Альтернативная покупка: сложно ли это?

Что означает слово «альтернатива»? Обратимся к Словарю иностранных слов: в переводе с латинского «alter» — «один из двух, другой». Какие возможности скрываются под альтернативой в сделках с недвижимостью? Как обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную?

Раньше на обмен жилья, в основном на поиск подходящих вариантов, уходили годы.

 

 

Сделка могла состояться лишь в том случае, если ваша жилплощадь понравилась хозяину той, которую вы присмотрели для себя. Эта схема работает и сегодня, но только для неприватизированных квартир.

На современном рынке недвижимости преобладает приватизированное жилье, хозяева которого могут произвести желаемый обмен с помощью продажи своей квартиры и покупки другой, то есть альтернативной. Они имеют достаточно широкий выбор вариантов и выигрывают в сроках. Рассмотрим конкретный пример.
Лена жила в однокомнатной квартире девятиэтажного дома, расположенного в десяти минутах ходьбы от станции метро «Рязанский проспект». Поселилась здесь несколько лет назад, сделала ремонт — не евро, конечно, но комнаты выглядят аккуратными и чистыми. Главное, квартира светлая, южная сторона. Летом можно на балконе позагорать. Соседи — отличные люди. В тамбуре на четыре квартиры поставили металлическую дверь. Живи и радуйся! Хотя минусы тоже были: маленькая кухня (5 кв. м), малюсенький коридорчик и совмещенный санузел.
Недавно к Лене из деревни переехала старенькая мама. Здоровье уже не позволяло жить одной, пришлось продать дом за несколько тысяч долларов и перебраться к дочери в город. Лена задумалась о приобретении двухкомнатной квартиры. На работе пообещали дать кредит. Дело оставалось за малым — продать свою квартиру и купить на эти деньги жилплощадь побольше.

Так ли сложно сделать это самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов? Прежде чем ответить на данный вопрос, поговорим о технологии альтернативного обмена. Точнее, о покупке квартиры с одновременной продажей своей (альтернативная купля-продажа).

Быть продавцом и в то же время покупателем непросто. Придется крутиться с утра до вечера, и на другие дела времени уже не будет. С чего следует начинать?
Во-первых, определите размер доплаты (в нашем примере — 25 тыс. долл.). Во-вторых, оцените свою квартиру. Сложив две цифры, вы получите общую сумму, на которую сможете приобрести альтернативное жилое помещение.
Лена регулярно покупала газеты и журналы о недвижимости. В них увидела объявление о продаже аналогичной однокомнатной квартиры в соседнем доме, только этажом ниже (общая площадь 30 кв. м, комната 19 кв. м, кухня 5 кв. м). В июле она стоила примерно 35 тыс. долл. Если бы девушка посмотрела вариант, выставленный на продажу, то поняла бы, что ее жилплощадь имеет больше плюсов: сторона не северная, окна не на улицу, ремонт сделан недавно, сантехника новая. Поэтому можно было цену увеличить.

Как продать квартиру? Сделайте ей рекламу. Разместите объявление о продаже в прессе. Чем больше публикаций, тем шире круг потенциальных покупателей. В день выхода рекламы старайтесь находиться рядом с телефоном — не теряйте ни одного звонка. На однокомнатные типовые квартиры из-за невысокой цены всегда хороший спрос. Жилое помещение без особых недостатков можно продать довольно быстро.
В день выхода первой рекламы Лена ответила более чем на двадцать звонков. Правда, половина позвонивших искали свободную квартиру. Поэтому в объявлении не забывайте указывать, что жилплощадь продается с альтернативной покупкой, зачем вам лишние звонки!

После просмотра появляются желающие совершить сделку купли-продажи. Не спешите заключать договор с первым клиентом. Расспросите покупателей, свободная ли у них покупка или нужно продать сначала свою жилплощадь. Готовы ли они заплатить всю сумму сразу? Из равнозначных претендентов выбирайте того, кто быстрее выйдет на сделку и имеет необходимую сумму денег. Чтобы закрепить квартиру за собой, покупатель должен внести аванс за нее в определенные сроки. Договоритесь, кто будет платить за оформление квартиры. В данном случае выгоднее, чтобы расходы взял на себя покупатель, ведь вам придется оплачивать оформление приобретаемой двухкомнатной квартиры.

