Договор с агентством: мифы и реальность

Абсолютное большинство сделок с недвижимостью проходит через агентства. И это несмотря на то, что уже на этапе закладки дома в районе стройки можно встретить объявления о продаже квартир самим застройщиком.

В этой статье нет советов, с какой компанией лучше не иметь никаких дел, а с какой можно подписывать договор сразу. Эта статья посвящена вопросам покупки квартиры через риэлторское агентство. Есть как минимум три варианта продажи квартиры через агентство.

 

 

Вариант первый
Агентство является собственником квартиры или имеет какие-либо права на некое количество квартир в строящемся доме (например, если агентство — соинвестор, то после сдачи дома в эксплуатацию к агентству переходит в собственность определенное количество квартир). Если агентство — собственник, покупателю придется подписывать лишь один договор — договор купли-продажи.
В договоре необходимо указать точный адрес квартиры, ее стоимость, механизм перехода прав на квартиру. На адрес нужно обратить особое внимание. Необходимо еще до подписания договора проверить правильность названия улицы и номера дома. Если номер у дома дробный (например: дом 4/2 или дом 4, стр. 1 и т. д.), нужно проверять все данные на месте. Иными словами, будущему хозяину квартиры надо приехать к своему потенциальному жилищу и осмотреться. Если при выезде на место выяснится, что адрес, указанный в договоре, не совпадает с адресом, указанным на доме (к примеру не д. 7, а вл. 7), необходимо обратиться в БТИ и попросить выдать справку об адресе дома. В том случае, если у покупателя на руках оказалось две справки, но с разными адресами квартиры, покупатель может обратиться в БТИ с просьбой определить местонахождение квартиры.
Стоимость квартиры должна быть определена в рублях. Хотя никто не запрещает определить ее в какой-либо иной валюте. Однако для всех последующих расчетов и исчислений налогов удобнее считать в рублях. Если расчет производится в «у. е.», то в договоре необходимо указать, что является условной единицей. И обязательна стандартная фраза: «Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты». Во многих договорах сразу определяют стоимость квартиры в долларах США или евро. Без проблем, главное — не забыть отметить в договоре то, что оплата в итоге производится в рублях.
Еще один важный аспект договора — момент перехода прав на имущество. Поскольку речь идет о недвижимости, право собственности у продавца возникает с момента регистрации права собственности в Москомрегистрации или Мособлрегистрации.
Желательно предусмотреть в договоре такой пункт: риск случайной гибели квартиры (в результате пожара, землетрясения и т. д.) переходит к покупателю только после государственной регистрации права собственности на квартиру.
Также в договор необходимо включить пункт о составлении акта приема-передачи не только квартиры, но и денег за квартиру. Этот документ поможет доказать, что покупатель действительно уже заплатил деньги за квартиру.
При получении квартиры нужно настоять на ее приеме в присутствии представителя агентства. Это позволит вам избежать в будущем неприятных проблем, связанных с дефектами квартиры. В случае обнаружения какого-либо дефекта квартиру принимать нельзя: впоследствии вы не сможете предъявить претензий продавцу, который будет ссылаться на акт приема-сдачи, где указано, что стороны не имеют претензий друг к другу. Поэтому прежде чем подписывать акт, самым внимательным образом осмотрите свою будущую квартиру.

Вариант второй
При покупке квартиры на стадии строительства многие агентства заключают с покупателями договор уступки прав инвестирования. При заключении такого договора надо быть крайне осторожным. К сожалению, есть случаи, когда квартиры в недостроенном доме продаются по нескольку раз или просто не передаются покупателю. Строго говоря, такой договор нельзя назвать договором купли-продажи. Однако по своим последствиям (получение в собственность квартиры) он может быть приравнен именно к этим договорам. Фактически договор уступки прав инвестирования «прикрывает» собой договор купли-продажи. Разумеется, квартира, купленная на стадии фундамента, обойдется гораздо дешевле, но кто знает, когда дом будет построен... Да и ответственность за нарушение примерных сроков завершения строительства застройщик, как правило, не несет.
К основным проблемным пунктам договора уступки прав инвестирования относится определение границ участия нового инвестора, согласование с государственными органами и фиксирование перехода права собственности.
Как правило, в подобных договорах используется следующая формулировка: «Сторона 1 передает Стороне 2 свои права на инвестирование объекта (строительства объекта), принадлежащие ей на основании договора № ... от ..., в части, эквивалентной N-комнатной квартире». Как правило, в договоре упоминается возможность дополнительного инвестирования и доплаты за качество дверей и окон и пр. Вместе с тем договор может предусматривать предельные суммы подобных доплат. Например: «В течение пяти дней после окончания строительства Соинвестор обязан произвести доплату за улучшения в указанном размере: за утепленные стеклопакеты — не более 200 у. е. за каждый стеклопакет, за двери из дуба — не более 100 у. е.». Понятно, что список услуг, за которые могут потребовать доплату, может быть совершенно разным.
Обычно условия договора определяют, что при неоплате подобных дополнительных услуг к должнику применяются штрафные санкции. В том случае, если соинвестор-покупатель сам заказал подобные улучшения, то, без сомнения, он должен за них платить. Однако если улучшения не предусмотрены договором и не заказаны самим покупателем, то требовать за них деньги просто не имеют права, поскольку подобная «услуга» откровенно навязывается.
Во время приема квартиры покупателю необходимо удостовериться в том, что она отвечает всем условиям, указанным в договоре.
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда счастливому обладателю новой квартиры предлагается доплатить за лишние метры. Причем все возражения наталкиваются на предложение расторгнуть договор и разойтись в разные стороны. Естественно, без пяти минут собственник согласен оплатить N-метровую разницу. Ведь за время строительства дома инфляция успевает «съесть» часть суммы, а цены на жилье растут постоянно. Поэтому при расторжении договора покупатель-соинвестор теряет весьма приличную сумму.
Избежать этого можно только в том случае, если изначально в договоре будет предусмотрена ответственность застройщика или иных лиц за несоблюдение условий договора. Причем ответственность должна предусматривать обязанность покрыть причиненные убытки с учетом инфляции. Например, за квартиру заплатили миллион рублей. В договоре указано, что в случае увеличения метража квартиры из-за ошибки строителей или по иным причинам, не зависящим от воли покупателя-соинвестора, излишки метража оплачиваются за счет организации, ответственной за строительство дома. В случае отказа организации-застройщика оплатить излишки площади покупатель-соинвестор имеет право расторгнуть договор. При расторжении договора по указанному основанию соинвестор имеет право потребовать вернуть ему всю уплаченную сумму с начисленными на нее процентами за пользование чужими денежными средствами. Полностью от инфляции это не спасет, но частично возместит потери.
Поскольку законодательство требует согласовывать инвестиционные договоры с государственными или муниципальными органами, договор уступки прав инвестирования также должен пройти процедуру согласования (правда, это уже забота той организации, которая уступила права инвестирования). Если вместо отдельного договора уступки прав инвестирования заключается дополнительное соглашение, то и оно требует согласования. Однако достаточно редко фирма-застройщик получает подобный документ. В связи с неполучением согласования договор (дополнительное соглашение) об уступке прав инвестирования (доли инвестирования) может быть признан ничтожным. В таком случае покупатель имеет право требовать от строителей исполнения обязательств по договору. Причем требовать можно не только возмещения причиненного ущерба, но и новой квартиры.
Еще один крайне важный момент — переход права собственности на квартиру к соинвестору. Разумеется, до того, как дом будет построен и сдан, ни о каких правах на квартиры не может быть и речи. Однако все, что происходит с «купленной» по договору уступки права инвестирования квартирой, должно четко регулироваться условиями подобного договора. Как правило, в договорах указывается, что после постройки и сдачи дома полученные площади делятся пропорционально участию инвесторов в строительстве. Иными словами: кто сколько заплатил, тот столько и получит. А вот дальше с полученной квартирой можно делать все, что угодно. Разумеется, после приемки дома госкомиссией покупателю-соинвестору надо заняться получением свидетельства о праве собственности.
Очень часто в договорах уступки права инвестирования (как, впрочем, и в договорах купли-продажи) предусматривается обязанность соинвестора оплатить коммунальные платежи за шесть месяцев. Причем не вполне понятно, какие могут быть коммунальные платежи, если дом еще не достроен. И почему соинвестор обязан оплачивать коммунальные услуги до того, как он станет собственником квартиры.
При возникновении спорных ситуаций застройщики, как правило, вполне логично замечают, что по условиям договора соинвестор участвует в инвестировании строительства объекта в объеме N-комнатной квартиры площадью N кв. м. Соответственно все необходимые расходы, связанные со строительством и эксплуатацией квартир, должен нести соинвестор. После подключения дома к водопроводу, электроэнергии и телефонной линии соинвестор должен будет оплачивать данные услуги. Разумеется, он имеет право потребовать от коммунальных служб соответствующие документы. Однако документы предоставляются на весь дом. В таком случае стоит обратиться к застройщику с требованием о предоставлении соответствующих расчетов.

Вариант третий
Агентство выступает посредником между продавцом квартиры и покупателем. Как правило, заключается договор, по условиям которого агентство осуществляет поиск и подбор подходящей квартиры для своего клиента (договор подбора помещения, договор об оказании услуг, договор о сотрудничестве и т. д.). Причем в договоре агентство заранее оговаривает срок поиска (как правило, от трех до шести месяцев).
Если клиенту не нашли квартиру в течение этого срока или найденная квартира не устроила его, договор может быть продлен. Разумеется, клиент должен будет заплатить за предоставляемые услуги снова, поскольку срок «старого» договора истек. Агентство заранее оговаривает, что результат поиска не может быть гарантирован. Покупатель должен позаботиться о том, чтоб в договоре было указано, какую именно квартиру он хочет.
В подобных договорах часто используют такой пункт: «Агентство принимает на себя обязанность по поиску для клиента квартиры, отвечающей условиям, предусмотренным в заявке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью». В такой заявке, которая может быть составлена как произвольно, так и по форме, принятой в агентстве, покупатель должен указать все важные для него детали (район, доступность транспорта, инфраструктура, этажность, наличие мусоропровода в доме, наличие детской площадки во дворе и т. д.). Причем любые отговорки агентства (например: «Детские площадки есть в каждом дворе!») не должны восприниматься клиентом как непреложная истина. Разумеется, просить квартиру в центре Москвы с вертолетной площадкой во дворе тоже не стоит — вряд ли кто-то за это возьмется.
Еще один спорный вопрос: срок поисков и гарантия их успеха. Срок, в течение которого агентство должно осуществлять поиск и подбор квартир, должен быть закреплен в договоре. Причем условие, в соответствии с которым договор с клиентом расторгается, а деньги, заплаченные клиентом агентству по договору, не возвращаются в случае троекратного отказа от предложенных вариантов, просто недопустимо. Если договором предусмотрено, что сделка по покупке квартиры проходит с участием агентства, можно не выделять отдельным пунктом обязанность агентства по проверке юридической чистоты квартиры. Однако учтите, что в таком случае вы можете рассчитывать только на порядочность того агентства, с которым заключен договор. Поэтому, если есть сомнения в надежности агентства, но по каким-либо причинам нельзя отказаться от его услуг, все обязанности сторон нужно четко указать в договоре. Если агентство (бывают же чудеса на свете!) не захотело «курировать» сделку, целесообразно заказать проверку юридической чистоты покупаемой квартиры в качестве дополнительно оплачиваемой услуги.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...