Стоит ли платить $2,5 млн за эстетику?

На круглом столе* «Цена эстетики в жилищном строительстве» развернулся настолько горячий спор о том, спасет ли красота мир, а если спасет, то стоит ли в это вкладываться рачительным инвесторам, что стало понятно — вопрос для нашего рынка более чем животрепещущий. Кстати, фактически на эту же тему, но относительно загородного строительства специалисты спорили буквально полтора месяца назад.

Александр Долгин, профессор кафедры «Прагматика культуры» Высшей школы экономики, начавший обсуждение, придерживается мнения, что эстетика может быть вполне оценена в денежном эквиваленте. «Пять лет назад, – говорил он, – мы провели исследование: «Сколько стоит вид из окна?». Выяснилось, что данный продукт имеет довольно твердые котировки: в жилье эконом-класса наценка за хороший вид составляет 10-20%, в бизнес-классе – 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности.

 

 

С тех пор рынок развился в этом направлении и в целом подтвердил наши выводы».

Он посетовал на эстетическую убогость современных окраин и отметил потребность горожан в красивой среде обитания. В его речи было некоторое противоречие. Он одновременно утверждал, что люди готовы платить за красоту, даже если ее присутствие в новопостроенном доме повысит цену метра на 20-30% (притом что инвестиции в качественную архитектуру составляют немногим более 3-4% от себестоимости проекта), и замечал: «Люди как бы не уверены в том, что за это следует платить. Как следствие, производители этого блага не уверены в том, что их усилия по его созданию будут вознаграждены, и поэтому предпочитают не рисковать».

Следующим выступал Юрий Григорьев, первый заместитель главного архитектора города Москвы, директор Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования. Он с возмущением опроверг домыслы предыдущего оратора об убогости и непрезентабельности новостроек столицы и отдал дань новым сериям стандартных домов. Обвинения в антиэстетизме первый заместитель заведующего красотой переадресовал к архитекторам «точечной застройки».

Параллельно с этим он заметил, что массовые застройки создаются все-таки на индустриальной основе. И, помимо требований к красоте и уюту, перед проектировщиками стоит масса задач, которые необходимо решать: соблюдение санитарных и противопожарных требований, удобство планировки и многое другое.

С точки зрения докладчика, выход – в разработке новых серий панельных домов, которые, будучи пущенными на поток, не удорожат строительство, и в правильной «игре» этими сериями на местности. А беда, не дающая развернуть флаг эстетики над Москвой, – жадность застройщиков, лень производителей и вообще деньги, правящие миром.

И опять слово взял апологет окупаемости эстетики, Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group. «Компания сейчас работает в сегменте жилья для среднего класса, – начал он, – разрабатывается несколько проектов – таунхаусы и многоквартирные дома, и вкладываются деньги в эстетику. Речь при этом идет об умеренной стоимости конечного продукта (имелись в виду таунхаусы по цене двух-трехкомнатной квартиры в панельном доме на окраине Москвы). Мы просчитывали, как сделать жилье эстетичным и экономически осмысленным».

По словам докладчика, в результате исследований вопроса они пришли к тому, что при разнице в себестоимости строительства более красивого и менее красивого серийного дома в $50 на квадратный метр разница в цене этого метра при продаже около $200.

«Мы выяснили, что наши вложения в эстетику в конечном итоге будут около $2,5 млн на поселок с продажной площадью 50 тыс. кв. м. Это порядка 3,5-4% от инвестиций. При этом вместо обычных сроков реализации в 2,5 года мы распродадим все за год-полтора. Быстрая оборачиваемость средств – это выгодно».

Две нижеприведенные речи были посвящены эстетике без экономики. Максим Атаянц, архитектор, директор «Архитектурной мастерской М. Атаянца», рассказал о своем видении правильного города.

«Из разговора складывается ощущение эстетики как некой красоты, прилепленной к дому, – заметил он, – но если у человека будет темная комната без элементарных удобств, то грош цена этой эстетике». Архитектор напомнил, что жилищная архитектура – фоновая вещь и должна, прежде всего, формировать дружелюбную, комфортную среду. Дом – недостаточный элемент для того, чтобы ее создать. Дома должны быть как-то между собой организованы. Получилось это или нет – проверить просто: может ли человек хотя бы полчаса просто прослоняться по своему району (поселку), получая удовольствие.

