Рано отбивать ладоши

В Государственной Думе состоялась символическая передача эстафеты жилищного законодательства будущему составу депутатов. Профильный комитет сдержанно похвалился успехами в обеспечении доступности жилья и сформулировал наказ своим преемникам.

Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям собрал в стенах Госдумы «круглый стол», на котором предъявил лицом созданный за четыре года товар и перечислил образцы перспективной продукции. В подведении итогов упор справедливо был сделан не на количество принятых законов, а на анализ их последствий. Следует признать, что комитету не было нужды лезть в карман за словом.

 

 

Статистика предоставляет в распоряжение законодателей просто ошеломляющие цифры успеха и по объему строительства жилья, и по числу способных его приобрести. Настолько ошеломляющие, что они начинают действовать в противоположном направлении: порождают сомнения в причинно-следственной связи достижений с качеством законов и акцентируют внимание на противоречиях.

Ищем причины успеха
Основной предмет гордости думцев – увеличение темпов роста жилищного строительства. В прошлом году этот показатель составил 15%, что несколько выше плана. А за январь-сентябрь нынешнего года рост достиг 31%, это существенно выше самых смелых прогнозных оценок. У депутатов нет сомнений, что установленный национальным проектом барьер в 80 млн. кв. м жилья в 2010 году будет взят.

По мнению законодателей, все это результат новых правовых условий работы строителей. Однако откуда такая уверенность – непонятно. Застройщики как жаловались на недостаток подготовленных в инженерном отношении участков под строительство, так и жалуются. Как они сетовали на административные барьеры, так и продолжают. Если что и изменилось, так это обострилась проблема с инженерными сетями, а к былым бедам добавились безумно растущие цены на стройматериалы да одиозный закон о долевом строительстве, который не ругал только ленивый.

Так как же тогда объяснить настолько красивую статистику строительства? Замминистра регионального развития Сергей Круглик считает, что дело прежде всего в улучшении экономического состояния страны. Население становится богаче. Доходы людей растут – растет спрос, растет спрос – рождается предложение от строителей. Логичная цепочка. Но обсуждать, что произойдет, если цены на нефть, а вместе с ними и доходы упадут, замминистра не захотел. Зато назвал вторую причину роста: «Это связано с законодательством, принятым в 2004 году. Оно дало возможность сделать открытым доступ к земле во многих регионах. Не везде, но процентов на 40 – да, землю распределяют только на аукционах. Скидывать это со счетов нельзя. Правда, сейчас застраивают много участков, которые были выделены по старым разрешительным системам. Тогда многие подсуетились. Но ведь это же закончится. Мы создали условия, по которым в дальнейшем это делать невозможно». Наверное, когда-то действительно «это закончится», а пока не закончилось, приходится искать истоки прироста в чем-то ином.

Тем более что и председатель комитета Мартин Шаккум вынужден признать: «Одной из первоочередных задач сегодня является совершенствование процедуры предоставления земельных участков для строительства. В нашем комитете подготовлен законопроект, который устраняет необоснованные ограничения в обороте земельных участков. Закон будет принят в начале будущего года». Только в начале будущего года. Значит, результат если и проявится, то еще позже.

Хорошая статистика отчасти может быть связана с опережающим ростом индивидуального жилищного строительства. Но если и так, то это скорее заслуга индивидуалов, а не депутатов, потому что законопроект о малоэтажной застройке пока принят лишь в первом чтении. К тому же растущие галопом цены на стройматериалы служат индивидуальному строительству плохим подспорьем. Есть даже предположение, что граждане не столько строят, сколько начинают регистрировать дома, построенные в предыдущие годы и не оформленные надлежащим образом. Особенно если учесть, что срок упрощенной регистрации самостроя ограничен 2010-м годом. Но это из области догадок, которые трудно проверить.

Могут, но не приобретают
Следующий думский козырь состоит в том, что «в результате повышения доходов населения доля семей, которые могут за счет собственных и заемных средств приобрести квартиру, увеличилась с 2004 года по 2006 год с 9% до 19%». Отлично. Но если могут, то отчего не приобретают? Ведь никто не осмелится утверждать, что число приобретателей жилья увеличилось вдвое.

«Знаете, – отвечает Мартин Шаккум, – два переезда – все равно, что один пожар. То, что люди имеют возможность, не означает, что они обязательно ее реализуют. Это расчетный параметр, не обязательно брать и улучшать жилищные условия. Это же не так просто. Может быть, абстрактно люди могут улучшить жилищные условия, но они хотят жить в определенном районе. Опять же – как улучшить: значительно, не очень значительно. Совсем не обязательно, если они имеют возможность, то они должны ее реализовать».

Слабо верю, что людей останавливают трудности переезда. Другое дело, если опережающими темпами богатеют те граждане, у которых и без того нет проблем с жильем. И еще одно. На той же странице думского отчета констатируется: «За 2005–2006 годы рост цен на жилье превысил средний рост доходов граждан за тот же период на 20%». Тогда как же могло удвоиться число способных приобрести жилье за свои деньги, если цены росли быстрее доходов? Но и тут Мартин Шаккум не видит противоречия: «Мы увеличили предложение на рынке различных финансовых инструментов, в том числе за счет ипотеки, за счет государственной поддержки. А, кроме того, смотрите: ну, увеличились цены. Но и стоимость их собственных квартир тоже возросла». Получается так, что доходы граждан стали еще дальше от стоимости квартир, но ипотека все же позволяет им влезать в углубившуюся кабалу. Слабое утешение.

В любом случае победит монополия
Одну из причин роста цен на жилье депутаты видят в увеличении себестоимости строительства, что связано с резким удорожанием строительных материалов. Его (удорожание) невозможно объяснить ростом издержек производителей, считают в Думе, оно провоцируется возросшими ценами продаж недвижимости. Законодатели справедливо пришли к выводу, что поставщики строительных материалов по сути претендуют на получение своей части сверхдоходов из того, что получают строители. Одно подталкивает другое. Тем более что застройщикам есть из чего делиться. В 2006 году стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья в целом по стране составила 13 662 рубля. В то же время рыночная стоимость первичной продажи достигла 32 500 рублей. Неплохая норма прибыли.

Особое внимание привлекает резкий рост цен на цемент. Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям проводил по этому поводу специальное заседание. С 1 января 2005 года цены на «хлеб строительства» выросли примерно в четыре раза. Это невозможно объяснить никакими объективными экономическими факторами: ни ростом цен на энергоносители, ни ростом транспортных расходов, ни удорожанием материалов, ни чем-либо еще. На взгляд депутатов, все обусловлено исключительно монопольным положением основного производителя – акционерного общества «Евроцемент», доля которого в Центральном федеральном округе занимает 38%, а в Северо-Западном – 80%. Используя доминирующее положение, компания повышает цены. Свои выводы комитет направил в правительство, откуда Федеральной антимонопольной службе и Генеральной прокуратуре дано поручение разобраться в ситуации.

Безусловно, следует поблагодарить депутатов за проведенное расследование. Но даже если оно окажется результативным и производителей цемента призовут к порядку, то это будет означать только то, что сверхприбыли вернутся от цементников к строителям. То есть работа будет выполнена только наполовину. Сказав «а», надо вспомнить и про «б»: вслед за первыми призвать к порядку и вторых. Тем более что в самом комитете отмечают высокую степень монополизации рынка жилья.

Короче говоря, приходится согласиться с оценкой Мартина Шаккума, что бить в ладоши по поводу законодательства в жилищно-строительной отрасли рано.

Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU