В начале славных дел

Подавляющее большинство продающихся сегодня в Москве квартир требуют ремонта. На первичном рынке жилье, как правило, «без чистовой отделки». Во «вторичке» люди жили, а значит, теоретически в такую квартиру можно сразу заселяться. На практике же состояние, скорее всего, будет ужасным – рынок сегодня таков, что продать можно вообще все что угодно, и владельцы недвижимости, как правило, и не думают делать предпродажный ремонт.

Для покупателя все это означает два неутешительных вывода: во-первых, помимо денег на покупку, приходится сразу откладывать определенную (и весьма немалую) сумму на ремонт; а во-вторых, сразу вселяться в квартиру нельзя – первыми «жильцами» станут рабочие…

Какими они бывают?

 

 

С точки зрения состояния квартир все новые дома в Москве можно разделить на четыре типа. Первый – это типовые панельные дома в районах массовой застройки. Квартиры эти самые дешевые, но отделка в них максимальна: есть сантехника, на полу линолеум, на стенах обои, установлены межкомнатные двери, есть стеклопакеты, входная дверь, проводка, розетки. Никакого парадокса в этом нет: такое жилье используется для городских программ – расселение пятиэтажек, предоставление очередникам, а квартиры этим категориям, по закону, должны предоставляться «в состоянии, пригодном для проживания». Если такие квартиры продаются, то покупатели, как правило, люди небогатые, и такой уровень их вполне устраивает.

Следующая категория – панельные дома «точечной» застройки в обжитых районах. Здесь самая ходовая серия П-44Т, реже встречаются П-3М, П-55. Часть квартир в этих домах предоставляется очередникам и имеет уже упоминавшуюся «сиротскую» отделку. Другая часть, «продажная», имеет т.н. «частичную отделку». Она включает в себя входную дверь, стеклопакеты на окнах (дешевые, раньше были турецкие, в последние время больше из братской Белоруссии), электричество (провода – алюминиевые, розетки и выключатели – отечественные) и некоторые элементы сантехники – стальная ванна, раковина и унитаз. А вот стены, пол и потолок – в состоянии голого бетона, нет и межкомнатных дверей.

Кстати, в 1990-х гг. все московские новостройки отделывались одинаково, но потом руководство строительного комплекса обратило внимание, что отделка из продаваемых квартир через пару месяцев в полном составе оказывается на ближайшей помойке. Года два назад в руководстве города вновь появилось мнение, что отделку надо бы возродить, потому что совсем пустая квартира провоцирует покупателя на более основательный ремонт, который почти всегда сопровождается перепланировкой. А так, будут у человека обои – он и воздуховоды крушить не станет. Но инициатива эта так на уровне разговоров и осталась.

Следующая категория домов – дешевые монолиты. Эти здания во многом отличаются от панельных (и технология строительства, и внешний вид, и цена), однако с точки зрения состояния продаваемых квартир они близки к хорошим «точечным» панелькам. Те же голые бетонные стены, стеклопакеты на окнах и т.д. Практически единственное отличие – отсутствие сантехники, но есть сантехкабина. Конструктивно монолитные дома позволяют изменять планировку – одна из прелестей монолита заключается как раз в том, что несущими там являются наружные стены, а все внутренние перегородки можно расставить как угодно. Однако в квартирах, возводимых на окраинах (там их строят Главболгарстрой, Департамент внебюджетной политики строительства, другие застройщики) уже возведены межкомнатные стены. И если покупатель надумал их снести – это является перепланировкой, которая подлежит узакониванию в установленном порядке.

Четвертой категорией являются новостройки бизнес-класса и элитные (монолитные, кирпичные, комбинированные). Дома эти продаются в разных районах и по разным ценам, но с точки зрения состояния они абсолютно одинаковы. Там уже 100-процентно свободная планировка – есть только колонны, стены между которыми можно ставить как угодно. Место для санузла обозначено (сделана подводка воды и канализации), но нет даже гидроизоляции под сантехкабину. Есть входные двери, стеклопакеты (как правило, достаточно качественные – сразу менять не приходится). Иногда в таких домах уже застеклены лоджии, причем сделано это еще на стадии строительства, одинаково во всем доме, а не в виде того «шанхая», который бывает в домах победнее.

И, естественно, ни в обычных монолитах, ни тем более в элитных очередников не селят. А значит, квартир с «сиротской» строительной отделкой там не бывает в принципе.

Что касается жилья вторичного, то здесь, разумеется, все индивидуально, и классификация сложна. Однако эксперты отмечают, что большинство объектов относится к одной из двух крайностей – либо квартира продается с хорошей отделкой и мебелью (очень дорогие объекты), либо это расселенная коммуналка. В последнем случае состояние лучше всего описывается терминами «бомжатник» или «клоповник» – ремонт начнется с того, что все из квартиры побыстрее выбрасывают, отмывают и делают ремонт заново. По затратам это вполне сопоставимо с «доведением до ума» голого бетона.

Уроовень трат

По мнению экспертов, minimum minimorum трат на ремонт сегодня – $100 за кв.м, включая стоимость материалов. За эти деньги вы сможете привести квартиру в панельном доме к уже упоминавшемуся уровню строительной отделки. То, что уже установлено (батареи, стеклопакеты, электрика, сантехника), меняться не будет, на пол придется положить отечественный линолеум, межкомнатные двери – не деревянные, а из ДСП и т.д.

Более приличная отделка возможна за $200-250 за кв.м – в этом случае на полу окажется уже ламинат, двери будут хоть и отечественные, но с фанеровкой дубом и филенкой, удастся заменить стандартные конвекторы на итальянские батареи (по мнению многих, это, учитывая скверную теплоизоляцию современных домов и прохладненькую воду в системе отопления, – мера первостепенной важности). Стальную ванну получится поменять на чугунную, по дороге на кухню будет арочка…

В монолитных домах нормальная отделка будет стоить от $350 за метр: существенный отрыв по цене от панельных домов объясняется тем, что там нужно делать гидроизоляцию сантехкабин. А хороший евроремонт, включающий изготовление межкомнатных стен или перепланировку, проработку интерьеров дизайнером, начинается от $800 за кв.м. А выше – нет пределов фантазии…

Царство прекрасных дам

Люди сегодня живут небедно, поездки по миру воспитывают хороший вкус – и все больше покупателей жилья решают доверить создание интерьера квартиры специалистам-дизайнерам. По сравнению с началом 1990-х, когда в основном требовалось побольше лепнины и позолоты, чтобы квартира стала «чисто как у Толяна», прогресс в понимании народом прекрасного налицо. И в Москве сегодня работают не меньше сотни специализированных фирм, готовых эту тягу к прекрасному удовлетворить. Кстати, в отличие от собственно строительства (мира грубых мужиков, размахивающих кувалдами), более 80% столичных дизайнеров – представительницы лучшей половины человечества.

Еще недавно дизайнеры просили за свои услуги около $50 за кв.м, сегодня им милее евро – требуют 50-60 общеевропейских денег. Впрочем, цифра может существенно колебаться в зависимости от глубины проработки проекта. Иными словами, если вам нужны только общие виды, наброски – сделают и за четверть названной цены, а необходимость создать множество мелких элементов, каждый из которых требует тщательного вычерчивания (резные деревянные украшения, лепнина), удвоит цену.

Если объект очень большой, в тысячи квадратных метров – дизайнеры могут и сбавить цену, так сказать, «скидка за опт». А вот владельцам небольших квартир рассчитывать на снижение расценок не приходится. Чем меньше и типичнее квартира, тем сложнее с ней работать, потому что заказчик наверняка захочет свежие идеи, а не то, что можно увидеть на страницах глянцевого журнала. А авторская, оригинальная работа всегда стоит дорого. К тому же для того чтобы впихнуть все необходимое в ограниченное пространство, проектировщику действительно приходится поломать голову.

Как и в любом интеллектуальном труде, очень щекотливой оказывается тема денег. Общепринятая практика – клиент вносит предоплату в 30-50% от суммы заказа, а остальное вносится после. Дизайнерские фирмы требуют предоплату не от скверного характера, а из-за случаев мошенничества со стороны клиентов: бывали случаи, когда клиенты просили «хоть какие-нибудь эскизики и наброски», а потом исчезали. А ведь дизайнер трудился неделю.

Частная альтернатива

Как на рынке дизайнерских услуг, так и собственно ремонта конкуренцию фирмам представляют частники. Они рекламируются через газеты бесплатных объявлений и по знакомству.

Бесспорное преимущество индивидуалов – сверхгибкая ценовая политика, позволяющая снижать первоначально заявленную цену в разы. Дешево – это прекрасно, но существует несколько причин, по которым к общению с частниками нужно подходить осторожно. Если говорить о проектах, то возникает проблема выполнимости. Общеизвестно, что многие перепланировки просто запрещены законом – нельзя, например, сносить капитальные стены, устраивать кухню над жилыми помещениями, перемещать газовые трубы и т.д. Частный дизайнер, исходящий только из соображения «так красиво», может нарисовать вам проект, который либо невозможно реализовать, либо (что еще хуже) владельца квартиры будут ожидать серьезные неприятности после.

С мастерами-строителями иная проблема – качество и гарантии. Скорее всего, при общении с частным специалистом не будет заключено никаких письменных соглашений, что практически исключает возможность подать на него в суд и потребовать штрафные санкции. В лучшем случае халтурщику можно не заплатить или заставить переделывать, но деньги, истраченные на материалы, пропадут безвозвратно. У фирм же есть четко оговоренные сроки и стандарты качества. Но цены минимум на 30-50% выше, чем у частников.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...