Правила построения

Не первый год в России продолжается спор, отменять или сохранять лицензии для строителей. Одни опасаются, что без лицензий подрядчики большинства российских строек станут неконтролируемыми, другие — что отмена лицензий приведет к монополизации отрасли, третьи утверждают, что либерализация строительного рынка неизбежна. В итоге в дискуссию оказались втянуты Госдума, президент и многочисленные лоббистские организации.

«Система лицензирования строительной деятельности в ее нынешнем виде не является панацеей от строительных бед. Она не может гарантировать высокого качества строительных работ.

 

 

Учитывая, что каждый год выдаются десятки тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности, обеспечить жесткий контроль над выполнением всеми лицензиатами всех необходимых требований практически невозможно. Однако при нынешней системе лицензирования регулирующие органы обладают мощным оружием воздействия на застройщика», — отмечает руководитель пресс-службы компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов.

Deadline переносится
Согласно действующему законодательству контроль за строительной деятельностью компаний осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), которое является федеральным органом исполнительной власти. Оно же выдает лицензии на осуществление строительной деятельности. По словам менеджера отдела управления проектами Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Виталия Тарасова, всего в России выдано 240 000 лицензий на строительную деятельность и «сотрудников лицензионной палаты не хватает, чтобы проверить каждую компанию на соответствие лицензионным требованиям».

В частности, по официальным данным, в 2006 г. Росстрой выдал свыше 72 000 лицензий, а в 2005 г. — 67 000. «Каких-либо особых проблем с получением лицензии участники строительного рынка, как правило, не испытывают, а лицензирующие органы превратились в кормушку для чиновников. Большинство компаний стремятся под каждый объект создать юридическое лицо, которое ликвидируется сразу после завершения строительства, и претензии предъявлять уже не к кому», — говорит Виталий Тарасов.

Несовершенство существующей системы лицензирования и общая тенденция отказа от лицензий в смежных отраслях, например в оценочной и риэлторской деятельности, привели к тому, что в Госдуму в 2003 г. был внесен закон о замене обязательного государственного лицензирования в строительстве саморегулированием. Соответствующие поправки в закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» депутаты долго не принимали, и срок отмены лицензий постоянно переносился. Поначалу лицензии предполагалось отменить уже к началу 2007 г., однако 15 января 2007 г. Владимир Путин специальным указом продлил действие лицензий до 1 июля 2007 г., затем, уже 28 июня 2007 г., депутаты Госдумы увеличили этот срок до 1 июля 2008 г.

«Вопрос по отмене лицензирования строительной деятельности обсуждается уже не первый год, не исключено, что срок отмены лицензий — 1 июля 2008 г. — не финальная дата, и вполне вероятно, что лицензирование строителей будет продлено еще на какое-то время. Во многом отсрочка отмены лицензий обусловлена тем, что система регулирования строительной деятельности несовершенна, приложения к закону о саморегулируемых организациях до конца не разработаны, кроме того, отсутствует соответствующая нормативная и правовая база, в этой связи нет возможности контролировать строительную деятельность должным образом», — отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Два закона
Комитет Госдумы по собственности и Ассоциация строителей России разработали законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части замены лицензирования строительной деятельности», представленный парламентариям депутатом Виктором Плескачевским.

«Суть предлагаемых изменений состоит во введении в текст Градостроительного кодекса Российской Федерации представлений о саморегулируемых организациях как о полноценном субъекте градостроительных отношений с отдельными полномочиями по осуществлению регулирования профессиональной деятельности основных участников градостроительных процессов», — рассказывает директор правового департамента Ассоциации строителей России Александр Самойлов.

По его словам, предполагается разделить всех участников строительного рынка на три группы: изыскателей, проектировщиков и строителей, возложив на их саморегулируемые организации обеспечение ответственности за действия своих членов перед потребителями. Для того чтобы стать участником рынка, новая компания должна войти в саморегулируемую организацию, которая определяет общие критерии, которым должен отвечать участник инвестиционно-строительной деятельности. «Обязательным условием членства в саморегулируемой организации строителей является страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг», — рассказывает Александр Самойлов.

Однако, по его словам, законопроект предлагает также создать дополнительный механизм обеспечения ответственности — так называемые компенсационные фонды. Все члены саморегулируемой организации отчисляют часть прибыли в специальный фонд, и если кто-то из членов этой организации не выполнит свои обязательства, например не может достроить дом, то сумма ущерба, не покрытая страховыми выплатами, будет изъята из этого фонда. То есть члены организации собственными деньгами гарантируют качество выполняемых их коллегами работ.

«Комплекс этих механизмов и инструментов саморегулирования объективно устраняет проблему обманутых дольщиков, а его реализация неизбежно приведет к удалению со строительного рынка недобросовестных организаций», — считает Самойлов. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, «при такой организации солидарной ответственности потенциальные строители будут тщательно проверяться и недобросовестные участники строительного рынка будут отсеиваться, поскольку члены сообщества не заинтересованы в принятии на себя ответственности за некачественную работу таких компаний».

Однако в организации малого и среднего бизнеса «Опора России» посчитали иначе. Вице-президент этой организации Александр Кожевников обратился в ФАС со специальным запросом, в котором попросил антимонополистов внимательно прочитать новый законопроект. И в федеральном ведомстве согласились с его опасениями.

По мнению замглавы ФАС Андрея Цыганова, принятие этого законопроекта приведет к «монополизации региональных строительных рынков». Кроме того, считает чиновник, в документе отсутствует четкое определение саморегулируемой организации. Более того, может возникнуть ситуация, когда большинство членов саморегулируемой организации могут стать собственностью одного или нескольких крупных хозяйствующих субъектов, а те, в свою очередь, смогут контролировать все решения организации. В результате позиция ФАС была изложена организацией «Опора России» в официальном письме спикеру Госдумы Борису Грызлову.

Это не первое письмо, которое получил Борис Грызлов по поводу саморегулируемых организаций в строительстве. Дело в том, что Ассоциация строителей России также направила петицию спикеру нижней палаты парламента, только по поводу альтернативных поправок, предложенных Институтом экономики города и депутатом Госдумы Мартином Шаккумом. По мнению ассоциации, альтернативный законопроект «стал попыткой воспроизвести упраздненное лицензирование и усилить государственное вмешательство в строительную отрасль».

Так, авторы поправок предложили дополнить Градостроительный кодекс статьями, регулирующими техническую эксплуатацию построек. Их проект устанавливает основные правила эксплуатации зданий, а также вводит госнадзор за соблюдением всех предъявляемых требований, который должен осуществлять Ростехнадзор. В случае выявления нарушений ведомство получит право привлечь виновников к ответственности. Размер штрафа может достигать 100 МРОТ — для должностных лиц и ПБОЮЛ, а также 1000 МРОТ — для юридических лиц.

В случае же аварии владелец здания или организация, отвечающая по договору за эксплуатацию здания, должны в полном объеме возместить нанесенный гражданам ущерб.

Но несмотря на протесты лоббистских организаций, оба законопроекта будут рассмотрены депутатами Госдумы.

Pro et contra
Пока парламентарии спорят, как сформировать новые саморегулируемые организации, далеко не все участники строительного рынка согласны с самим фактом отмены лицензий. «Получается, что строительством сможет заниматься любой, даже не имеющий строительного образования. Наверное, никто не захочет лечиться у врача без диплома. Так и в строительстве — независимый орган должен подтвердить твою компетенцию», — говорит управляющий компанией «Альпенбау» Гернот Кламмер.

По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, «если отменить лицензии, предложение может увеличиться за счет увеличения числа участников рынка, но в то же время могут появиться недобросовестные компании. Количественное увеличение с потерей такого важного критерия, как качество, сегодня недопустимо. Лицензирование должно быть сохранено как минимум до того времени, когда будут утверждены новые технические регламенты на проектные и строительно-монтажные работы».

Сходную точку зрения высказывает первый вице-президент группы компаний «ПИК» Артем Эйрамджанц. «Есть специальные виды работ, и это касается не только строительной деятельности, которые нуждаются в обязательном лицензировании. И в строительстве оно необходимо, так как в этой сфере существуют

серьезные риски. Мы в лицензировании видим не инструмент давления государства на строителей, а реальный механизм регулирования и контроля. Отмена лицензирования может привести к появлению фирм-однодневок и ухудшению качества строительства«, — говорит он.

Однако у отмены лицензий хватает и сторонников. «Цель законопроекта по отмене лицензирования строительной деятельности — не монополизировать рынок, а ввести ответственность профессионального сообщества за действия его конкретных участников и тем самым отсечь недобросовестные компании. Это должно снизить риски в строительной сфере. Но за все надо платить. Взносы в компенсационный фонд и обязательное страхование ответственности подрядчика при осуществлении своей деятельности будут дополнительными издержками для застройщиков, что приведет к увеличению цен на рынке недвижимости», — считают в «Сити — XXI век».

По словам генерального директора «МИАН-Девелопмент» Олега Рубина, «наличие лицензии как таковой ни в коем случае не гарантирует качества строительства и не защищает потребителя от некачественного исполнения работ, поскольку все зависит от грамотности работы службы заказчика и от квалификации подрядчиков. Поэтому отмена лицензирования повлияет разве что на сокращение бюджетных расходов, связанных с содержанием аппарата, управляющего лицензированием».

Кроме того, по его мнению, «одновременно с отменой лицензирования деятельности можно ожидать появления в законодательстве требований финансовых гарантий к подрядчикам, как это было сделано в случае с туристическими компаниями».

Активнее всего за отмену лицензирования высказывается Ассоциация строителей России. «Было бы странно, если бы бизнес выступал за сохранение административных барьеров и государственное вмешательство в экономику. Обязательно следует обратить внимание на то, что решение об отмене лицензирования было принято государством исключительно по своей инициативе, без какого-либо давления строительного сообщества, которое всегда относилось к лицензионной процедуре достаточно лояльно. Неэффективность и ненужность этой процедуры просто стала очевидна», — говорит Александр Самойлов.

Опыт, сын ошибок
Камнем преткновения в споре сторонников и противников лицензий является накопленный в мире и России опыт работы саморегулируемых организаций. Согласно проекту федерального закона № 348631-3 «О саморегулируемых организациях» таковыми «признаются созданные в целях саморегулирования на условиях участия, или членства, негосударственные некоммерческие организации, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности по признаку единства отрасли или рынка производимых товаров (работ, услуг) или объединяющие субъектов одного вида профессиональной деятельности». Аналогичные структуры уже существуют в мировой и российской практике.

«Строительный комплекс может достаточно эффективно работать как в условиях жесткого государственного регулирования, включающего лицензирование, как в Китае, так и в условиях отсутствия и саморегулирования, и лицензирования, например, в Польше. Однако все же в наиболее экономически развитых западных странах широко и весьма эффективно используются различные модели и механизмы саморегулирования: в США, Великобритании, Германии, Франции, Испании», — говорит Александр Самойлов.

По словам Алексея Аверьянова, «в большинстве западных стран процесс регулирования строительной деятельности осуществляется посредством саморегулирования. Но этот опыт был накоплен десятками лет и инициировался гражданским обществом».

В России переход к саморегулируемым организациям произошел в сфере риэлторской деятельности, где лицензии были отменены еще в 2002 г.«Несколько лет назад риэлторы взялись за создание добровольной системы сертификации своих услуг. Новая система главным образом предусматривает обучение риэлторов. Разработана единая программа обучения, для осуществления которой аккредитуются специальные учебные заведения. Кроме того, разработан набор правил, которыми должен руководствоваться риэлтор во время работы (ведение документооборота, требования к договорам, которые заключаются с клиентами, и др.)», — рассказывает Юрий Синяев.