Находясь в архитектурном окружении, человек должен испытывать некий интерес. Ему должно хотеться идти в каком-то направлении или смотреть на какой-то объект, считает архитектор.

Михаил Филиппов, архитектор, глава «Мастерской Михаила Филиппова», высказал мысль, несколько уводящую от основной темы. Он сказал, что сделать город красивее или некрасивее невозможно: «Город отображает лицо общества, и когда мы прогуливаемся, то отлично различаем, где перед нами Серебряный век, где сталинская диктатура, а где брежневский социализм. Красота города зависит от нас самих: если мы будем жить красиво, то у нас будет красивый город».

Николай Малинин, архитектурный критик, главный редактор журнала Made in Future, предположил, что понятия «эстетика» в живой архитектуре по большому счету нет. Что это условность, диктуемая рекламой. При этом он выделил некоторые архитектурные объекты как интересные и заслуживающие внимания с точки зрения профессионалов.

А далее он высказал совершенно крамольную для данного собрания мысль: «Эстетика в вопросе покупки жилья никакой роли не играет». Понятно, что интуитивно человек чувствует, нравится или не нравится ему дом, но при покупке ориентируются на некие весьма сомнительные «бренды». Как правило, они связаны с местом, где находится дом, раскрученностью компании-застройщика или именем архитектора, лучше западного.

«Я сравнил цены в красивых (с точки зрения профессионального сообщества) домах с ценами в близстоящих «просто домах» того же сегмента, – пояснил Малинин. – Оказалось, что разницы по ценам нет. Даже если эта разница была заложена, то в процессе строительства и продажи ее не стало». Критик привел в пример два проекта «Капитал Групп»: жилой комплекс «Аэробус» и жилой комплекс «Северный город». Они разительно отличаются по архитектуре, стартовая цена «красивого» была на $150 (за метр) дороже. Сейчас они стоят абсолютно одинаково – $3050 за кв. м. Напрашивается вывод: качественная архитектура никакой добавочной стоимости не образует.

«Рынок настолько разогрет и перегрет, что «ест» все, – подчеркивает Малинин. – Ему совершенно все равно, интересная архитектура или нет. Пока недвижимость – лучшее вложение капитала, ситуация не сдвинется. По большому счету, эстетика никому, кроме архитектора и города, не нужна. А город – это общество, которое у нас, в отличие от рынка, не имеет веса. Мы уповаем на то, что со временем возникнет такое понятие, как репутация застройщика, которому придется искать конкурентные преимущества. Одним из них может оказаться архитектура».

Резюмировал дискуссию Александр Долгин: «Вопрос – в формировании спроса. Если люди захотят – производственники произведут».

Получается, что спор на тему, стоит или не стоит денег эстетика нашего жилья, и если стоит, то сколько, пока еще не совсем предметный. Естественно, если у людей есть деньги, они предпочтут жить в «красивом». Но как «красивое-некрасивое», за которое надо платить, человеком оценивается то, что может стать «своим».

В случае загородной застройки «своим» традиционно считается дом-участок (он же и будет единицей оплачиваемой эстетики). В городе такая единица – квартира. В крайнем случае – внутриподъездная территория. Вид из окна оценивается покупателем квартиры в многоквартирном доме только как часть интерьера (то есть логично формирует цену). Сам новопостроенный дом или район, в котором он находится, оценивается по другому комплексу критериев, чаще всего не зависящих от заложенной именно этим застройщиком общеархитектурной привлекательности.

Чтобы действительно «своим» стал район или город, требуется время и опыт ответственной надежности жизни. А это забота не архитекторов, застройщиков или риелторов, а скорее политиков, экономистов и социологов.

*Круглый стол по теме: «Цена эстетики в жилищном строительстве» состоялся в середине ноября по инициативе Urban Group в информационном агентстве «Росбалт».

Татьяна Хейн Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU