Факторы снижения

Выбор квартиры — задача не простая. Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке подержанного жилья? И в том, и в другом случае аргументов «за» и «против» предостаточно. Однако самый главный из них — цена.

В № 12 (168) от 24 марта 2004 года мы рассмотрели факторы, которые снижают стоимость жилья в новостройках.

 

 

Сегодня мы продолжим разговор и посмотрим, какие обстоятельства влияют на стоимость квартир, «бывших в употреблении».

Район
Первый фактор, от которого зависит цена квартиры на вторичном рынке, — район. Каждый покупатель сам определяет критерии, по которым он выбирает наиболее подходящий район: от экологии до соседей. Однако есть некий универсальный критерий, играющий важную роль в современном российском обществе, — престижность. Традиционно престижными и соответственно дорогими районами в Москве считаются Центр, Запад, Юго-Запад и Северо-Запад. И наоборот: непрестижными и дешевыми признаны Юго-Восток и Юг.

Что снижает цену квартиры на вторичном рынке?
- плохая экология в районе;
- малопрестижное местоположение дома;
- плохая транспортная доступность;
- неудовлетворительное состояние дома;
- отсутствие минимального ремонта в квартире;
- отсутствие телефона;
- наличие обременений (каких-либо прав третьих лиц на квартиру);
- «темные пятна» в истории перехода прав на квартиру и т. д.

Второй фактор — экология. Запад, Юго-Запад и Северо-Запад являются более благоприятными районами для проживания, чем Юг и Восток. Да и сама застройка в этих районах всегда велась домами, которые были для того времени самыми современными. Поэтому в Крылатском даже старые панельные дома выглядят как нынешние новостройки Марьина.
Двухкомнатная квартира в панельном доме в Крылатском стоит $110–130 тыс., а примерно равная по категории квартира на Юго-Востоке — $75–85 тыс.
Однако тенденция такова, что постепенно стоимость квартир во всех округах Москвы (кроме ЦАО) выравнивается и разрыв в цене постепенно сокращается.

Состояние квартиры
Следующий фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, — ее состояние. На самой низкой ступеньке — квартиры неухоженные, не знавшие ремонта с момента постройки дома. Выбор подобной квартиры дает возможность серьезно снизить цену и сэкономить средства на ремонт, включающий перестилание полов, полную смену сантехники и т. д.
На высшей ценовой ступени — квартиры в престижных домах со «свежим» ремонтом и встроенной техникой. Однако евроремонт и слишком высокая цена — препятствие для быстрой продажи такой квартиры. Сегодня люди, покупая квартиру, либо обходятся косметическим ремонтом, либо серьезно переделывают квартиру по своему вкусу.
На стоимость квартиры влияет планировка, высота потолков, размер кухни, наличие дополнительных помещений в квартире, балкона, телефона, выделенной линии интернета. Оценить денежное выражение каждого фактора тяжело, к примеру, установка телефона на окраине обойдется в $1,5 тыс., а в центре, при наличии свободных номеров на станции, и до $3 тыс. Значит, на такую сумму можно требовать снижения стоимости квартиры без телефона.

Юридическая сторона
Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на квартиру не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. Или в квартире проведена перепланировка, которая не была утверждена официально. Если вы готовы купить такую квартиру, то нужно знать — официальное утверждение перепланировки зависит от степени изменений, произведенных в квартире, и стоит не менее $3 тыс., кроме того, отнимает много времени и сил, поэтому за свой риск вы вправе требовать снижения цены квартиры на адекватную сумму.
В любом случае — состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры.
Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, — выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Как правило, покупатели готовы платить чуть больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора удобных вариантов для всех членов цепочки. Напротив, желая скорее продать квартиру, задействованную в сложной цепочке операций, владелец снижает цену на свою недвижимость. Если в целях экономии вы готовы ждать — этот вариант позволит снизить цену на $3–5 тыс.

Расположение дома
Следующим фактором, способным повлиять на стоимость квартиры, является расположение дома в выбранном районе. Для покупателя важны близость метро или удобство транспортных развязок и степень загруженности магистралей. Чем ближе от дома расположено метро, тем выше будет цена квартиры при прочих равных условиях. Если на дорогу до метро придется тратить много времени и сил — то это обязательно должно снизить стоимость выбранной квартиры.
Близость зон отдыха, леса, парка, водоема повышает стоимость жилья. Напротив, соседство с действующим предприятием, близость шумной или загруженной автотранспортом магистрали снижают цену квартиры.
Развитая инфраструктура, наличие детских садов, школ, поликлиник, спортивных центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и мест развлечений делает жизнь более удобной и, как следствие, повышает стоимость недвижимости в прилегающих микрорайонах. Однако сегодня практически ни в одном районе города нет недостатка в магазинах, школах и детских садах. Возможно, исключением является тихий центр, где найти «обычный» продуктовый магазин уже становится проблемой, но это беда скорее коренных жителей, чем тех, кто собирается купить там квартиру.

Состояние дома
Большое влияние на цену квартиры оказывает качество дома. Это материал, из которого возведен дом, время постройки, серия и пр. К наиболее дорогим относятся сталинские дома, кирпичные и монолитные, современные серии панельных домов в обжитых районах. Самыми дешевыми считаются панельные здания массовых серий, возведенные в 60–70-е годы. Цена квартиры может быть выше, если в доме был проведен капитальный ремонт и заменены коммуникации.
Есть и еще один фактор. На стоимость квартиры, безусловно, повлияет состояние подъезда, лифта, наличие домофона. Присутствие консьержки или охраны еще более повысит рейтинг подъезда. Состояние подъезда — своего рода отражение людей, населяющих этот подъезд, т. е. ваших потенциальных соседей. Уют и чистота в подъезде зависят от их умения и желания жить достойно. Особенное внимание на окружение и соседей обращают люди семейные, переезжающие в свою новую квартиру с детьми.
Квартиры в хрущевках всегда пользовались спросом. При том что цена за квадратный метр в таких домах не обязательно самая низкая, общая стоимость такой квартиры минимальна из-за маленького метража. Поэтому в первую очередь хрущевки пользовались спросом у людей, ограниченных в средствах на покупку квартиры. Сегодня к пятиэтажкам стали проявлять повышенный интерес люди, рассчитывающие купить квартиру в доме, идущем в ближайшее время на слом, чтобы впоследствии улучшить свои жилищные условия.
Немаловажно, на каком этаже находится квартира. Традиционно на крайних этажах жилье дешевле. Если в современных домах последний этаж может быть «плюсом» и увеличивать стоимость квартиры благодаря прекрасному виду из окон, то в старых домах квартира под крышей чревата протечками, а в домах без лифта высокий этаж является еще и не очень удобным для проживания пожилых людей.
Квартиры на первом этаже также не пользуются спросом, поэтому их стоимость на $2–3 тыс. ниже, чем у аналогичных на верхних этажах. Отсутствие лифта, балкона, телефона, горячей воды, окна, выходящие на шумную улицу, сидячая ванна, маленькая кухня, низкие потолки тоже снижают стоимость квартиры.

Торг уместен
В конце разговора позволим себе напомнить вам о таком немаловажном принципе восточного базара, как «торг всегда уместен». И ни один покупатель квартиры не имеет права забыть об этом. Как грамотно торговаться? Когда это уместно?
В большинстве случаев торговаться нужно обязательно, говорят риэлторы. Если покупатель прямой (т. е. покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока продастся его жилплощадь), то это вообще идеальный вариант для торговли. Большинство продавцов знают, с какими сложностями сопряжена продажа квартиры в цепочке альтернативных сделок. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, обязательно пойдет на уступки. Но и в других случаях есть способы для того, чтобы торг прошел успешно. И прием «дутый список», применяемый нечистоплотными маклерами, не единственный способ для этого.
Кстати, о «дутом списке». Подобным приемом пользуются в основном частные маклеры или представители полукриминальных агентств недвижимости. Заключается он в том, чтобы прийти на просмотр, имея в руках (или в сумочке) бумажку со списком якобы предлагаемых поблизости квартир с адресами и ценами. Хитрость заключается в том, чтобы в нужный и оправданный с психологической точки зрения момент показать этот список хозяевам квартир, так чтобы у тех сложилось впечатление, что они в него подглядели. Список в большинстве случаев оказывает на людей шокирующее действие: они вдруг понимают, что конкурентов у них предостаточно и что необходимо идти на определенные уступки. Разумеется, цены в этом списке должны быть ниже, чем хотят получить за свою квартиру хозяева просматриваемой квартиры. Это также деморализует их и позволяет существенно сбить цену на квартиру: удачно проведенный торг может позволить «скостить» до $5 тыс. за самую недорогую квартиру.
Впрочем, есть гораздо более честные, но не менее действенные способы торговли, а именно аргументированное снижение цены на квартиру, исходя из ее качеств. Но для того чтобы торговаться, надо очень хорошо понимать, насколько это уместно в каждом конкретном случае и в каких пределах следует вести торг. Также необходимо очень твердо знать все существующие предложения данного района и представлять общую ценовую ситуацию в том районе, где вы хотите купить квартиру.
Сегодня положение на рынке дает основания говорить о продолжении стабильного роста цен на все виды недвижимости. А это значит, что снизить стоимость отдельно взятой квартиры могут только ее невысокие качества. Поэтому каждому покупателю приходится решать свою персональную задачку со многими неизвестными в зависимости от своих возможностей, вкусов и приоритетов.
Одно остается фактом на рынке недвижимости сегодня — каждая квартира рано или поздно находит своего покупателя.

Олег Репченко
Генеральный директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— Если говорить о сравнении двух квартир в данный момент, то главный фактор — качество самого жилья. Чем качественнее жилье, тем дороже стоит квадратный метр. Все зависит от свойств жилья.
Если говорить о квартирах принципиально разных, то на стоимость влияет положение дома. Если говорить о квартирах очень похожих, например в одном доме, то больше оказывают влияние вид из окон, состояние самой квартиры, наличие ремонта, дополнительных улучшений, окружение, состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, соседи.
Если же говорить о снижении цен как о массовом явлении, то на рынок может повлиять некий глобальный экономический кризис, подобный кризису 1998 года, сокращение доходов населения, ухудшение экономической обстановки. В этих условиях цены на квартиры могут снизиться.
На мой взгляд, в данный момент такой сценарий маловероятен. Сегодня мы имеем полностью противоположную ситуацию и не наблюдается каких-либо факторов, способных повлиять на снижение цен на рынке жилья.

Игорь Ладычук
Руководитель пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— По нашим исследованиям, целью которых было выявить предпочтения потенциальных покупателей, сегодня на первом месте стоит район, в котором располагается тот или иной дом. Далее – непосредственное расположение дома в этом районе. К примеру, цена квартиры возрастает, если рядом парк или сквер, и понижается, если рядом «вечная» стройка или ветхие дома. Благоустройство района, тип дома, планировка квартиры, вид из окна также влияют на стоимость. Большое значение покупатели уделяют высоте потолка и размеру кухни.
Надо отметить, что практически в каждом округе есть зоны, дома на территории которых пользуются повышенным спросом. Характерный пример — Измайлово. Находясь в окружении не самых престижных районов, Измайлово является интересным «оазисом», и недвижимость там стабильно пользуется спросом. Это объясняется близостью лесопарковой зоны и отсутствием крупных предприятий.
Вообще сегодня территории, прилегающие к паркам или к скверам, пользуются повышенным спросом. Вид на парк, на лес, на сквер однозначно влияет на стоимость квартиры.

Елена Соболева
Начальник отдела вторичного жилья компании «Кутузовский проспект»:
— Факторы, влияющие на стоимость квартир на вторичном рынке, делятся на объективные и субъективные. Самый главный объективный фактор — это место. Квартиры в ЦАО всегда будут стоить дороже, чем такие же квартиры по метражу в отдаленных районах. Чем дальше от центра, тем стоимость квадратного метра ниже. Второй фактор — удаленность от метро. Даже если это центр, удаленность от метро влияет на стоимость квартиры. Третий фактор — категория дома. Самые дешевые квартиры в 5–9-этажных панельных домах, с кухней не более 6 кв. м. И далее по возрастающей: квартиры в кирпичных домах дороже, чем в панельных. Квартиры с большими кухнями, от 8 кв. м и выше — дороже, чем с маленькими. А самые дорогие квартиры — в домах по индивидуальным проектам.
Четвертый фактор — этажность. Первый и последний этажи дешевле средних, при этом первый дешевле последнего. Сейчас, в связи с возможностью присоединения чердачных помещений, люди, обладающие средствами, устраивают мансарды и последние этажи пользуются спросом, но квартиры там дешевле, чем на промежуточных этажах. Пятый фактор — наличие телефона и балкона. Отсутствие телефона может снизить стоимость квартиры в среднем на $2–2,5 тыс.
Субъективные факторы. Первый — состояние квартиры. Люди прекрасно понимают, что покупают квадратные метры, но даже простенькие чистые обои производят лучшее впечатление, чем свисающая клоками штукатурка в никогда не ремонтировавшейся квартире. Второй — состояние подъезда, наличие охраны, консьержа — увеличивает стоимость квартиры. Третий — вид из окна. Это субъективный фактор, но большинство покупателей предпочитают вид на зеленый дворик, а не на помойку. Поэтому вид из окна сказывается на ликвидности квартиры и на ее стоимости. Четвертый — важно, как продается квартира: прямая продажа или альтернатива. Как правило, при альтернативной продаже стоимость снижается на $2–3 тыс.

Ирина Каряжкина
Заместитель директора по вторичному рынку компании «Московские огни»:
— На стоимость квартиры на вторичном рынке влияет состояние правоустанавливающих документов. Некоторые документы могут настораживать и требовать дополнительной проверки, в случае перехода квартиры в собственность в результате дарения, наследования или обмена.
Как правило, во всех нюансах значительно лучше разбираться совместно с представителем агентства или юристом. Если продавец стал собственником квартиры в результате принятия наследства — необходимо выяснить, есть ли еще наследники и знают ли они о кончине прежнего владельца собственности. Если квартира была подарена, нужно внимательно изучить договор дарения, обращая внимание на присутствие в договоре каких-либо условий и оговорок. Требуется проверять, законно ли выписывались не собственники и не нарушались ли права несовершеннолетних.
Цена квартиры может снижаться, если фактор нарушения установлен и его исправление требует дополнительных усилий, либо прежнюю ошибку уже невозможно исправить законным путем. Тогда за свой риск покупатель вправе требовать снижения стоимости квартиры от $2–3 тыс. до $10–20 тыс. для более дорогих квартир.

Николай Андреев
Начальник управления рынка вторичного жилья инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»:
— Покупка квартиры на рынке вторичного жилья имеет свои преимущества. Это и возможность въехать в квартиру сразу, а не ждать, пока будет построен дом или к нему подведут коммуникации. Больше возможностей для выбора района, определенного места и даже вида из окон. И меньшие капиталовложения в ремонт, стоимость которого в новостройке приравнивается к половине стоимости самой квартиры.
Снизить стоимость может ситуация на рынке первичного жилья, который традиционно тянет за собой «вторичку». Сначала снижается цена на рынке первичного жилья, и только потом на рынке вторичного.
На сегодняшний день, чтобы цены на квадратный метр в новостройке снизились, количество предложений в данном сегменте должно превышать нынешний уровень в два раза. Это возможно или при увеличении объемов строительства, или при падении спроса на жилье, что маловероятно. Кроме этого факторами возможного снижения могут выступить изменение политической палитры столицы, а также экономический кризис в целом по стране.

Лада Фишер М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...