нет. Уровень свободных площадей в магазинах на январь 2005 г. составлял 0,7%. Цена продажи, зафиксированная в том же месяце, достигала $10 000 за 1 кв. м. Как сообщили в компании ABN Realty, ставка аренды в зависимости от площади арендуемого помещения может составлять от $1000 до $2000 за 1 кв. м в год, не включая НДС. Однако, если, например, бутик на Старом Арбате занимает помещение размером 50 кв. м, ставка может быть и выше. Для сравнения: средняя арендная ставка на самых элитных улицах составляет на Тверской улице — $3800 за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — $2000, на Новом Арбате — $1500.

Арбат — туристическая и пешеходная зона, место для отдыха. Некоторые его участки — традиционные шоу-площадки. Летом здесь показывают чудеса мастера брейк-данса и йоги, у Театра им. Вахтангова читают стихи местные поэты, а около McDonald's играет профессиональный джаз-бэнд. После того как с начала 2000-х гг. улицу стали заполнять кафе и рестораны, в ее облике появилось вдобавок что-то европейское. Как пишет московский художественный критик Лев Колодный в книге-исследовании “Хождение в Москву”, Арбат “напоминает известные в Европе и Америке торгово-развлекательные улицы, появившиеся сравнительно давно; во всяком случае, в Копенгагене я видел подобную свыше 20 лет назад”.

Кафе и бистро, рестораны и ресторанчики, закусочные и рюмочные здесь приживаются хорошо. Они на каждом углу. Это особенно заметно, так как сама улица не слишком длинная. Многообразие точек питания — одна из характерных черт Арбата и его профиль. Со стороны метро “Арбатская” коридор открывает знаменитый и роскошный ресторан “Прага”, замыкает вереницу кафе и ресторанов McDonald's у метро “Смоленская”. В той части улицы, что со стороны метро “Арбатская” и ресторана “Праги”, расположилось модное молодежное кафе — “магазин готовой еды” Prime (такое же есть в Камергерском переулке). В него любят захаживать иностранцы. На Арбате это не единственное сетевое заведение, многие популярные в столице брэнды общепита тоже нашли себе здесь место: “Му-му”, “Шоколадница”, “Баскин Роббинс”, итальянское “Сбарро”.

Все заведения расположены на первых этажах арбатских особнячков, вторые и верхние этажи традиционно занимают жилые помещения или офисы. Возведение крупных торговых объектов современного формата на Арбате практически невозможно из-за неприкосновенности особняков, за исключением случаев, когда они рушатся от старости и подлежат сносу. Реконструировать исторические здания тоже не так просто. Лев Колодный пишет, что первоначально арбатские дома строили из досок, снаружи деревянные стены скрывали искусно созданные архитектурные детали — лепнина, псевдоколонны, барельефы, так что прохожие не догадывались об истинном строительном материале особняков. Поэтому иной раз, начиная реконструкцию, инвестор сталкивается с безнадежно обветшалыми конструкциями здания.

С другой стороны, здесь, возможно, обилие новых форматов магазинов совершенно излишне. По мнению консультантов торговой недвижимости, у Арбата специфическая и ограниченная по составу целевая аудитория, под влиянием которой на нем приживаются одни профили торговли, марки одежды и обуви, но не появляются другие. Как говорит Юлия Дровянникова, многое обусловлено тем, что Арбат — пешеходная улица. Основные потребители здесь — российские и иностранные туристы. Специально за покупками москвичи на Арбат не приезжают — нет удобных транспортных подъездов. Основная часть клиентов добираются на метро. Потому спросом пользуются больше сувениры, подарки и молодежные марки одежды и обуви.

Большинство специфической потребительской аудитории здешних магазинов составляют представители не самых обычных слоев общества. Есть неформалы в рваных джинсах, и тут же солидные предприниматели, одетые с иголочки. Толпами гуляют иностранцы в русских кроличьих шапках-ушанках. Сувенирно-подарочный профиль на Арбате представляют “Русский промысел”, “Подарки”, “Арбатская коллекция”, “Русские сувениры”, “Русская тройка”, “Матрена”, “Старинные иконы”. Из марок одежды и обуви — Miss Sixty, “Обувь XXI века”, “Парад”. Улица также хороша для эксклюзивных товаров, антиквариата, ювелирных изделий. Здесь немало книжных магазинов, аптек, аудио- и видеопродукции, салонов красоты и туристических агентств.

Волна игорного бизнеса, захлестнувшего Москву, докатилась и до Старого Арбата. Судя по всему, этому поспособствовал соседний торговый коридор — Новый Арбат, где находятся несколько известных казино и игровых клубов. Из крупных игорных заведений на Старом Арбате обосновалась система “Джекпот”. На Арбате ощущается близость криминального мира, считает Александр Тишков, директор по развитию компании “Магазин магазинов”. Во-первых, из-за казино и игровых клубов, которых много в округе. Во-вторых, Арбат — такая улица, где не все коммерческие сделки проводятся по белым схемам. Там много мелких торговцев, в том числе владельцев сувенирных палаток, что посреди улицы. И не все маленькие владельцы желают как-либо видоизменять свои магазины. “Это другой уровень бизнеса, — говорит Тишков. — Ставки аренды сохраняются высокими, владелец получает от этого доход, который его устраивает, и больше ему ничего не нужно”. (Для примера, какой-нибудь бутик здесь же, на Арбате, арендует площадь 50 кв. м по ставке $2000-3000 за 1 кв. м в год.) На соседнем Новом Арбате ситуация несколько иная: там помещения в основном крупные, потому легче легализовать арендные ставки и проконтролировать денежные потоки. Так что Старый Арбат в некоторых аспектах проигрывает другим торговым коридорам столицы, считает Тишков.

Большой формат в узких рамках

Крупные девелоперы и консультанты коммерческой недвижимости предпочитают приходить туда, где есть большие площади. По этой причине изобилием профессиональных участников рынка Арбат похвастаться не может. Но кое-что все же есть. Наиболее крупными на Арбате считаются, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, магазины, в которых расположились марки Mexx (на площади около 500 кв. м), “Ё-life” (200 кв. м), Silver Row (800 кв. м).

В начале 2004 г. на Арбате появилась новинка — торгово-офисный центр “Дворянский дом” по адресу: Арбат, 10, общей площадью 14 000 кв. м. Как сообщили в Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, его торгово-развлекательная часть, сдаваемая в аренду, приближается к 5000 кв. м. Судя по отзывам консультантов, это спорный объект. Пока “Дворянский дом” — единственный крупный многоэтажный торгцентр в здешних местах, хоть и находится не в новом, а в отреконструированном здании. Но профессионалы не одобряют его концепцию.

“Концепцию для этого объекта точно разрабатывали не мы и не JLL”, — говорят в компании “Магазин магазинов”. Отзывов было несколько — от экспертов, пожелавших остаться неназванными. Например, о том, что основной поток покупателей оседает в магазине одежды Esprit, расположенном на 1-м этаже, сразу при входе в здание. Что знаменитый BHS (“Британский дом”) хоть и занимает весь 2-й этаж, но размещен так, что посетители проходят мимо. Что кинотеатр и лото-клуб, которые тоже здесь есть, затерялись где-то на верхних этажах и не все клиенты до них добираются. Фуд-корт на 3-м этаже пустует, эскалаторы неудобные, а входные двери тяжелые.

“На начальном этапе у комплекса "Дворянский дом" отсутствовала даже маркетинговая концепция, — комментируют Ольга Забара, директор по рекламе и маркетингу компании "Арбат-Менеджмент" (организация, управляющая торговым центром). — Предполагалась, что разработка такой стратегии будет вестись совместно с арендаторами, что частично и было реализовано в рамках их рекламных кампаний и мероприятий, проводимых самим комплексом. Арендаторам же наш объект представлял агент Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko”.

Заказчиком проекта “Дворянский дом” выступила компания “Финснаб-М”, инвестором — Midland Resources Limited. У этого объекта в целом сложная судьба, судя по документации, которую выпускало правительство Москвы на всем протяжении его строительства. Как написано в постановлении № 690-ПП от 31 июля 2001 г., финансирование объекта задерживалось Сбербанком России (первоначальный инвестор проекта) “из-за невозможности ЗАО “Росинтерстрой” реализовать свои обязательства

по выполнению функций заказчика“, и эти функции были переданы компании “Финснаб-М”.

Как сообщили в Cushman & Wakefield, изначально авторами “Дворянского дома” было отведено недостаточно площадей под магазины. Сначала на 1-м и 2-м этажах торгового комплекса планировали разместить по нескольку арендаторов. Но спрос со стороны крупных компаний, таких как BHS, на тот момент был высоким именно на большие помещения. Потому в итоге 1-й и 2-й этажи полностью отвели под два больших магазина. Кроме того, торгцентру недостает профессионального маркетинга, а также опытного оператора в кинозоне.

BHS теряет клиентов, находясь в “Дворянском доме”, говорят эксперты. И не факт, что Esprit останется в здании, если поблизости появится лучшая площадка. Андрей Тимофеев, вице-президент группы компаний “Автолайн”, работающей с BHS по франшизе и открывшей в Москве три точки данного универмага, подтвердил, что магазин в “Дворянском доме” они закрыли в феврале 2005 г. Марка покидает Старый Арбат как минимум по двум причинам. Во-первых, недалеко отсюда, в центре города, открывается еще одна новая точка BHS. А две точки рядом будут неэффективны. Во-вторых, рентабельность в “Дворянском доме” не оправдала ожидания универмага. “На Старом Арбате нет достаточного потока и нужного состава посетителей, чтобы раскупалась эта марка, если не считать наших постоянных клиентов”, — говорит Тимофеев.

Управляющие и владельцы “Дворянского дома” собираются менять концепцию своего торгцентра, сообщила Ольга Забара.

Средняя ставка аренды площадей в торгово-развлекательной зоне “Дворянского дома” составляет $1000-1500 в год за 1 кв. м, в офисной зоне — $550-650 за 1 кв. м в год, по данным управляющей компании.

Состав якорных арендаторов ТЦ помимо четырехзального кинотеатра и фуд-корта дополняет игровая зона. В ней “Лото-клуб”, занимающий площадь 1100 кв. м, где играют в лото, или, как говорят в Европе, в “бинго”. Офисные помещения расположены с 4-го по 7-й этаж “Дворянского дома”. Общая арендуемая площадь в них составляет около 8500 кв. м. Есть подземная многоуровневая автостоянка на 156 парковочных мест. Наземная автостоянка насчитывает примерно 12 парковочных мест. Учитывая, что торгово-развлекательная часть нуждается в более активной рекламе, в проведенных и предстоящих рекламных кампаниях “Дворянский дом” позиционируется как торгово-развлекательный комплекс, сказала Ольга Забара.

Из крупных проектов в ближайшее время в этом торговом коридоре должен появиться разве что многофункциональный “Альфа-Арбат Центр” (Арбат, 1), сообщила аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова. Это вновь построенное многоэтажное здание офисно-торгового центра общей площадью около 50 000 кв. м, под магазины в нем отведено около 2000-3000 кв. м. Инвестором проекта первоначально была компания “Альфа-групп”, девелопером — ее 100%-ная “дочка” “Сиракузы”. Сейчас зданием владеет ТНК-BP. Центр уже построен и ожидает прихода арендаторов.

Магазины россыпью

На Арбате, пожалуй, нет невзрачных, безликих магазинов. Новые ли, давние ли — каждый являет собой эксклюзивный продукт собственных создателей. Есть, например, магазины одежды для неформалов, поклонников музыки в стиле рок и тяжелого металла. Давно существует на этой улице букинистический магазин. Среди наиболее заметных и интересных также магазин “Союз” в доме № 6, торгующий аудио- и видеопродукцией. Эта точка в разветвленной сети компании “Союз” стала одной из самых бойких, здесь хорошо идут продажи. Отделения сети конкурируют между собой по количеству продаж, и староарбатское почти всегда занимает 2-е место в центре города, после точки в ЦУМе.

В доме № 30 находится старейший зоомагазин, сохранившийся еще со времен СССР. Перед ним, как всегда, выстраиваются в ряд продавцы-нелегалы, сжимая в руках котят, собак, клетки с хомяками.

Дальше, у витрины под вывеской “Мир новых русских”, в доме № 36, часто останавливаются прохожие. Здесь можно увидеть палехские шкатулки с индивидуальной росписью, например с изображением автомобилей, купить статуэтку инспектора ГИБДД за $47 или “новые русские карты” за $10.

Есть на Арбате излюбленные места, пользующиеся особой популярностью у московской публики. Например, такие, как пельменная “Моня” — этот формат вообще сейчас редко встретишь в Москве. Или клуб-кафе “Гоголь” в доме № 36/2, открытый одним из основателей “Проекта О.Г.И.”, сюда часто заходят люди творческих профессий и студенты. Или Hard Rock Cafе, название которого говорит само за себя (дом № 44). В этом клубе выставлены напоказ пиджак Джорджа Харрисона, шуба Джимми Хендрикса, шляпа Мадонны, сапоги Майкла Джексона и многие другие вещи музыкальных знаменитостей. Hard Rock Cafе — всемирная сеть, такие заведения есть даже в Шанхае, а всего их 116 по всему свету.

Когда-то весь Арбат был заставлен несколькими рядами торговых лотков и палаток и гулять по улице было затруднительно. В начале 2000-х гг. администрация города навела порядок. Теперь правительство Москвы собирается серьезно реконструировать улицу, сообщили в префектуре ЦАО. План реконструкции сейчас дорабатывается в “Моспроекте-2”, после чего он будет обнародован.

Реконструкция начнется во второй половине 2005 г. В результате на Арбате должны появиться зеленые насаждения, специальные площадки для уличных артистов, разные малые архитектурные формы, а стоящие на проходе палатки с сувенирами уберут.

Оптимальным вариантом развития торговой недвижимости на ближайшее время для Старого Арбата будут точечная реконструкция и создание небольших торговых помещений, считают в ABN Realty.

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...