Об элитной недвижимости

Рынок московской недвижимости существует уже много лет, однако специалисты до сих пор так и не смогли выработать единой классификации домов. Какое жилье на самом деле можно считать элитным?

Вопрос цены и престижа
Рынок элитного жилья возник практически одновременно с обычным. В начале 90-х годов в столице появились покупатели недвижимости, которые были готовы заплатить за квартиру большие деньги. Жилья европейского уровня на тот момент в Москве просто не было, и первой элитной недвижимостью стали апартаменты в знаменитых сталинских высотках.

 

 

Построенные на рубеже 40–50-х годов, во времена советской власти они были центром притяжения партийного и научного истеблишмента страны. К высшей категории в постперестроечные годы традиционно относили и так называемые «цэковские» дома — кирпичные здания, расположенные в престижных районах. Широким спросом в узких кругах пользовались и бывшие коммуналки. Их приходилось расселять, а потом делать ремонт. Однако даже в самых престижных советских домах не было подземной автостоянки, да и о бассейне или солярии также чаще всего оставалось только мечтать. Несмотря на это, даже далеко не идеальные квартиры стоили очень дорого. Такая ситуация объяснялась прежде всего острым дефицитом элитного жилья.
Очень скоро квартиры в советских домах были распроданы, нерасселенных коммуналок также осталось немного, и в центре Москвы стали возводить первые жилые комплексы для состоятельных людей. Строительные фирмы уверенно осваивали элитный сегмент, однако зачастую качество жилья оставляло желать лучшего. Представление о необходимых элементах инфраструктуры также было расплывчатым, поэтому первые элитные проекты получились не особенно удачными. Однако ситуация быстро менялась, и в скором времени в Москве появились дома, отвечающие самым строгим стандартам качества. Число желающих иметь дорогую квартиру в центре не уменьшалось, рынок быстро развивался.

Бизнес-класс и элита
До сих пор у специалистов нет единого мнения о том, какое жилье следует считать по-настоящему элитным. Сложившейся ситуацией умело пользуются застройщики, нередко выдающие за класс люкс любой дом, возведенный по индивидуальному проекту. Спрос на дорогое жилье сейчас превышает предложение, вследствие чего при удачном стечении обстоятельств даже переоцененные квартиры удается достаточно быстро продать. Несмотря на трудности с классификацией, разделить дорогое жилье на определенные категории все-таки можно. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал», полагает, что на данный момент есть два понимания термина «элитная недвижимость». В узком смысле этого слова под элитой понимают только клубные жилые дома в самых престижных районах исторического центра. Более широкая трактовка термина предусматривает включение в эту категорию еще и комплексов бизнес-класса. Как правило, это качественно построенные монолитно-кирпичные многоквартирные дома с хорошо продуманной инфраструктурой и благоприятным социальным климатом. Они расположены в престижных районах западной части города. У таких комплексов есть собственная охраняемая территория со сквером, площадками для занятий спортом и детскими площадками. Квадратный метр жилплощади в домах этого типа стоит не менее 2 тыс. долл.
Элитное жилье в более узком понимании определяется прежде всего количеством квартир. Сама концепция элитного дома основана на том, что жильцов в нем будет немного. В противном случае ощущение закрытости (клубности) создать не удастся, да и о территории «только для своих» также можно будет забыть. По мнению Анны Подолянской, аналитика компании «Домострой Престиж», в элитных жилых комплексах редко бывает больше 40 квартир. Дом должен быть построен из самых современных и прочных строительных материалов, гарантирующих долгую жизнь здания. Зачастую именно к прочности здания VIP-клиенты предъявляют особые требования.
Квартиры обязательно должны позволять клиентам самостоятельно спланировать собственное жизненное пространство. Поэтому все элитные проекты предусматривают минимум несущих стен и максимум свободы для творчества. Другое обязательное условие комфортного проживания — современные коммуникации. А вот к инфраструктуре многие покупатели элитного жилья в последнее время относятся осторожно. По мнению Анны Подолянской, в большей части возводимых сейчас комплексов будет минимум объектов общего пользования: если квартир в доме немного, то обзаводиться собственным спортивным клубом или салоном красоты смысла не имеет.
У элитных жилых комплексов, как правило, большая огороженная территория. Если возле домов бизнес-класса ее размер не очень велик, то комплексы высшей категории, расположенные в спальных районах, обычно стоят в окружении многочисленных деревьев, напоминающих лес. Конечно, в историческом центре дорогие дома чаще всего имеют небольшие внутренние дворики, однако и они обустроены на самом высоком уровне. В любом элитном доме обязательно наличие подземной автостоянки. В противном случае огороженная территория рискует оказаться в окружении железных коней, и ее рациональное использование станет практически невозможным.

Степень элитности
Элитную недвижимость чаще всего также делят на определенные категории. Принадлежность комплекса к тому или иному классу связана прежде всего с его местоположением. Дома класса С возводят недалеко от основных магистралей в экологически чистых западных районах Москвы. Они находятся довольно далеко от исторического центра, но добраться до него можно сравнительно быстро. Цена 1 кв. м в доме класса С начинается с 3500 долл. Комплексы класса В, как правило, расположены в не самых дорогих и престижных районах исторического центра. К этой категории, например, риелторы относят дома в Хамовниках. Несмотря на то, что этот район в данный момент активно развивается, Анна Подолянская считает, что построенные здесь дорогие дома можно отнести только к классу В. Цена 1 кв. м в комплексах такого уровня составляет примерно 4 тыс. долл.
Больше всего ценятся квартиры в домах класса А. Именно их имеют в виду, когда говорят об узком понимании термина «элитная недвижимость». Комплексы класса А расположены только в престижных районах исторического центра — на Остоженке, Арбате, в Замоскворечье. Дома этой категории строят по самым современным технологиям из дорогих материалов. Число квартир в комплексе, как правило, не превышает 20. Для того чтобы стать жильцом дома класса А, мало иметь необходимую сумму денег, нужно также принадлежать к определенной социальной группе. Жильцы — чаще всего представители крупного бизнеса — имеют право потребовать от строительной компании не продавать квартиру человеку, который покажется им недостаточно благонадежным. Цена 1 кв. м в доме класса А обычно начинается с 4500 долл. Верхний ценовой порог в этом сегменте практически отсутствует.

День сегодняшний
Строительством комплексов самой высшей категории занимается ограниченный круг фирм, работающих на этом рынке уже долгое время. Клиентов, которые готовы платить за жилье миллионы долларов, не так много, и они предъявляют особые требования к качеству, месту расположения дома и набору инфраструктуры. Поэтому для успешного осуществления элитного проекта надо тонко чувствовать спрос. По словам Анны Подолянской, в Москве сейчас возводят не больше 30-35 домов класса А. Число элитных комплексов других категорий также весьма ограничено. В широкой рекламе такие проекты не нуждаются, так как «клубность» домов предполагает и небольшое количество каналов коммуникации, по которым информация о них доходит до потенциальных покупателей.
Вторичный рынок элитной недвижимости также достаточно узок. Связано это с тем, что действительно качественные дорогие дома в столице строят не так долго, и большинство выставленных на данный момент «на вторичке» квартир были изначально куплены для последующей перепродажи.
По данным агентства недвижимости «Домострой престиж», цены на элитную недвижимость за последний год в среднем выросли примерно на 25 %. Правда, подорожание было очень неравномерным. Например, цены на квартиры, расположенные недалеко от Арбата, выросли почти на 40 %, так как этот район был недооценен. И без того недешевая Остоженка подорожала на 23 %. Несмотря на столь солидное повышение стоимости, элитная недвижимость продолжает пользоваться спросом, и эксперты полагают, что в этом году цены на квартиры этой категории будут активно расти.

Артем Горбачев Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...