Популярная доступность

Для кого приоритетен национальный проект “Доступное и комфортное жилье” — для граждан России или власть предержащих? Вроде бы заинтересованы в его воплощении все. Гражданам нужна крыша над головой, чиновникам — поддерживать авторитет власти в преддверии президентских выборов 2008 г.

Какое влияние оказал приоритетный нацпроект на ситуацию на рынке коммерческого жилья и чем это чревато для рынка (на котором все, кто еще может, покупают квартиры) в дальнейшем — на этот счет мнения опрошенных “Ведомостями” экспертов разделились. Одни считают, что однозначно положительное, другие — что строительный рынок и нацпроект как параллельные прямые, которые, может, где-то во вселенной и пересекутся когда-то, но точно не в пределах Российской Федерации.

 

 

Приоритетный национальный проект включает федеральную целевую программу (ФЦП) “Жилище” на 2002-2010 гг.“с подпрограммами по очередникам и военнослужащим, программу по обеспечению жильем ветеранов и инвалидов “Предоставление субвенций субъектам РФ в соответствии с федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 199-ФЗ”. Плюс 27 законодательных актов, утвержденных в декабре 2004 г., направленных на реформирование ЖКХ и строительной отрасли, включая Жилищный, Градостроительный кодексы, 214-ФЗ “О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов…”.

Статистика запутала все
На апрельском совещании в Минрегионе РФ, посвященном итогам реализации приоритетного нацпроекта в I квартале и задачам на текущий год, участникам были предоставлены статистические материалы по ситуации с жильем в стране, согласно которым буквально по любому параметру наблюдается спад в 2005 г. (либо в темпах прироста, либо в абсолютных показателях) и значительное улучшение ситуации в 2006 г.

Коэффициент доступности жилья (рассчитывается как отношение цены стандартной квартиры к годовому доходу среднестатистической семьи) вырос с 4,6 в 2005 г. до 4,72 в 2006 г. Вроде бы налицо улучшение ситуации. Но тот же график свидетельствует: в 1998 г. он составлял 7,4, потом падал до 4,4 в 2003 г., подскочил до 4,58 в 2004 г., добрался в 2005 г. до 4,6 и опять подпрыгнул в прошлом году.

Что же случилось в 2005 г.? Накануне, в конце 2004 г., был утвержден пакет документов (27 наименований), касающийся реформирования рынка жилья в стране, включая пресловутый 214-ФЗ, который и вступил в силу весной 2005 г. А осенью вопрос о жилье вышел на новый уровень — был объявлен президентом России приоритетным национальным проектом. Но 214-ФЗ приостановил строительство жилья в 2005 г., застройщики ждали разъяснений и послаблений.

По этой логике коэффициент доступности подгулял в 2005 г. исключительно благодаря сокращению предложения. О чем свидетельствуют и данные графика Минрегиона “Годовой объем ввода жилья и его изменение к предыдущему году”: в 2001 г. годовой прирост нового строительства составил 2,6%, в 2002 г. — 7,4%, в 2003 г. — 9,3%, в 2004 г. — 12,3%, в 2005 г. — всего 6,2%, а в 2006 г. — сразу 15,2%.

Очевидно, что с тех пор, как рынок вышел из шока после кризиса 1998 г., т. е. начиная с 2000 г., объемы строительства жилья поступательно росли. И если бы не законодательные нововведения 2005 г., прирост объемов прошлого года относительно позапрошлого мог составить куда как меньшую часть 15,2%: возможно, не случилось бы провисания рынка в 2005 г. (т. е. снижения темпов роста с 12% в 2004 г. до 6% в 2005 г.) и чудесного прорыва в виде 15%-ного прироста в 2006 г.

Слегка поколебавшись в постдефолтовский период 1998-2000 гг., объем ввода жилья на душу населения (1 кв. м на человека) планомерно, шажочками рос на величину от 5,3% до 11,1% (от 0,21 до 0,28 кв. м на человека в 2004 г.) и вдруг, сократив темпы роста до +7,1% (0,3 кв. м на человека) в 2005 г., рванул вверх аж на 16,7% в прошлом году.

У аналитического агентства “Бизнес Порт” свои, дополняющие общую картину данные: в период с 1990 по 2006 г. ввод жилья в целом по России сократился почти на 20%. Сокращение затронуло все федеральные округа, за исключением Центрального, где прирост составил около 24%. Причина — в большинстве регионов строительная отрасль переживала затяжной кризис из-за недостаточного объема спроса при существующем уровне цен и низкой покупательной способности населения. Начиная с 2001 г. практически все регионы в той или иной степени наращивают объемы ввода в эксплуатацию жилья. Однако значительное ежегодное увеличение объемов жилищного строительства в последние пять лет наблюдалось всего в 25 из 89 российских регионов.

Владимир Яковлев, глава Министерства регионального развития РФ, сообщил участникам упомянутого апрельского совещания, что в 2006 г. было сдано 50,17 млн кв. м жилья (плановый показатель выполнен на 106,3%). В I квартале 2007 г. было построено 9,5 млн кв. м жилья (из 56 млн кв. м, запланированных на этот год), что на 51% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Правда, 16 регионов недодали почти 852 000 кв. м. Таковы растиражированные официальные показатели.

Но существуют еще итоги исследований рынка его участниками и аналитиками. Геннадий Стерник, ведущий аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры “Экономика и управление городским строительством” РЭА им. Г. В. Плеханова, делится своими размышлениями: “Я три года назад начал исследовать ситуацию с недвижимостью в одном городе-миллионнике. В конце 2006 г. отдел строительства при городской администрации выдал итоговый годовой результат объемов строительства жилья — 320 000 кв. м, а в январе 2007 г. позвонили оттуда и сказали, что ввели меня в заблуждение, поскольку губернатор отчитался о росте в 550 000 кв. м. Создается впечатление, что половина объявленного прироста реальна, а другая половина — приписки. Но та половина, которая реальна, возможно, достигнута бы не была, если бы не указующий перст сверху: весь административный ресурс был направлен на активизацию строительства и получение заданного результата”.

По сообщению главы Росстроя Сергея Круглика на том же совещании в Минрегионе, в этом году впервые пятая часть от годового плана введена уже в I квартале, правда, произошло это не благодаря чудесам современных технологий домостроения, а по элементарной причине глобального потепления климата. “Погода позволяла строить”, — обмолвился глава Росстроя.

Поймать волну
Объемы жилья растут за счет нового строительства. Но идет и обратный процесс — разрушаются ветхие дома. Денис Афанасьев, руководитель аналитической службы Mirax Group, убежден: “Следует учитывать выбытие ветхого жилого фонда. Положительная динамика есть, но этого явно недостаточно. Если в России вводится 0,33 кв. м на человека в год, то для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, а также для улучшения жилищных условий на перспективу по международным стандартам необходимо строить около 1 кв. м на человека в год (как это происходит в КНР)“.

Да и доступнее жилье не становится. “Среднеарифметический рост цен по крупнейшим городам России с начала 2006 г. составил 107%. Рост зарплат — около 15-20% за тот же период, — говорит эксперт. — Сейчас жилье строится в абсолютном большинстве случаев за счет частного капитала. Усилия правительства по нацпроекту направлены, видимо, на то, чтобы отрасль становилась более прозрачной, и на борьбу с коррупцией, которая здесь является одной из самых высоких. Планомерная деятельность в данном направлении должна привести к еще большей активизации строительной отрасли. Но сейчас отрасль развивается в основном без оглядки на нацпроект “Доступное жилье”, — резюмирует Афанасьев.

Если бы два года назад не был бы утвержден сей приоритетный нацпроект, то, по мнению одного из экспертов, ситуация могла бы развиваться следующим образом: “Начиная с 1980 г. и по перестроечные 1991-1993 гг. шло снижение объемов строительства жилья в стране. Ежегодный объем ввода жилья сократился до 30 млн кв. м. Понятно было, что до постперестроечного уровня рано или поздно объемы восстановятся хотя бы в силу того, что строительная отрасль и тем более строительство жилья на продажу — наиболее привлекательный сегмент экономики. И сейчас в регионах строительство пошло не просто комплексно, а в масштабах городов-спутников, на 1 млн кв. м. Инвестиции пошли — бизнесу это интересно. А совпали инициативы бизнесменов с введением нацпроекта или нет и кто первым сказал "А", отследить трудно”.

В силу обстоятельств
Сергей Канаев, генеральный директор компании “ПИК-Регион”, напоминает, что около 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Жилищная проблема не надумана в верхах, и придание квартирному вопросу статуса национального приоритета — факт позитивный.

“Это лучше, чем ничего! Нацпроект — это долгосрочный комплекс мер. Он дал толчок строительству в регионах, где темпы ввода жилья были на нуле, — согласен Андрей Закревский, старший вице-президент российского представительства Knight Frank. — Государство стало обеспечивать участки под застройку инженерной инфраструктурой, это большой плюс — и прежде всего для регионов, так как затраты на оснащение участков коммуникациями составляют до 50% от стоимости проекта. И если в Москве при существующем уровне цен такая доля для застройщика некритична, то в провинции, где цены в разы ниже, застройщику тяжело. Да если даже сделают только половину от намеченного, охватят хотя бы треть страны — уже хорошо”.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), также подчеркивает долгосрочный характер программы по обеспечению россиян доступным жильем: “Национальный проект — это 27 законопроектов, упростивших процедуру оборота жилья. Это стратегическое изменение градостроительного комплекса, инструмент хороший, правильный. В краткосрочной перспективе был дан мощный толчок развитию рынка ипотеки. Ипотека разогрела платежеспособный спрос даже в тех регионах, где себестоимость была выше уровня платежеспособного спроса. Таким образом, стало экономически целесообразно застройщикам участвовать в строительстве даже в малых городах. Это заставило работать экономику страны на строительство жилья”.

В преимуществе введения национального проекта как старта для осуществления комплексной застройки территорий в массовом порядке уверен и Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. “Стало проще получать согласование на строительство, документацию на подключение к сетям. Жилья стало больше, объемы строительства будут расти и в перспективе, а следовательно, жилье будет доступнее, но это не означает, что и дешевле”, — уточняет он.

В Государственной думе рассматривается проект закона о малоэтажном строительстве. “Его принятие позволит постепенно увеличить объемы малоэтажной застройки с 40% до 50% от общего ввода. Одновременно будут внедряться индустриальные технологии домостроения, за счет чего планируется достигнуть удешевления малоэтажного жилья до $600-800 за 1 кв. м”, — оптимистично рассуждает Казейкин.

Но пока не обходится без ложки дегтя. Эксперт рынка, пожелавший остаться неназванным, делится сведениями: во время одного из заседаний по разработке и подготовке ко второму чтению поправок в шесть федеральных законов по малоэтажному строительству выступил представитель партии “Единая Россия” и объявил, что правительство собирается заставить муниципалитеты выкупать у девелоперов инфраструктуру, которую девелоперы возвели за счет собственных средств. Однако вопрос об обеспечении муниципалитетов деньгами не рассматривался. И здесь очевидные плюсы, связанные с жилищным нацпроектом в стране, пожалуй, исчерпаны.

Юлия Белянчикова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...