По его словам, предусмотрено обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтора как гарантия ответственности перед клиентом, также с определенной периодичностью осуществляется инспекция работы сертифицированных компаний. Однако большинство риэлторских компаний, работающих в настоящий момент на рынке, оценивают отмену лицензий в своей области скорее негативно.

«Несколько лет назад отмена обязательного лицензирования для риэлторов привела к появлению большого числа сомнительных сделок. Этим вопросом последнее время озадачено все профессиональное риэлторское сообщество», — говорит руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский. По словам руководителя аналитической службы компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, «после отмены лицензирования для риэлторов с прозрачностью на рынке стало хуже». «Лицензии у нас, конечно, весьма условны и формальны, но они все-таки сдерживали приток на рынок совсем уж недобросовестных и непрофессиональных компаний», — объясняет эксперт.

«После отмены лицензирования в 2002 г. государство лишилось возможности контролировать риэлторов, участились случаи нарушений закона. Уже через два года многие участники риэлторского рынка пришли к мнению, что лицензирование все же необходимо, но уполномоченный государственный орган должен только выдавать лицензию. Прежде чем ее получить, риэлторская компания должна пройти сертификацию в профессиональной организации. Таким образом, чиновники лишаются основы для коррупции», — добавляет Виталий Тарасов.

Однако опыт самоорганизации риэлторов вряд ли будет использован участниками строительного бизнеса. «Опыт накоплен, но не обобщен — для такой работы потребуются многие месяцы. Ассоциация строителей России скорее лоббистская организация, для превращения ее в саморегулируемую структуру, которая нужна рынку, также потребуется немало времени», — считает эксперт департамента недвижимости инвестиционной компании «Финам» Сергей Харченко.

Лицензирование было отменено и в оценочной деятельности. «Я бы провел параллель с отменой лицензирования для оценщиков. Ранее был порядок получения лицензий, в течение последнего года из-за неразберихи с введением нового законодательства возникла масса проблем, которые непонятны клиентам, оценщикам и самим организациям, которые теперь должны были перерегистрироваться, но долгое время не могли этого сделать», — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Другие пути
Некоторые участники рынка недвижимости, дистанцируясь от споров на тему отмены лицензий, предлагают иные способы регулирования строительной деятельности. «Наиболее перспективным и верным представляется увеличение минимального уставного капитала строительной организации как минимум до 5 млн руб. Таков минимальный размер уставного капитала управляющей компании инвестиционного фонда, которая ничего не строит, и краны у нее не падают. Кроме того, можно принять за правило обязательное получение банковской гарантии на сумму, равную сметной стоимости строительства, перед выдачей разрешения на строительство», — говорит директор юридического департамента компании «Домострой» Александр Раков.

Другие специалисты предлагают оставить лицензии, но изменить требования для их получения. «Этот процесс должен включать проверку знаний и качества оказываемых услуг. А в настоящее время ни один проверяющий орган в России, к сожалению, не выполняет своих прямых функций в полном объеме», — считает руководитель отдела городской недвижимости АН Tweed Алена Бригаднова.

По словам Харченко, «от лицензирования не имеет смысла отказываться сразу. Возможно, некоторое время на рынке должны сосуществовать две формы доступа новых игроков на рынок, чтобы была возможность сравнить их эффективность, и если система саморегулируемых организаций окажется работоспособной, функции лицензирования можно передать ей».

По мнению Шершнева, правильным было бы использовать международные ассоциации, стандарты и членство в них. «Это позволило бы избежать на строительном рынке тысяч фирм-однодневок с лицензией, которые использовались для черных операций. Во многом международные стандарты появились на базе американских стандартов, которые возникли еще в XIX в. после пожара, уничтожившего Чикаго. Именно в этот момент стало ясно, что для строительства действительно нужны единые нормы, правила и требования», — говорит эксперт.

Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU