Столичные власти определили площадки под строительство небоскребов

Столичные чиновники хотят принципиально изменить облик Москвы. Сегодня правительство города рассмотрит схему размещения небоскребов в рамках инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» (НКМ). Около 200 высотных зданий разного функционального назначения - гостиничного, административно-делового и жилого - обещают выстроить до 2015 года. Сроки весьма сжатые, если учесть, что за более чем 10 лет, прошедших со времени возникновения идеи НКМ, по этой программе в эксплуатацию введен лишь один небоскреб.

Несмотря на столь долгое торможение программы, столичные власти не собираются от нее отказываться.

 

 

В предлагаемый проект схемы вошли 57 участков земли под высотную застройку, еще 5 участков планируется найти в ближайшее время.

До сих пор непонятно, зачем проект вообще нужен: он не очень интересен инвесторам, дорогостоящ и сопряжен с огромным количеством рисков. Причем не только финансовых: под вопросом безопасность эксплуатации возводимых зданий. Ведь в Москве, где много глинистых почв и карстовых пустот, далеко не самые благоприятные геологические условия для строительства небоскребов, что признают и сами авторы проекта.

Проект строительства в Москве на 60 участках зданий высотой более 30 этажей появился еще в 1995 году. В конце 1990-х он попал в генплан города и под названием «Новое кольцо Москвы» (НКМ) был утвержден постановлением столичного правительства как городская комплексная инвестиционная программа. Предполагалось, что бюджетные средства на эту программу не пойдут и все строительство будет вестись за счет инвесторов.

Однако особого интереса к НКМ инвесторы не проявили: возводить высотки - дело дорогостоящее, рискованное и не приносит особой финансовой выгоды. Например, на площадке в проезде Серебрякова инвесторов отпугнули сложности с существующими обременениями участка. В результате за реализацию проекта строительства административно-жилого комплекса самостоятельно взялось ОАО «Новое кольцо Москвы» - управляющая компания всей программы НКМ со 100-процентной долей города.

Тяжелая доля
Возведение одного из объектов НКМ, жилого комплекса «Вертикаль» на Ленинском проспекте, и вовсе обернулось грандиозным скандалом: правительство Москвы приостановило строительство, поскольку инвестор значительно изменил первоначально утвержденный проект застройки. Между тем часть квартир в «Вертикали» выкупили дольщики, что добавило ситуации особой остроты. В итоге достроить комплекс взялась компания Mirax Group, которая с трудом вышла на окупаемость своих вложений в этот проект. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уже поблагодарил нового инвестора за то, что он взялся за «Вертикаль», несмотря на низкую экономическую эффективность. Непонятно, найдется ли в городе достаточно инвесторов на все 60 площадок.

Пока же по проекту НКМ был введен в эксплуатацию лишь один небоскреб - 43-этажный жилой дом «Эдельвейс» на Давыдковской улице. Еще три объекта кроме «Вертикали» находятся на различных стадиях строительства: административно-офисное и торговое здание в Семеновском переулке, многофункциональный комплекс на Алтуфьевском шоссе, жилой дом на проспекте Маршала Жукова. Даже если добавить к ним участки, на которых уже началось проектирование зданий, то в общей сложности получится лишь 10 небоскребов, о возведении которых можно говорить с достаточной долей уверенности.

Однако столичные власти не унывают. Согласно проекту постановления о схеме размещения объектов НКМ уже в 2007-2008 годах на торги должны выставить 22 площадки. Еще 18 площадок пойдут с аукциона в 2009-2015 годах. Кроме того, в проекте содержится поручение Москомархитектуре до 1 апреля 2008 года подыскать еще не менее пяти земельных участков под строительство высоток.