Итак, наша героиня продала однокомнатную квартиру за 35 тыс. долл. Приплюсовав к ним доплату в размере 25 тыс. долл., она могла позволить себе покупку двухкомнатной квартиры не дороже 60 тыс. долл. Теперь надо было найти подходящий вариант по объявлениям в СМИ, Интернете, затратив на это как можно меньше времени, чтобы не потерять деньги из-за роста цен и инфляции. Лена мечтала о квартире с просторной кухней, изолированными комнатами, большим холлом и лоджией, и чтобы район был непременно зеленым и современным, где-нибудь на юго-западе Москвы. Просматривая ежедневно газеты и журналы о недвижимости, она знала назубок все предложения, относящиеся к району Южное Бутово. За день девушка старалась побывать по двум-трем адресам. Через неделю ни один вариант, выставленный на продажу, не остался без ее внимания. Из трех понравившихся предстояло выбрать самый лучший.

Чем следует руководствоваться в подобном случае? Отдайте предпочтение свободной квартире, в которой никто не живет и не прописан, лучше не создавать цепочку из альтернативных квартир! Внимательно отнеситесь к срокам внесения аванса. Не торопитесь, учтите, вам еще нужно успеть собрать необходимые справки и документы для продажи своего жилья.

Обязательно проверьте юридическую чистоту покупаемой квартиры. Удостоверьтесь, что в ней никто не прописан, нет временно выбывших жильцов, имеющих право вернуться на данную площадь.

Когда авансы за вашу квартиру и альтернативную будут внесены, начинайте собирать справки для продажи собственной жилплощади. Учтите, что хождение по инстанциям займет определенное время. Например, Лене понадобилось взять в БТИ копию поэтажного плана, экспликацию и справку об оценочной стоимости квартиры, а в ДЭЗе — выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета. В бухгалтерии потребовали оплатить задолженности по коммунальным платежам — без этого справки не выдают.

Когда пакет документов на обе квартиры будет готов, можно определять день сделки. Предварительно обсудите с обеими сторонами — покупателями вашей квартиры и продавцами выбранной вами жилплощади — какой банк всех устраивает. Деньги за квартиру передавайте через банковскую ячейку. Для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Подписывая в один день два договора о купле-продаже, вы выступаете в первом случае как продавец своей однокомнатной квартиры, а во втором — как покупатель двухкомнатной квартиры. Укажите в договоре сроки физического освобождения жилья. Не забудьте у продавца двухкомнатной квартиры взять заявление о том, что он согласен на перевод номера телефона на имя нового хозяина. Вы напишете такое же заявление для покупателя вашей однокомнатной квартиры.

В последнее время при купле-продаже квартир все чаще используют простую письменную форму сделки. Но большинство риелторов советуют пользоваться услугами нотариусов.

Для заключения договора требуется согласие супругов на продажу квартиры. Если вы разведены, а в паспорте до сих пор стоит штамп о заключении брака, идите в ЗАГС, оформляйте развод надлежащим образом, иначе придется разыскивать бывшего мужа (жену) и вести его к нотариусу.

После регистрации договора в Мосрегистрации, встретившись с продавцом двухкомнатной квартиры, подпишите акт о ее передаче. Проверьте, все ли в квартире на месте. Недопустимо, чтобы после продажи хозяева забирали с собой новую сантехнику или двери. Все это входило в стоимость жилого помещения. Возьмите у хозяина книжки об оплате коммунальных услуг и ключи от квартиры. Удостоверьтесь, что нет неоплаченных счетов за междугородные переговоры по телефону. Не затягивайте с переоформлением телефона на свое имя. Имея на руках зарегистрированный договор на приобретенную квартиру, вы вправе сразу прописаться в ней. Однокомнатную квартиру вы точно так же будете передавать покупателю, то есть подписывать передаточный акт, вручать книжки на оплату коммунальных услуг и ключи.

Мы рассказали о москвичке, которая сама нашла покупателя на свою однокомнатную квартиру, самостоятельно занималась поиском двухкомнатной квартиры в Южном Бутове. Но чтобы правильно оформить внесение авансов, проверить юридическую чистоту приобретаемой жилплощади и сопроводить сделку купли-продажи, она обратилась в риелторскую фирму. Сможете ли вы без посторонней помощи справиться с поставленной задачей полностью или частично, а может быть, предпочтете всю работу доверить специалистам? Решать вам!

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...