Посторонние покупатели Застройщики элитного жилья заигрались с ценами

Рынок элитной недвижимости продолжает опровергать утверждения аналитиков о начале стагнации. В октябре темпы роста цен достигли 4%. При этом объем предложения качественного жилья не изменился, а покупательская активность даже снизилась.

На прошлой неделе индекс стоимости жилья достиг отметки в $1338 за кв. м.

 

 

Согласно наблюдениям аналитического центра www.irn.ru стоимость столичных квартир вот уже на протяжении нескольких месяцев растет в среднем на 1% в неделю. Сравнительно высокие значения индекса ценового ожидания - ежемесячное повышение на 4% - не дают никаких оснований говорить о замедлении роста в ближайшей перспективе. По словам руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко, тенденция к дальнейшему удорожанию недвижимости продолжает сохраняться в условиях, когда "индексы ценового ожидания и доходности также находятся на достаточно высоких отметках".

"После кратковременного затишья рынок элитной недвижимости стал постепенно набирать обороты, - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. - Если в летний период вместо ожидаемого сезонного спада цены продолжали расти на 2 - 3 % в месяц, то в сентябре темп роста цен достиг очень высокого показателя - 3,5%. Сентябрьский скачок был обусловлен не только фактором сезонности (осень всегда горячая пора на рынке недвижимости), но и тем, что из-за небывалой летней потребительской активности на рынке жилья существенно снизился объем предложения, что, в свою очередь, поддержало высокий ценовой уровень. В самых престижных районах города он превысил психологический барьер в $10 000. Конечно, к концу осени на рынок выйдут новые объекты. Тем не менее существенного увеличения общего объема предложения не последует ввиду традиционного всплеска покупательской активности в декабре месяце. Следовательно, в ближайшее время значительного снижения темпов роста цен на рынке элитной недвижимости не произойдет. Сегодня на рынке жилье реализуется очень быстро - если оно и "залеживается на прилавке", то крайне редко".

Спринтерский рывок

Рынок элитной недвижимости продолжает опровергать утверждения аналитиков о начале стагнации. В октябре темпы роста цен увеличились до 4%. При этом объем предложения качественного жилья не изменился, а покупательская активность даже снизилась. "То ли деньги закончились, то ли цены слишком завышены, то ли покупатели ждут ценовой коррекции", - рассуждает аналитик компании Blackwood Ульяна Алиева. По словам управляющего директора компании Kirsanova Realty Надежды Кот, цены многих объектов находятся на пике, а покупатели чисто психологически не готовы платить безумные деньги даже за самое качественное жилье. "Стоимость квадратного метра жилья на Остоженке составляет от $4500 до $6500. А еще два года назад здесь можно было купить дорогое жилье за $2500", - уточняет Надежда Кот.

Впрочем, застройщики не обращают внимания на интересы покупателей. Они готовы не только бесконечно поднимать цены на новое жилье, но и сколь угодно долго ожидать его реализации по заявленной стоимости. Более того, резко выросла стоимость мест в подземных гаражах. Как говорят застройщики, геология в ЦАО не позволяет "рыть в глубину", поэтому с гаражами сложилась очень тяжелая ситуация. Их хронически не хватает. Цена так называемого механизированного места превышает $30 тыс., а стоимость оборудованной парковки со всеми опциями составляет от $50 тыс. до $70 тыс. за гаражное место. Многие покупатели отказываются приобретать квартиру в доме с такими дорогими стоянками. Даже представители паевых инвестиционных и пенсионных фондов, активно присматривающиеся к рынку элитной недвижимости и готовые оптом скупать дома, наталкиваются на нежелание застройщиков торговаться. По словам Надежды Кот, цена дома в центре города на уровне котлована составляет около $4,5 млн. При этом стоимость готового объекта вряд ли превысит $5млн. Показателен пример и с земельным участком в районе Сивцева Вражка. "Там нет потрясающих видов, нет инсоляции, но из-за обременений себестоимость строительства достигает $5000 за кв. м. Но ведь в нормальном проекте на этом уровне находится цена средних этажей, но отнюдь не котлована", - удивляется Надежда Кот. Кроме того, элитные застройщики напрочь забыли о домах бизнес-класса. Все, что строится в последнее время, можно смело отнести к жилью класса люкс. По мнению риэлтеров, на таком жилье легче заработать.

Отсутствие перспективных проектов вряд ли снизит темпы роста цен. По мнению Надежды Кот, пустующие участки земли находятся под обременением, и, для того чтобы получить разрешение на застройку, девелоперам приходится вести многомесячные переговоры с чиновниками.

Гараж по цене "однушки"

По мнению аналитиков компании Blackwood, к числу приоритетных мест для застройки помимо "золотой мили" (от Остоженки до Пречистинской набережной) относятся такие районы, как Замоскворечье, Плющиха, Патриаршие и Чистые пруды. Стоимость квадратного метра в этих районах не ниже $3000. Смоленская набережная несколько потеряла в престижности за последний год, в то время как рейтинг Фрунзенской набережной ощутимо вырос.

Эксперты компании Blackwood отмечают, что девелоперы проявляют большой интерес к новым строительным площадкам в районе Патриарших прудов. Его престижность неуклонно растет благодаря архитектурно-исторической ценности этого места. Велика вероятность, что в обозримом будущем этот район обойдет "золотую милю" как по стоимости, так и по качеству жилья. Сегодня цена за квадратный метр в среднем составляет $6000. По оценкам аналитиков компании Blackwood, к 2005 году цена поднимется на 25%, поскольку здесь выстроят ансамбль новых домов в одном архитектурном стиле. Пока застройщики ждут решения земельных проблем и пытаются скорректировать цены на недвижимость, потенциальные покупатели активно зарабатывают на продаже и сдаче в аренду элитных квартир. "Цены, которые заламывают частники, не поддаются разумному объяснению. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке колеблется от $8000 до $9000, а реальная стоимость таких квартир на $2000 ниже", - замечает Надежда Кот. По мнению финансовых аналитиков, вложения в недвижимость на данном этапе гораздо выгоднее любого банковского вклада. Доход от операций с недвижимостью составляет как минимум 20 - 30% годовых в валюте. Да и по степени надежности вложения в недвижимость выглядят предпочтительнее. По мнению президента РАН "Сава" Константина Апрелева, для игры на этом рынке инвестору достаточно обладать капиталом в $500 000.

По его словам, лучше всего купить элитную квартиру на вторичном рынке, тогда срок окупаемости не превысит пяти лет. Если уж останавливаться на новостройке, то дорогую квартиру в элитном доме выгодно приобретать на стадии проектирования. Затем, когда дом будет построен, ее можно отделать, меблировать и сдать в аренду. Самое главное при этом - не ошибиться с классом элитности. При его определении учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья, дополнительные удобства. В доме должны быть охрана, подземный паркинг, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Это могут быть двух- или многоуровневые пентхаусы, где одновременно сдаются одно-два машино-места в гараже. Стоимость месячной аренды такой квартиры в агентствах недвижимости доходит до $10 000. Однако потенциальным арендодателям надо учитывать затраты на эксплуатацию жилья (от $300 в месяц) и стоимость годовой страховки (около $5000). Все остальное - чистая прибыль.

Парад "выгодных" объектов

По словам Надежды Кот, некоторые застройщики пытаются копировать удачные проекты старожилов рынка. Приглашаются те же архитекторы - перед ними лишь ставится задача попытаться сделать новое жилье лучше прежнего. Но в итоге вырастают дома-клоны. "Быть похожими на лидеров рынка - хорошее стремление. Однако, как правило, выигрывают те, кто делает ставку на разноплановое строительство", - считает Надежда Кот.

Компания "Новый Мир" начала продажи квартир в своем новом проекте - "Доме на Озерковской набережной". Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы, в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком. Дом на Озерковской к удовольствию владельцев видовых квартир находится непосредственно на набережной. Классическая архитектура здания должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII - XIX веков. Но внутри это здание полностью соответствует самым взыскательным требованиям нашего времени. В доме всего 37 квартир.

В июле 2003 года инвестиционно-строительная компания "Квартал" сдала в эксплуатацию два жилых комплекса: дом 106, корп. 1 класса люкс на Ленинском проспекте и дом 5, корп. 2, 3 middle-класса на улице Удальцова. Это многоэтажные здания повышенной комфортности с квартирами свободной планировки и всеми необходимыми элементами внутренней инфраструктуры, соответствующими установленному классу дома. В инфраструктуре предусмотрены подземная автостоянка, круглосуточная охрана, зеленая прилегающая территория с гостевой парковкой и детской спортивно-игровой площадкой. Дома оборудованы скоростными лифтами Tisson и Mitsubishi, системой smart-house, управляющей всем техническим оснащением здания, а также индивидуальным тепловым пунктом. В распоряжении жильцов все современные виды телекоммуникаций: высокопропускные телефонные линии, Интернет, спутниковое телевидение.

Компания "Крост" продолжает продажу квартир в жилом комплексе "Олимпия", расположенном в излучине Москвы-реки в Строгино (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха, ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле hi-tech (в 29 и 39 этажей) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Концерн "Крост" продолжает также продавать квартиры в жилых комплексах "Леонардо", "Алиса" и "Премьер". Например, 26-этажный жилой комплекс "Леонардо" (ул. Профсоюзная) - это созданный по индивидуальному проекту монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом. Площадь квартир - от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс "Премьер" (ул. Косыгина) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение здесь - пентхаусы. Стоимость квартир от $2350 до $3700 за кв. м. Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Жилой комплекс "Нежинский Ковчег", возводимый компанией "Жилищный капитал", расположен в возвышенной части Москвы, недалеко от Кутузовского проспекта и Парка Победы. Несмотря на близость к одной из главных магистралей Москвы, здесь прекрасная экология. Строительство ведется на территории в 6,5 га, из которых более половины отведено под прогулочно-парковую зону. Помимо нескольких 25-этажных жилых корпусов с подземной автостоянкой проект предполагает создание торгового центра со встроенным паркингом, спортивно-оздоровительного комплекса и теннисных кортов. Особое внимание уделяется качеству ландшафтных работ. Рядом с новыми домами в скором будущем должны появиться обширные лесопосадки и газоны, пруд с фонтаном, протяженные прогулочные аллеи и велосипедные дорожки. Проектом предусмотрено восемь вариантов квартир площадью от 95 до 140 кв. м, а также две квартиры класса люкс и эксклюзивные апартаменты типа пентхаус. На первом этаже здания и на двух подземных уровнях для владельцев квартир предусмотрена трехэтажная автостоянка на 108 автомобилей.

Группа компаний "Конти" сегодня предлагает два жилых комплекса: "Покровское-Глебово" и "Покровский берег". Расположены они в парковой зоне на берегу Химкинского водохранилища. Это во всех отношениях оптимальный жилой комплекс для преуспевающих людей. Здесь есть все, что нужно: уникальный архитектурный проект, хорошая экология, комфорт, развитая инфраструктура. В этом ряду стоит упомянуть и систему охраны, и подземный паркинг, и единую систему кондиционирования, и высочайшее качество строительства, и яхт-клуб, и теннисные корты, и спортивный комплекс, и собственный пляж, а в перспективе - даже кинотеатр. В рамках проекта построены также таунхаусы.

Другой интересный проект - жилой комплекс "Изумрудный город" - расположен в Кунцеве, районе с хорошей экологией и без промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом. Он состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей). В жилом комплексе есть одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри "Изумрудного комплекса" планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг комплекса - благоустроенная огороженная территория.

В свою очередь, ЗАО "ФЦСР" приступило к строительству нового жилого комплекса на Филевском бульваре. Комплекс "Ривер-хаус", расположенный на живописном берегу Москвы-реки, включает в себя три монолитно-каркасных дома (от 14 до 18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом - нежилом - этаже планируется разместить предприятия службы быта и торговли, Интернет-кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома. Стоит обратить внимание и на новый проект компании Forest gate. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная идея проекта - создание клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загазованности. Дом строится по системе open-space, что позволит разработать индивидуальную планировку каждой квартиры.

Компания "Кутузовский проспект" предлагает к продаже жилой комплекс "Бородино" на Большой Филевской улице вблизи Кутузовского проспекта между двумя зелеными зонами: Филевским парком и детским парком "Фили". Рядом находится физкультурно-оздоровительный центр. Комплекс оборудован новейшими инженерными системами и коммуникациями высокого класса: современным лифтовым оборудованием, оптоволоконной телефонной линией, видеонаблюдением, импортными системами вентиляции, пожаротушения, дымоудаления и водоснабжения. Здание имеет индивидуальную котельную, системы фильтрации и очистки воды, индивидуальное освещение.

Анна Савельева Компания
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...