Есть интересный пункт в проекте постановления: правительству Москвы предлагается разрешить разработку за счет бюджета предпроектной документации на высотные жилые дома по семи из попавших в схему адресам. Более того, участки эти предлагается зарезервировать для госнужд Москвы. В проекте постановления не говорится прямо, что и строить дома здесь будут на бюджетные деньги; будет проведена экспресс-бизнес-оценка каждого проекта, и на ее основании примут решение об источниках финансирования проектирования и возведения зданий. Но если в результате изъятые для госнужд земли отдадут под откровенно коммерческую застройку, выйдет большой скандал. Так что вполне возможно, что в задумывавшемся как чисто инвестиционный проект НКМ появится и городской заказ.

«Возможно, при реализации участков, которые невыгодны инвесторам, придется работать городу, - подтверждает замглавы комиссии Моcгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский. - Но я считаю, что правильнее выставлять объекты на конкурс».

И опыт, сын ошибок трудных
Милявский не согласен с тем, что программа «Новое кольцо Москвы» буксует. «Наоборот, она развивается достаточно интенсивно, - заявил он корреспонденту «Газеты». - А большие сроки ее реализации связаны с исключительной сложностью проекта". Например, по словам Милявского, на федеральном уровне не разработаны строительные техрегламенты, и в рамках программы НКМ лучшие московские институты разработали набор норм и правил для высотного строительства. "Под НКМ выделено несколько десятков площадок, решаются вопросы по транспортной инфраструктуре, экологии, пожарной безопасности, защите от террористических угроз. Проделана огромная работа», - отметил Милявский.

Вот тут-то и возникают вопросы. У столицы нет опыта массового строительства небоскребов. И непонятно, хватит ли кадрового потенциала московских стройфирм на решение нетривиальных задач, в том числе по обеспечению безопасной эксплуатации зданий.

Одна из особенностей Москвы - сложные геоэкологические условия. Главная проблема - почвы, нередко с интенсивными карстово-суффозиозными процессами и с оползнями. В проекте схемы есть предварительная оценка геоэкологических условий участков, предназначенных под строительство небоскребов. К благоприятным для строительства отнесено лишь 11 участков. 18 названы благоприятными только при определенной глубине заложения фундамента. А 21 участок авторы проекта постановления сдержанно называют сложным для освоения геологической среды.

«НКМ - нереальная программа, и пока непонятно, в чем ее преимущество для города, - считает партнер компании Knight Frank Константин Романов. - Никто в этой программе не видит рыночности, поэтому она и буксует. Высотное строительство априори более затратное, чем средне- или низкоэтажное строительство. А в случае с "Новым кольцом" присутствует еще и целый ряд рисков: финансовый, строительный, эксплуатационный". По мнению эксперта, найдется не так много компаний, которые потянут столичные небоскребы, да и для них эффективность вложения средств в проект может оказаться под вопросом. «Высотные объекты предполагают большую площадь участков под ними, а город выделяет небольшие участки, - отмечает Романов. - Компании, которым нужны высотные объекты, стараются возводить их в центре, а в случае с НКМ речь идет о периферии».

Кроме того, полагает он, непонятен потребитель продукта "Нового кольца Москвы". Так, гостиницы, как правило, требуют небольших площадей, небоскреба им много. Под офисными центрами должны быть значительные участки земли - хотя бы под парковки. А жилые небоскребы, по мнению Романова, вряд ли будут пользоваться успехом у средней московской семьи, живущей на периферии города. «Думаю, что проект «Новое кольцо Москвы» не окажет существенного влияния на рынок коммерческой и жилой недвижимости Москвы», - добавляет эксперт.

Впрочем, фактически во всем мире небоскребы возводятся из имиджевых, а не практических соображений. Именно поэтому их редко строят сразу много. Авторы столичного проекта настойчиво проводят мысль о том, что НКМ сформирует новый высотный силуэт города. Как известно, сегодня основной высотной доминантой Москвы являются сталинские высоки. Очевидно, нынешней власти хочется провести свою линию. А в таких случаях говорить о цене не хочется.

Вас устраивает архитектура современной Москвы?

Юрий Прокофьев, бывший первый секретарь Московского горкома КПСС:

Москва разнопланова, и что-то устраивает, а что-то - нет. Скажем, проспект Калинина (ныне Новый Арбат) в свое время получил название «вставная челюсть Москвы», а Юрий Михайлович сейчас нечто подобное повторяет в отдельных районах. Думаю, строительство в Сокольниках 42-этажного здания, подавляющего все и вся, совершенно неприемлемо.

Когда в свое время в Москве строили высотки, то их грамотно распределили, а сейчас это делают непродуманно. Воткнули то там, то тут, но никакого ансамбля нет.

Так что, во-первых, я бы выступил против строительства высоток внутри среднеэтажной застройки. И, во-вторых, против несоответствия стилей, когда вопросы вызывают всевозможные башенки в псевдорусском стиле или нечто похожее на минареты мечетей, особенно если это сосредоточено в большом количестве и в одном месте.

Лев Прыгунов, актер, художник:

А как может устраивать эта омерзительная архитектура со зданиями, похожими то на какие-то торты, то на пряники? Я это говорю не из-за собственного консерватизма, а потому что безвкусие просто чудовищное! Никого не хочу обижать, но есть понятие монумента, а есть блоха, увеличенная в миллион раз.

Меня не волнует, какие барыши некоторые люди от этого имеют, а просто не радует ни одно новое здание. За исключением, правда, «Москвы-Сити», где проглядываются какие-то симпатичные силуэты.

Нодар Канчели, действительный член Международной академии архитектуры, член Союза архитекторов РФ, заслуженный строитель России:

В Москве часто строятся здания, не отвечающие ни логике данного места, ни самого сооружения, но зато они отвечают желанию выпендриться. Взять те же высотки: Москва - это не Нью-Йорк, который стоит на скале, где можно без проблем строить здание любой высоты. Наша столица расположена вдоль реки, и любой знает, что от рек на поверхности проявляются земные разломы, около которых в принципе нежелательно строить высотные здания, потому что там могут происходить и происходят шевеления.

Сейчас имеются твердые доказательства, что река Припять - это зона разлома. И Чернобыль является следствием какой-то подвижки в земле: из разлома был выброс эфира. Скажем, «Москва-Сити» находится немного не в том месте, и об этом давно идут споры. Но есть немолодые академики, прожившие всю жизнь, исповедуя одну идеологию, и появились другие люди (впрочем, не всегда молодые), учитывающие другую - геофизическую - идеологию, по которой строить высотки вдоль рек и нежелательно, и не нужно.

У метро «Сокол» построили, как говорят, самый высокий в Европе жилой дом. Но даже снаружи видно, что начиная с высоты этого здания просто нет объема для того, чтобы жить. И что это такое, как не выпендреж? В сети нет такого давления, чтобы гнать на высоту воду, а значит, потребуются станции перекачки и тому подобное. То есть создается масса проблем. Но зато мы самые высокие. А где же логика?

Да мы и не такие богатые, чтобы рекорды по высоте ставить.

Гавриил Попов, председатель Моссовета в 1990-1991 годах, мэр Москвы в 1991-1992 годах:

Само понятие «архитектура Москвы», по-моему, нелепо. Город состоит из разных частей, у которых разное функциональное назначение: жилые районы, исторический центр, промышленность, офисные здания… Я считаю, что города, численность которых превышает миллион, перестают быть удобным местом жительства и превращаются в гигантские концентрации отрицательных эмоций. Уверен, что в условиях постиндустриального общества, когда бюрократия и чиновничество занимают такое же важное место, как и частный сектор, нецелесообразно объединение столицы административной и столицы финансовой. Так что в новых условиях наиболее важна проблема освобождения Москвы от столичных функций. В США Нью-Йорк - финансовая столица, а Вашингтон - административная, то же и в Бразилии - новая столица. А ведь в Москву весь СССР все равно не вместишь.

Матвей Масальцев Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU