Элитный аскетизм

Отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тем не менее, дело обстоит именно так. Тот максимум, на который сейчас идут застройщики элитных домов, в частности, клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут.

 

 

Такая тенденция на рынке не нова. Строить дома и укомплектовывать их «под завязку» магазинами, ресторанами, фитнес-центрами, салонами красоты было модно еще года три назад. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса de luxe, небольшие, максимум на 20 квартир. Самое интересное, что появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.

Однако именно тогда вопрос с инфраструктурой отпал сам собой и в первую очередь по экономическим причинам. Коммерческая недвижимость должна либо приносить прибыль, либо удовлетворять потребности жильцов. Во втором случае бизнес становится затратным, хотя должен быть самостоятельным. Владельцам какого-нибудь салона красоты это абсолютно невыгодно.

Мало того, содержание нежилых помещений оказалось накладно и для самих жильцов, так как целиком ложилось бы на плечи всего 10-20 семей и значительно увеличивало коммунальные расходы. То есть выходило дорого и нерентабельно.

Кроме того, маркетинговые исследования показали, что жильцы таких комплексов имеют устоявшиеся предпочтения в отношении мест проведения досуга. У них есть постоянный парикмахер в салоне красоты, клубная карта в солидном спортклубе, просто любимый ресторан. Отказываться от всего этого только потому, что оно находится не рядом с домом, жильцы не хотят. И потом, клубные дома строятся только в Центре, где нет никаких проблем с инфраструктурой самого высокого уровня: рестораны, кафе, магазины, фитнес-центры и пр.

«Развитая нежилая инфраструктура в виде спортивных залов, магазинов, салонов красоты и детских садов сегодня оправдана и необходима только в многоквартирных комплексах», – полагает коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. Видимо, именно поэтому, начав строительство нового клубного комплекса «Три тополя» в 1-м Труженниковом переулке, состоящего из дома на 12 квартир и семи таунхаусов, компания отказалась от многообразной инфраструктуры. К примеру, «Камелот», который компания «Авгур Эстейт» построила еще в 1998 г., полностью укомплектован всем необходимым для досуга и комфорта современного жителя мегаполиса. «В «Трех тополях» же мы ограничились просторным холлом, помещениями для консьержа и охраны, подземными гаражами, индивидуальными террасами, собственным парком во внутреннем дворике, учли возможность использования помещений под зимние сады», – продолжает Виктор Козлов.

Сейчас, консультируя застройщиков при разработке проекта дома, аналитики рынка жилой элитной недвижимости советуют ориентироваться на будущих покупателей, учитывать их пожелания. Ведь у жильцов есть собственные представления об эксклюзивном жилье. Покупатели часто сами хотят определять содержимое «начинки» дома, устанавливать перечень услуг. К примеру, некоторые объекты инфраструктуры для них излишни, а другие, наоборот, более уместны.

Допустим, самой затратной статьей расхода на содержание инфраструктуры является бассейн. Однако иногда жильцы готовы платить за его обслуживание высокую цену, взамен имея возможность плавать в бассейне в любое время суток.

Тенденцию к минимизации элементов инфраструктуры отмечают и аналитики компании BLACKWOOD. «Требования потребителей растут в отношении безопасности дома (наличие консьержа или охраны), парковки (наличие придомовой автостоянки или подземного гаража), а также современных средств связи (цифровая телефония, кабельное телевидение и Интернет), – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании BLACKWOOD. – Но успех имеют проекты, в которых предусмотрен оптимальный набор элементов инфраструктуры, так как для застройщиков нецелесообразно и нерентабельно помещать в одном комплексе все возможные услуги. Это значительно повышает стоимость и жилья, и эксплуатационных услуг. Большинству жителей вполне достаточно развитой инфраструктуры района, в котором расположен дом».

Итак, современный покупатель жилья класса de luxe склонен сам расставлять приоритеты и выбирать объекты инфраструктуры в новом доме. «Я бы отметила новое пожелание клиентов иметь в доме красивую входную группу: холл должен быть просторным и отделан мрамором. На первом этаже – комната для приема гостей, например, с бильярдной, где можно просто общаться с друзьями, вести деловые переговоры, не приглашая гостей в квартиру, – отмечает консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти» Ольга Богородицкая. – Но инфраструктура все же не является определяющим фактором при покупке жилья в клубном доме».

В двух домах, считающихся образцами элитного строительства в Москве, – «Купер-хаусе» и Доме в Бутиковском переулке – инфраструктура минимальна. В первом есть лишь подземный паркинг (его наличие почти безусловно в домах класса de luxe), а во втором – построенная по желанию жильцов сауна. В еще строящемся 16-квартирном доме во 2-м Обыденском переулке, 3, предполагается сауна, бильярд и тренажерный зал.

Однако при отказе от инфраструктуры возникает проблема первых этажей, которые жильцы заселяют с большой неохотой. Все застройщики решают ее примерно одинаково. В клубных домах часто на первом этаже располагают офисы различных компаний, причем с отдельным входом и нередко с другой стороны плюс ту самую минимальную для дома инфраструктуру: охрана, консьержи и пр.

«Еще клиенты не возражают против небольшого кафе – эксклюзивного заведения, которое обслуживает только жильцов и их гостей. Иногда там можно заказать себе завтрак прямо домой», – добавляет Ольга Богородицкая.

Все эксперты согласны с тем, что жильцы, как правило, не хотят видеть на территории своего дома посторонних людей, пусть даже за роскошь приходится платить заведомо много. Инфраструктура в доме должна быть обособлена, создана только для них самих. Риэлторы приводят в пример дом на Фрунзенской набережной, на крыше которого раньше располагался теннисный корт. Он был абсолютно нерентабельным, однако жильцы дома были против того, чтобы корт посещали люди «со стороны», и позднее его переоборудовали в пентхаус.

Сейчас аналитики уверены, что тенденция в новом подходе к «комплектации» клубных домов не изменится. Развитая инфраструктура, включающая неимоверное количество услуг, останется атрибутом многоквартирного жилья. Необходимый минимум определяется цифрой 120-130. При таком количестве квартир развитая инфраструктура уже имеет место быть. Там коммерческая недвижимость всегда будет составляющей жилой. Инвесторы называют эту концепцию «город в городе». Размещение в подобных комплексах собственной инфраструктуры для застройщиков экономически выгодно. Например, жилье бизнес-класса представляет собой многоэтажные корпуса и подразумевает большое количество жильцов. По мнению специалистов компании Blackwood, при выборе жилья в таких домах инфраструктура комплекса, будь то детская игровая площадки или магазин, как правило, играет для клиентов не менее важную роль, чем расположение дома или планировка квартиры.

Но рынок элитной недвижимости класса de luxe живет своей жизнью и является достаточно небольшим, занимая всего около 5% общего сегмента. По мнению Виктора Козлова, конкуренция на нем будет усиливаться с каждым годом, а значит еще более возрастут требования к качеству элитного жилья. Застройщики будут идти на поводу у жильцов (в хорошем смысле этого слова), и новые веяния в подходе к элитному строительству, которые на первый взгляд могут показаться странными, приживутся.

Юрий ГРИГОРЬЕВ, заместитель главного архитектора Москвы:

– Я проектировал первую очередь «Золотых ключей». Согласно проекту в этом комплексе были созданы магазин и ресторан. И, несмотря на то, что их площади достаточно скромные, посещаемость этих заведений, насколько мне известно, оставляет желать лучшего. Причина понятна: комплекс охраняется, посторонние на территорию попасть не могут, поэтому и торговые площади остаются мало востребованными.

А вообще я – ярый противник обустройства магазинов и ресторанов в жилых домах, причем домах любых категорий, будь то самое обычное типовое или эконом-класс, бизнес-класс или элитное жилье. Для жильцов это всегда связано с антисанитарией и другими неудобствами.

Юрий ТАБУНЩИКОВ, профессор, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, президент НП «АВОК»:

– Обобщать сложно, каждый случай нужно рассматривать отдельно. Но могу сказать, что буквально на днях был в гостях у своих знакомых, живущих в дорогом элитном комплексе. В «квартире» этих людей есть свой небольшой концертный зал, зал для фуршетов и т.д. Меня как раз и пригласили на концерт, который состоялся в присутствии близкого круга людей. Думаю, что никакие помещения общего пользования для этих целей не подошли бы. Богатые люди вообще предпочитают собираться узким кругом. И к общению с соседями не стремятся. Поэтому вполне допускаю, что магазины, а тем более рестораны, спортзалы и тому подобное могут просто пустовать и простаивать без дела.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...