Инвестиции в жилье. Капитал устал?

Недвижимость в собственности, особенно если речь идет о квартире в столице, всегда воспринималась как выгодный вариант вложения денежных средств, надежный способ сохранить их как минимум от девальвации, а если получится, то и приумножить. Однако на волне прошлогоднего подорожания московских квадратных метров «инвестомания», кажется, приобрела по-настоящему массовый характер.

И если финансисты подкрепляли свои рекомендации аналитическими выкладками, то обыватели скупали жилье в основном по двум причинам. Во-первых, они, условно говоря, смотрели по сторонам и видели, что цифры на ценниках на квартиры растут чуть ли не ежечасно. Во-вторых, реально существующая недвижимость и схема «купил-продал» казались проще и понятнее, чем тот же рынок ценных бумаг.

 

 

К тому же газеты разом запестрели историями о новых ленях голубковых, легко и быстро получивших за короткий срок до 100 % прибыли, или расчетами того, насколько богаче ежемесячно становятся владельцы того или иного жилья. К сожалению, период бурного подъема любого рынка, включая и рынок недвижимости, не бывает долгим. Вот и в начале этого года рост цен сначала замедлился, а потом и вовсе остановился.


Инвесторы: спекулянты и стратеги
Еще когда только начались разговоры о грядущем кризисе и обвале рынка, который будет вызван, в числе прочего, одновременным выставлением на продажу большого числа инвестиционных квартир, многие эксперты подчеркивали: ничего страшного не случится. Дефицит предложения слишком велик, а инвесторов не так много, как кажется порой при взгляде на темные окна без занавесок в давно уже обжитых домах. И далеко не все из них горят желанием фиксировать свою прибыль.

По данным мониторинга, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 68 % из тех, кто планирует в ближайшие годы покупку квартиры, собираются сделать это для решения собственного жилищного вопроса, немногим более четверти опрошенных — для детей, родителей и прочих родственников, и лишь 4 % рассматривают недвижимость как инструмент для вложения денежных средств. При этом респонденты в возрасте 18–34 лет (костяк платежеспособного спроса и наиболее экономически активная часть населения) приобретают жилье вовсе не в спекулятивных целях, а именно для себя.

Нечасто встречается и следующая «разрекламированная» в СМИ схема: купить квартиру по ипотеке, сдавать ее, а вырученные средства использовать для уплаты долга банку. Доход от аренды покроет лишь около трети ежемесячных расходов заемщика, остальное придется добавлять, плюс еще надо где-то жить самому. «Процент тех, кто приобретает недвижимость в кредит с инвестиционными целями, невысок, — утверждает Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка Delta Credit. — Хотя, догадываюсь, возможно, не все информируют нас об этом».

В компании «МИЭЛЬ» полагают, что даже в самые бурные периоды подъема рынка количество инвестиционных покупок не превышало 15 %, а на текущем этапе стабилизации этот показатель ниже в два-три раза.

Представим себе такую вполне типичную для Москвы ситуацию: в семье, чей доход позволяет отнести ее к среднему классу, подрастает ребенок. Поскольку лет через 10–15 он, скорее всего, захочет жить отдельно, родители покупают еще одну квартиру, которую пока планируют сдавать в аренду — чтоб не лежала мертвым грузом. Разумеется, это не окупит и половины затрат на ее приобретение, но ведь такой цели и не ставилось.

При этом к выбору жилья для любимого чада необязательно подходить по принципу «лишь бы поближе к нам». Стоит проанализировать не только нынешнее месторасположение, качество и стоимость объекта, но и его перспективы на те самые 10–15 лет. Возможно, в дальнейшем квартиры в таких домах подешевеют или, наоборот, станут цениться выше. Можно ли назвать таких покупателей инвесторами? Безусловно, да. Просто они не рассматривают недвижимость как источник сиюминутного дохода. И уж точно не будут «сбрасывать» свое имущество, если его стоимость слегка снизится. Тем более что впоследствии цены опять могут пойти вверх. Исключение составляют, пожалуй, лишь те квартиры, которые проверку временем точно не выдержат: переоцененное низкокачественное жилье, «звездный час» которого уже прошел.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в домах разных типов, вторичный рынок (май, 2007)

Тип дома	Стоимость, тыс. долл.
Хрущевки, панель или блок (5 этажей, кухня менее 6,5 кв. м)	160–190
Хрущевки, кирпич (5 этажей, кухня менее 6,5 кв. м)	170–200
Панель или блок с малой кухней (9–12 этажей, кухня менее 6,5 кв. м)	170–200
Кирпич с малой кухней (6–12 этажей, кухня менее 7,5 кв. м)	190–295
Типовая панель или блок (9–15 этажей, кухня более 7,5 кв. м)	200–280
Современная панель (16–22 этажа, кухня более 7,5 кв. м)	230–330
Сталинский кирпич	245–410
Высотный кирпич (12–16 этажей, кухня более 7,5 кв. м)	285–490
Монолит	310–570

По данным АН «Савва»

Москва сортировочная
По единодушному мнению экспертов, дешевеет сегодня в первую очередь жилье с низкими потребительскими характеристиками, которое условно называют дешевым (вот уж действительно все познается в сравнении). Зато качественный эконом- и особенно бизнес-класс продолжают радовать своих владельцев.

Вообще, набирающая силу сегментация рынка — явление скорее положительное, нежели отрицательное, пожалуй, для всех участников рынка, кроме тех, кто рассчитывал выгодно продать или обменять имеющийся у него неликвид на волне роста цен, но не успел этого сделать. Впрочем, по-прежнему дорожающие новостройки и не желающая дешеветь современная панель в добровольно-принудительном порядке переключают интерес стесненных в средствах покупателей на более доступные объекты. Ждать повторения ажиотажного спроса на устрашающего вида пяти- и девятиэтажки не стоит, но предлагаемое по более-менее адекватной цене это жилье найдет своих покупателей. Тем более что, по словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, московские власти намерены отдавать приоритет возведению социального жилья, следовательно, объемы коммерческой панельной застройки в городе еще более сократятся.

Кому действительно придется нелегко, так это непрофессиональным инвесторам, не обладающим достаточными знаниями и опытом, — время сверхприбылей, к сожалению, закончилось, и к выбору объекта для капиталовложений необходимо подходить очень тщательно. Нюансов немало, и каждая квартира требует индивидуального изучения и оценки (вот они, плоды дифференциации рынка!). В условном инвестиционном хит-параде лидирует бизнес-класс, разумеется, если дом удачно расположен, качество строительства высокое, а репутация девелопера не подлежит сомнению. Интересны и новые панельные серии с квартирами увеличенных площадей и улучшенной планировки. Лучше, если это будет квартал комплексной застройки с развитой инфраструктурой, причем удаленность от центра большого значения не имеет. Москва разрастается, и вполне возможно, что сегодняшние спальные районы у МКАД через 10–20 лет перестанут быть окраиной столицы. Большие резервы для роста стоимости у дорогих и, главное, «статусных» квартир. Москва стремится стать городом мирового уровня, местом для размещения международного бизнеса. Это наравне с желанием представителей региональных элит стать владельцами недвижимости в столице создает дополнительный — и платежеспособный — спрос на отдельные виды объектов. А вот вкладываться в жилье низшей ценовой категории, особенно продающееся с дисконтом, крайне рискованно.

Важно, что сегодня в Москве начинает складывается уже основательно подзабытая ситуация под названием «рынок покупателя». «Действительно, торг сегодня уместен, — резюмирует Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». — Впрочем, возможность торговаться существует всегда, просто в период бурного роста цен этим управляет продавец, а на этапе стабилизации — уже другая сторона. По отдельным сделкам квартиры могут реализовываться на 10 % дешевле, чем они выставлялись, но это отнюдь не правило».

По единодушному мнению экспертов, дешевеет сегодня в первую очередь жилье с низкими потребительскими характеристиками, которое условно называют дешевым (вот уж действительно все познается в сравнении). Зато качественный эконом- и особенно бизнес-класс продолжают радовать своих владельцев. Вообще, набирающая силу сегментация рынка — явление скорее положительное, нежели отрицательное, пожалуй, для всех участников рынка, кроме тех, кто рассчитывал выгодно продать или обменять имеющийся у него неликвид на волне роста цен, но не успел этого сделать. Впрочем, по-прежнему дорожающие новостройки и не желающая дешеветь современная панель в добровольно-принудительном порядке переключают интерес стесненных в средствах покупателей на более доступные объекты. Ждать повторения ажиотажного спроса на устрашающего вида пяти- и девятиэтажки не стоит, но предлагаемое по более-менее адекватной цене это найдет своих покупателей. Тем более что, по словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, московские власти намерены отдавать приоритет возведению социального жилья, следовательно, объемы коммерческой панельной застройки в городе еще более сократятся. Кому действительно придется нелегко, так это непрофессиональным инвесторам, не обладающим достаточными знаниями и опытом, — время сверхприбылей, к сожалению, закончилось, и к выбору объекта для капиталовложений необходимо подходить очень тщательно. Нюансов немало, и каждая квартира требует индивидуального изучения и оценки (вот они, плоды дифференциации рынка!). В условном инвестиционном хит-параде лидирует бизнес-класс, разумеется, если дом удачно расположен, качество строительства высокое, а репутация девелопера не подлежит сомнению. Интересны и новые панельные серии с квартирами увеличенных площадей и улучшенной планировки. Лучше, если это будет квартал комплексной застройки с развитой инфраструктурой, причем удаленность от центра большого значения не имеет. Москва разрастается, и вполне возможно, что сегодняшние спальные районы у МКАД через 10–20 лет перестанут быть окраиной столицы. Большие резервы для роста стоимости у дорогих и, главное, «статусных» квартир. Москва стремится стать городом мирового уровня, местом для размещения международного бизнеса. Это наравне с желанием представителей региональных элит стать владельцами недвижимости в столице создает дополнительный — и платежеспособный — спрос на отдельные виды объектов. А вот вкладываться в жилье низшей ценовой категории, особенно продающееся с дисконтом, крайне рискованно. Важно, что сегодня в Москве начинает складывается уже основательно подзабытая ситуация под названием «рынок покупателя». «Действительно, торг сегодня уместен, — резюмирует Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». — Впрочем, возможность торговаться существует всегда, просто в период бурного роста цен этим управляет продавец, а на этапе стабилизации — уже другая сторона. По отдельным сделкам квартиры могут реализовываться на 10 % дешевле, чем они выставлялись, но это отнюдь не правило».

Vox populi
Цены на столичном рынке недвижимости давно уже оторвались от себестоимости строительства и зависят главным образом от соотношения предложения и спроса, на которые в свою очередь воздействует множество объективных (экономических, политических, социальных) и субъективных (психологических) факторов. Причем последние порой играют весьма заметную роль: вспомним хотя бы прошлогодний ажиотаж, когда любое жилье уходило просто влет.

Недавно ВЦИОМ изучил настроения потенциальных покупателей недвижимости в Москве и Московской области. Большая часть (70 %) респондентов считает, что в текущем году стоимость квартир в регионе вырастет, и лишь 9 % полагают, что она уменьшится. При этом лишь треть тех, кто планирует обзавестись новым домом, собирается сделать это в 2007 году (из них с полной уверенностью заявили об этом всего 6 %, прочие лишь допустили такую возможность). Вероятно, остальные заняли выжидательную позицию в надежде на стабилизацию либо снижение цен или на улучшение условий кредитования. Вопреки рассуждениям о росте доходов столичных жителей, ищущих куда бы инвестировать свободные средства, 66 % участников исследования из числа тех, кто не намерен приобретать недвижимость, отметили в качестве причины собственное плохое материальное положение. А в общем и целом абсолютное большинство (96 %) опрошенных уверены, что инвестировать в жилье выгодно, даже несмотря на существующую проблему перенаселения города и недостаточно развитую инфраструктуру, неспособную справиться с притоком населения.

По мнению специалистов ГК «МИАН», наблюдавшийся в мае умеренный интерес покупателей к приобретению жилья вызван традиционным для праздничного периода затишьем и «ошибочным пониманием потребителями сложившейся на рынке ситуации как наметившейся тенденции к снижению цен». По сравнению с апрелем 2007 года спрос снизился в среднем на 10 %, причем меньше всего «пострадал» сегмент новостроек, уменьшение количества сделок в котором эксперты готовы рассматривать как статистическую погрешность. Об этом же говорит и Владислав Луцков: по его данным, объем предложения вторичного жилья сегодня необыкновенно высок, а вот на первичном рынке по-прежнему наблюдается дефицит.

Впрочем, многие эксперты уверены, что снижение активности покупателей носит по большей части сезонный характер и окончание периода отпусков приведет спрос и предложение к балансу. А вот Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, уверен, что наблюдаемая сегодня стагнация — результат беспрецедентного подъема рынка в 2005–2006 годах. «Сложившаяся в настоящее время ситуация очень напоминает 2004 год, — рассуждает он. — Тогда понадобилось около восьми-девяти месяцев для стабилизации спроса. В этом году цены корректируются вниз уже более полугода, и если бы были предпосылки для более существенных изменений, то они давно бы уже начались. Поэтому, вероятнее всего, оживление на рынке начнется уже этой осенью, причем под оживлением я понимаю не начало новой ценовой гонки, а увеличение числа сделок».

Кулакова Наталья Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...