Рост цен на жилье вытесняет с московского рынка альтернативные сделки

Доля альтернативных сделок, которые еще год назад составляли порядка 80% от всех операций на вторичном рынке жилья в Москве, на фоне стремительного роста цен сократилась, по оценкам экспертов, в 2-3 раза. Специалисты подчеркивают, что выстраивать схемы одновременной продажи одной квартиры и покупки другой становится все сложнее. Они советуют своим клиентам сначала приобретать новое жилье, а затем подыскивать покупателя старой квартиры.

Время - деньги

Основные проблемы при заключении альтернативной сделки сегодня связаны со сроками выстраивания цепочки. Дело в том, что пока агент подбирает варианты купли-продажи и пытается согласовать интересы участников "альтернативы", цены на жилье возрастают, и участвующие в сделке продавцы меняют сценарий уже по ходу пьесы - разрушая тем самым всю схему.

 

 

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев рассказывает, что средний срок экспозиции на вторичном рынке сейчас снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 68 до 38 дней. Причем прямая продажа свободной квартиры, по его словам, происходит еще быстрее - "буквально за неделю - десять дней".

"Вместе с тем, - оговаривается эксперт, - если сделка обременена альтернативным жильем, период продажи увеличивается до 3 месяцев, хотя агент заранее размещает информацию о реализуемом объекте".

По оценке директора департамента вторичной недвижимости корпорации "МИЭЛЬ-Недвижимость" Андрея Троицкого, чтобы собрать все звенья альтернативной цепочки, с момента нахождения покупателя квартиры до выхода на заключение договора, нужно не меньше двух месяцев. А сложный разъезд может занять и до года", - объясняет он.

"Но в ситуации растущего рынка ни у продавцов, ни у покупателей альтернативных квартир такого временного запаса просто быть не может", - отмечает директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Баринец. По его словам, в сегодняшней ситуации, если риэлтор не может "собрать" альтернативу за два-три месяца, то провести такую сделку вообще не удастся.

"Срок экспозиции на рынке практически полностью зависит от ценовых ожиданий продавца, его готовности идти навстречу рыночным тенденциям, - утверждает В. Баринец. - Между тем, высокие темпы роста цен на жилье сильно влияют на поведение собственника квартиры. Некоторые, чувствуя, что количество заинтересованных покупателей велико, продолжают повышать цену. Постепенно они отрываются от ценовой реальности, и перед ними встает проблема, что квартирой вроде бы интересуются, но покупать не спешат. Другие, напротив, выставляют адекватную цену и находят покупателей за пару недель".

Лишние звенья

Участники рынка недвижимости подчеркивают, что альтернативные схемы продажи квартир базируются на предварительных устных договоренностях сторон. Однако в условиях роста цен на квартиры, продавцам недвижимости сложно избежать соблазна и соблюсти прежнюю договоренность.

"Альтернативная сделка с длинной цепочкой до 5-6 квартир возможна только при относительно стабильном рынке. В последнее время очень часто бывает, что продавец, уже получивший аванс за выставленную на продажу квартиру, может передумать перед самой сделкой. Он заключает новый договор не с "альтернативщиком", а с прямым покупателем, который готов заплатить за квартиру на несколько тысяч долларов больше", - говорит генеральный директор агентства недвижимости "Лаурел" Ирина Радченко.

По ее словам, возврат задатков за квартиру накануне заключения альтернативных сделок случается сегодня в 10 - 15% случаев. "Это особенно бьет по карману тех покупателей, которые при покупке новой квартиры используют еще и ипотечный кредит, так как в этом случае они теряют средства за оценку и страхование квартиры", - поясняет И.Радченко.

В то же время эксперт напоминает, что в подобной ситуации агентство недвижимости может помочь своему клиенту возместить ущерб: "В каждом конкретном случае мы пытаемся взыскать убытки с "виновника" срыва сделки. Так, недавно у нас был опыт судебной тяжбы, в результате которой квартира была арестована с тем, чтобы ее не продали другому покупателю".

Как отмечает первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский, "от неисполнения обязательств участников альтернативных сделок сложно застраховаться". Он также добавляет, что альтернативные схемы не только небезопасны в финансовом отношении (деньги выдаются на руки только в начале цепочки, а затем передаются по всем звеньям), но и повышают трудозатраты агента.

М.Гороховский рассказывает, что в его практике случались альтернативные сделки с участием пятидесяти человек, причем в таких случаях компания-посредник должна была разбить сделку на несколько этапов, поддерживая часть схемы собственными средствами.

"Единственный выход здесь - бороться с самими такими сделками, особенно на фазе роста цен", - делает вывод эксперт. По словам М.Гороховского, в его компании альтернативные схемы сейчас составляют около 30%, тогда как в прошлом году на их долю приходилось 50% сделок. В других компаниях называют иные цифры - от 40 до 70% от общего числа сделок, но также подтверждают устойчивость тенденции по снижению доли альтернатив.

Эту тенденцию поддерживают и продавцы свободных квартир, которым выгоднее иметь дело с прямым покупателем. "Владельцы свободных квартир просто не хотят иметь дело с участниками альтернативных сделок", - считает А.Троицкий. По его словам, собственники, чье жилье не имеет обременения, стараются продать его как можно быстрее.

Как признался в беседе с "Интерфаксом" В.Баринец, чтобы не пугать клиента, посредники не всегда рассказывают ему о сложности сделки, в которой он является одной из сторон. "О количестве звеньев в альтернативной схеме можно и не знать, - говорит он. - Некоторые контрагенты, представляющие противоположную сторону сделки, намеренно скрывают их число. А сколько человек реально принимает участие в сделке, выясняется уже в банке при закладке денег".

Альтернатива в кредит

Эксперты "Интерфакса" объясняют, что при альтернативной сделке покупатель имеет шанс приобрести квартиру на 5% ниже ее рыночной цены. "Однако, если альтернатива "распадется" вы рискуете потерять гораздо больше. Ведь за те несколько месяцев, в течение которых вы ждали завершения сделки, стоимость жилья поднимется на 10-20%", - предупреждают они.

"При заключении альтернативных сделок минимизация издержек часто отходит на второй план. Например, расходы по сбору справок и проверок квартир вряд ли кто-нибудь возместит. Вообще в таких случаях надо быть готовыми к дополнительным расходам", - говорит директор департамента территориальных отделений ЗАО "МИАН - Агентство недвижимости" Елена Бармина.

Все эксперты, опрошенные агентством, советуют участникам альтернативных схем (по подсчетам аналитиков, 45-50% таких сделок рассчитано на улучшение жилищных условий их участников) отказаться от привычного в таких случаях порядка действий. Они утверждают, что сначала надо купить новое жилье и только после этого продавать уже имеющееся.

"Одна из основных сложностей альтернативных сделок заключается в появлении заметной разницы между реализуемой и приобретаемой квартирой. Иными словами, пока старое жилье продастся, новое заметно подорожает - придется увеличивать доплату, что не всегда возможно. Для однокомнатной квартиры за $100 тыс. при росте цен в 10% в месяц это означало бы доплату $2 тыс. за неделю или $10 тыс. за месяц", - объясняют эксперты.

Тем, у кого нет свободных средств для покупки нового жилья, специалисты предлагают рассмотреть возможность привлечения банковского кредита. Однако, по словам Михаила Бусыгина, начальника управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, "при нынешних ценах на недвижимость немногие клиенты могут оплатить первоначальный взнос за счет собственных накоплений, а не за счет продажи старого жилья. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в Москве в районе $180 тыс., сумма минимального 15-процентного первоначального взноса составит около $27 тыс. - далеко не у всех есть такие накопления".

По его данным, сейчас более половины ипотечных договоров в его организации выдается на покупку квартиры по альтернативе. Однако, констатирует собеседник "Интерфакса", даже при условии получения ипотечного кредита не каждый желающий купить новую квартиру по альтернативе сможет это сделать: только чуть более 50% клиентов Городского ипотечного банка, получившие одобрение кредитной организации и подобравшие квартиру, доходят до сделки. Остальные, по словам М.Бусыгина, просто не успевают за ростом цен.

Чтобы решить эту проблему, говорит М.Гороховский, Московская ассоциация риэлторов ведет работу с банками, целью которой является создание новых ипотечных и кредитных продуктов, позволяющих осуществлять альтернативные сделки с помощью ссуд.

"У москвичей должна появиться возможность сначала купить квартиру на заемные средства, сделать в ней ремонт, переехать, а потом продать свою старую, сильно подросшую в цене, и из этих денег выплатить весь долг банку или его часть, а остаток переоформить в ипотечный кредит", - считает эксперт.

Подобные продукты уже появились или готовятся к появлению в нескольких банках. Так, Фора-банк предлагает своим клиентам валютный кредит "Фора-обмен", условия которого предполагают, что клиент этой кредитной организации сможет получить заем на 100-процентную стоимость квартиры, которую он хочет приобрести в собственность.

По словам начальника отдела ипотечного кредитования этого банка Алексея Федулова, заемщики получают возможность переехать в новую квартиру в течение полугода после ее приобретения, но пока прежняя квартира не продана, они платят повышенную процентную ставку в размере 13-14% от суммы кредита. После того, как клиент банка продаст старое жилье, процентная ставка снижается до 10,5%.

"Таким образом, наши заемщики имеют возможность избежать негативных сторон альтернативной сделки и смогут заработать на продаже своего старого жилья за счет роста цен недвижимость в период переезда", - считает А.Федулов.

Глава управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка 24" Мария Серова рассказывает, что в банке проходит тестирование продукта, рассчитанного на тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Он ориентирован на две категории заемщиков. Первая - люди, зарплата которых не позволяет сначала приобрести более дорогую квартиру, а уже потом заниматься продажей своего жилья. Вторая - те, чей доход достаточен для обслуживания кредита на приобретение новой квартиры и без продажи уже имеющегося жилья, но у них не хватает собственных средств для внесения первоначального взноса. В обоих случаях кредиты выдаются на 100% стоимости жилья, а в залог банк берет обе квартиры, для первого случая на период продажи прежнего жилья устанавливается льготный график погашения кредита.

Вместе с тем, по мнению И.Радченко, существуют возможности и внебанковского финансирования альтернативной сделки. Она отмечает, что если агентству недвижимости интересна старая квартира альтернативщика, то оно может само выкупить ее у своего клиента, а затем продать ее на наиболее выгодных и удобных для себя условиях.

Если альтернативщик планирует приобрести квартиру в новостройке, И.Радченко предлагает еще один вариант действий - договориться с покупателем прежнего жилья об отсрочке выселения.

"Но не стоит надеяться, что новые хозяева вашей квартиры согласятся ждать слишком долго. Максимальный период, в течение которого альтернативщик сможет жить на условиях отсрочки - это 3-5 месяцев. Иначе ему необходимо будет задуматься о дисконте при продаже своей недвижимости как минимум в 10 - 15%", - говорит риэлтор.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...