Эпоха малоэтажек?

Участники совещания, состоявшегося в середине июня в Министерстве регионального развития РФ, обсудили проект федерального закона о развитии малоэтажной жилищной застройки территорий. Несмотря на то что законопроект принят Госдумой в первом чтении практически единогласно, вопросов и замечаний к нему было много.

По данным социологических опросов 58 % наших граждан в идеале предпочли бы жить в своем доме. Доля такого жилья за последние годы существенно выросла. По словам заместителя министра регионального развития Юрия Тыртышова, если в 90‑х годах прошлого века объем индивидуального строительства составлял 4–6 %, то к настоящему времени он достиг 40 %.

 

 

На малоэтажное домостроение государство возлагает большие надежды как на один из способов обеспечения граждан доступным жильем и принимает ряд мер для его поддержки и развития. В частности, вышло постановление, которое позволяет компенсировать процентную ставку по кредитам на создание инфраструктуры малоэтажной застройки. Согласно другому постановлению застройщики могут рассчитывать на 5 %-ную компенсацию затрат на инфраструктуру, если построенное жилье предназначено для очередников. Наконец, недавно правительство приняло решение взять на себя 70 % расходов на строительство автомобильных дорог для малоэтажных поселков.


Строить придется самим
Разработчики готовящегося закона о малоэтажке пытаются ответить на три важных вопроса: кто будет строить, как и на какие деньги. Несмотря на понимание необходимости невысокой застройки, особенно в сельской местности, где небоскреб не поставишь, государство не готово полностью оплачивать ее. Бизнес, со своей стороны, пока тоже не видит в проекте большой инвестиционной привлекательности. Поэтому гражданам предложили строить свои дома самостоятельно, объединяясь в кооперативы.

Новый закон предусматривает две формы таких объединений: закрытые и открытые кооперативы. Как отметил в своем докладе начальник отдела сопровождения нацпроекта «Доступное жилье» Андрей Чибис, деятельность открытых кооперативов регулируется уже действующим законодательством. Учреждаются подобные объединения исключительно для строительства и последующей эксплуатации поселка. Вступить в них может любой человек, достигший 16‑летнего возраста.

Закрытые кооперативы создаются при непосредственном участии органов государственной власти того или иного уровня. Преимущественное право вступления в такой кооператив имеют лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и ставшие на очередь до 1 марта 2005 года, а также молодые или многодетные семьи. В первом варианте законопроекта к перечисленным категориям граждан добавлены еще и люди, живущие в непосредственной близости от застраиваемой территории.

Число пайщиков кооператива должно быть не менее 20 человек, но не превышать количество помещений или домов данного поселка.

Есть разница в механизме обеспечения кооперативов земельными участками. Открытый кооператив покупает земельный участок под застройку на аукционе и сразу становится его собственником, закрытый — получает бесплатно, но в аренду на пять лет. В собственность граждан построенное жилье и земля переходят после полной выплаты пая. В закрытых кооперативах — не ранее чем через пять лет.

Как только члены кооперативов станут полноправными владельцами своих домов и участков, они могут создать товарищество индивидуальных застройщиков (аналог ТСЖ), которое будет управлять поселком.


Где взять деньги
Итак, граждане сами оплачивают строительство домов и коммуникаций. Опыт подобного финансирования уже есть. Достаточно вспомнить прежние и нынешние ЖСК и ЖНК. Но государство намерено помогать, что называется, и словом и делом, хотя вопросы выделения земли и обеспечения поселка инфраструктурой остаются самыми сложными. Именно они в большей мере заставили Минюст и Минфин высказать критические замечания в адрес законопроекта.

Кооперативы (и граждане) смогут воспользоваться льготами и субсидиями на строительство инженерных коммуникаций и дорог, но нет сомнения в том, что понадобится дополнительное финансирование. Однако банки не готовы кредитовать нетиповое жилье, каким являются индивидуальные и малоэтажные дома. Не станут они давать кредиты и под залог земли, находящейся в аренде. Чтобы убрать это препятствие, Минрегион предлагает и в закрытых кооперативах передавать землю в собственность, но при этом возникает опасность мошенничества и спекуляций, поскольку велик соблазн продать подороже то, что досталось бесплатно.

Так или иначе, но земельная ипотека необходима, а потому выступавший с презентацией программы «Свой дом» депутат Госдумы Александр Коган предложил стимулировать ее развитие, подключив Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство возьмет на себя труд по разработке стандартов рефинансирования кредитов под залог земли, после чего земельную ипотеку воспримет и остальное банковское сообщество.

Участники совещания сошлись во мнении, что удешевить строительство малоэтажных поселков можно только при комплексном освоении территорий, что требует активной позиции регионов. Развитие экономики края связано с притоком дополнительной рабочей силы, а, следовательно, с вводом нового жилья. Долгосрочные программы по увеличению объемов строительства позволят привлечь девелоперов.


Вернемся к дереву
Если обратить внимание на структуру возводимых домов, то окажется, что 68 % — это каменные и кирпичные постройки. На сегодняшний день они являются достаточно энергозатратными и дорогими. Малоэтажные дома, построенные по новым технологиям, с использованием дерева, пено- и газобетона более экономичны в плане потребления энергии.

«Первое направление, которое надо развивать в России, — это панельно-каркасное домостроение», — отметил А. Коган. В заводских условиях производятся комплекты, из которых уже на площадке можно собрать дом всего за 24 часа. На уровне выхода с завода себестоимость такого дома составляет от 6 до 14 тыс. руб. за кв. м.

Президент Ассоциации деревянного домостроения Александр Черных рассказал о проектах массовой деревянной застройки в городской среде и сельской местности. Один из них реализуется в Санкт-Петербурге. Производительность такова, что ежедневно с конвейера сходит дом и монтируется на площадке. По оценкам европейской комиссии, эти дома соответствуют всем нормам комфортности и теплосбережения.

Другой проект — поселок из 32 домов в Ростовской области — уже готов. В рамках выставки «День российского поля — 2007» с 1 по 4 июля пройдет его презентация. Будущие жители смогут осмотреть здания снаружи и внутри, понять, как они устроены, оценить достоинства. Стоимость жилья при типовой отделке составляет 14,5 тыс. руб. за кв. м.

Пока деревянное домостроение еще не стало массовым, хотя интерес к нему очевиден. По прогнозам к 2010 году будет вводиться до 40 млн. кв. м ежегодно. Если заглянуть еще дальше, то, по оптимистичным прогнозам А. Черных, к 2020 году в России будут строить по 32 тыс. деревянных домов, хотя это все равно в пять раз меньше, чем в США.
Погорельцева Татьяна Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU