Расследование. А был ли ценовой сговор?

В пятницу на прошлой неделе стали известны результаты расследования возможного ценового сговора на рынке жилья, которое проводила Федеральная антимонопольная служба (ФАС) по просьбе Генпрокуратуры. Проверяющие выяснили, что ни застройщики, ни риэлторы не виноваты в том, что цены на квартиры в крупных российских городах большую часть 2006 года росли на 10 процентов в месяц.

Но в чем же тогда дело?
Не поддающийся прогнозированию рост цен на недвижимость можно сравнить, разве что, с надувающимся пузырем, который рано или поздно должен лопнуть. Для определения этого явления, аналитики в области недвижимости даже ввели в оборот понятие "инвестиционного пузыря", под которым подразумевается непрекращающийся рост цен на жилье, а также рост числа самих квартир, приобретаемых не для проживания, а для того, "чтобы было".

 

 

Ранее, среди обывателей самым распространенным было мнение, что цены на жилье, взвинчиваются в основном благодаря инвесторам - людям, покупающим недвижимость как средство вложения денег. Однако позже эксперты опровергли эту версию, заявив, что среди россиян инвесторы, конечно, есть, но львиную долю покупателей недвижимости составляют те, кто просто улучшает свое жилищное положение, отнюдь не стремясь к извлечению прибыли.

Удовлетворившись таким ответом, обыватели оставили инвесторов в покое и заговорили о неком преступном заговоре между застройщиками жилья и крупными риэлторами. Якобы, и тем и другим невыгодно снижение или хотя бы стабилизация цен на квартиры в крупных городах, и они совместными силами поддерживают цены на недвижимость "на уровне".

Эта версия оказалась более жизнеспособной, ею даже заинтересовалась Генеральная прокуратура, поручившая ФАС выяснить, в чем собственно дело. Однако, как показала проверка - ценового сговора среди участников рынка недвижимости крупных городов России не обнаружено. И это несмотря на то, что, по данным Федеральной службы государственной статистики, та цена, по которой квартиры продаются конечным покупателям, как минимум в два раза превышает стоимость строительства дома. Специалисты связывают такое расхождение в цене, прежде всего с дисбалансом спроса и предложения, и для того, чтобы понять, откуда берутся столь высокие цены на квартиры, советуют рассмотреть один небольшой пример. Допустим, в только что отстроенном доме квартира стоит 2000 долларов за квадратный метр. Откуда она берется? Застройщик платит за площадку 500 долларов за метр. Затем он возводит само здание, вкладывая еще как минимум 500 долларов в каждый квадратный метр. Еще ему нужно расплатиться за банковский кредит, ну и конечно получить хотя бы небольшую прибыль. Вот и получаются 2000…

Этим же объяснением видимо удовлетворилась и сама Федеральная антимонопольная служба, которая в результате сняла всякие подозрения со строительных компаний в преднамеренном сговоре с целью "вздуть" цены. Рынок строительной недвижимости в Московском регионе и Санкт-Петербурге вполне конкурентен, заключили эксперты.

Действительно, в Московском регионе работают более сотни строительных компаний, и даже доля самых крупных из них на рынке жилищного строительства не превышает 15 процентов, а значит ни о какой монополии не может быть и речи. Такое большое число игроков просто физически не могли взять и договориться об одинаковом и единовременном повышении продажных цен на строящуюся недвижимость.

Цены росли, растут и, очевидно, будут продолжать расти просто потому, что строится жилья намного меньше, чем россияне готовы купить. Теперь этот, в общем то очевидный вывод, официально подтвержден государственным представителем и ни у кого не вызывает сомнения. А ведь еще полгода назад Генпрокуратура всерьез намеревалась возбудить дело по факту ценового сговора между крупнейшими застройщиками столичного региона и ответственно заявляла, что "реальная цена квадратного метра жилья в Москве должна быть не выше 1300 долларов".

В том, что строители мало строят, винить надо, прежде всего местные власти. Именно в их ведении находятся распределение земельных участков, выдача разрешений на строительство и подведение инженерных коммуникаций к возводимому жилью. Как показала проверка ФАС, только за последний год в этой сфере зафиксировано множество нарушений. Из 3457 земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, на аукционах было распределено лишь 845. Кроме того, в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, возник дефицит свободных земельных участков под застройку. А точечное строительство жилых домов уже не может удовлетворять потребности рынка.

Кардинально изменить ситуацию может комплексная реконструкция застроенных территорий, а также разработка программ по выводу промышленных предприятий за пределы городов, улучшения транспортной доступности пригородных территорий, говорят все в той же Федеральной антимонопольной службе.

Вслед за расследованием ситуации на столичных рынках недвижимости антимонопольное ведомство продолжит работу в других регионах России. При этом особое внимание будет уделяться контролю за распределением земельных участков под строительство и передачей прав на развитие застроенной территории.

Алена Нариньяни Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...