В поисках гламура

Понятие luxury на российском и даже столичном рынке недвижимости еще только формируется. Хотя давно уже привычным стало словосочетание “дом de luxe”. Однако всегда ли здание, которое позиционируется как объект премиум-класса, отвечает всем критериям настоящего luxury: безупречным качеством, штучностью, бесспорно талантливым авторством, невозможностью тиражирования? Пока что столичную элитную недвижимость к категории люкс можно отнести только за счет ее умопомрачительно высокой цены.

Хотя определенные подвижки есть — эксперты ожидают, что через пару-тройку лет элитный рынок Москвы станет более конкурентным, и тогда на нем возможно появление действительно знаковых проектов, которые к классу de luxe можно будет отнести с полным на то основанием, а не только потому, что так желают их продавцы.

 

 

Но уж больно часто экспертные прогнозы оказывались ошибочными.

Деньги и красота

Риэлторы утверждают, что дорогие квартиры в элитных домах в первую очередь воспринимаются их покупателями как объект для инвестиций. О красоте на растущем рынке задумываться не принято. “Но инвестиции инвестициями, а нравиться должно, — говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed. — Для того чтобы быть успешно проданным, объект должен быть уникальным. Сейчас застройщики стали внимательнее относиться к архитектурно-планировочной составляющей новых элитных объектов. На рынке появляются новые для Москвы, но хорошо известные в мире архитекторы-проектировщики. Например, сейчас активно продвигается бренд “Филипп Старк”.

“Архитектура как таковая интересует пока ограниченную аудиторию, — признает Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Sesegar Group. — Крайне узкий круг покупателей ищет недвижимость, руководствуясь именем архитектора. Большинство руководствуются следующими критериями: достойный дом, удобная квартира, хорошая инженерия, адекватная социальная обстановка”. К слову, тот же Филипп Старк за границей известен больше как декоратор (он работает в том числе и над созданием дизайнерской сантехники), а в России его приглашают уже не только для создания планировок и интерьеров, но и для оформления фасадов элитных домов.

“Нет сейчас элитных объектов, которые могли бы пополнить сокровищницу архитектуры, — категорична Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, эксклюзивного аффилированного офиса Christie's Great Estates, — потому как проектов нет. За год выходит 3-5. Как из них можно что-то выбрать? Только лучшее из никаких”.

“Гармонизировать два разных понятия — красоту и деньги — не надо, нужно просто строить качественные и красивые дома, и тогда инвестиционная привлекательность будет вписываться в проект. Правда, сейчас в Москве не так много гармоничных строений. А уж что касается гармонии с точки зрения инвестиционной привлекательности, это по состоянию рынка на сегодняшний день из области фантастики. Рост цен, который мы наблюдали в Москве с начала года, невозможно ни с чем гармонизировать”, — откровенна Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании Intermark, партнера международной компании Savills.

“В новостройках риэлтор чаще всего продает некий воображаемый продукт по принципу "здесь будет город-сад", — раскрывает секреты профессии Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город". — Как в такой ситуации потенциальный покупатель может представить себе все будущие достоинства и недостатки? О последних риэлтор, естественно, умалчивает”.

“Я не могу сказать, какой дом в Москве сейчас можно считать эталоном качества. Везде есть свои минусы: где-то неудачные архитектурные решения, где-то отделка не соответствует уровню de luxe, — признает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty. — Но через полгода на элитный рынок выйдут как минимум восемь новых объектов. Ситуация нормализуется. Колоссальный дефицит на рынке был после принятия 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…". Он вступил в силу 31 марта 2005 г., а за май цены на элитное жилье подскочили на 20%. Предложение уменьшилось, а спрос оставался на привычно высоком уровне, поэтому начали активно продаваться объекты, ранее считавшиеся неликвидными или казавшиеся переоцененными. Те проекты, которые были в разработке, застройщики попридержали. В итоге это пошло этим объектам только на пользу — их создатели подумали над ними, доработали и улучшили”.

“Во всем мире люди покупают дорогие машины и недвижимость, им хочется жить среди красивых, модных, гламурных вещей, которые подчеркивают определенный статус и образ жизни, — говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. — Но на столичном элитном рынке сейчас не до гламура, покупают все, что есть. Предложение должно увеличиться начиная с 2007 г., когда на рынок выйдут заявленные сейчас проекты. Застройщики уже думают, как можно их выделить”.

“Инвестиционная привлекательность и внешняя красота — это как сказка о гадком утенке, — проводит параллели Надежда Кот. — Инвестиции разумны на самых ранних стадиях, а как будет выглядеть здание, в квартиру в котором вложены деньги, узнать можно будет только года через полтора. И все это время с замиранием сердца следить, как страшные бетонные конструкции превращаются в шедевральные изыски элитного домостроения. А вдруг не превратятся?”

Деньги и архитектура

“Сложно привести примеры хорошей архитектуры, — отмечает Надежда Кот. — Строят сплошь из стекла и бетона, и такие дома удачно идут на Остоженке. Заявляются уникальные объекты, вроде проекта "Вессо Линка" на набережной. Но пока от дома имеется только один котлован. О чем здесь говорить? О макете? Дай бог, чтоб достроили, а там и поглядим”. “Зачем к чему-то стремиться, когда рынок до сих пор остается рынком продавца? К чему разводить антимонии в точечной застройке? И так всё купят! — продолжает она. — А вот когда у тебя проект на сотню тысяч метров, тогда и надо включать воображение, придумывать и быть в курсе модных тенденций или ваять их самостоятельно”.

“Наиболее популярные направления в архитектуре Москвы — это, несомненно, неоконструктивизм и сталинский ампир light, — рассказывает Татьяна Ван Граафайланд. — Про конструктивизм можно сказать, что это один из самых раскрученных брендов русской архитектуры ХХ в., ведь на Западе идеи русских гениев Константина Мельникова и Ивана Леонидова обрели реальное воплощение, ответный ход в России удалось сделать лишь в наше время. О Cooper House Сергея Скуратова, вилле и доме Юрия Григоряна в Молочном переулке можно лекции читать: здесь вам и классический концептуализм, и арт-жест, и продолжение традиций русского конструктивизма”.

Если говорить о неосталинской архитектуре, то ее востребованность объясняется рядом объективных факторов, среди них и ностальгия людей, выросших при советской власти, и оставшаяся с тех времен уверенность, что лучше всего жить в сталинке. В конце концов, сталинская архитектура определяет стиль большей части города. Поэтому неудивительно, что появились такие проекты, как “Коперник”, “Онегин”, не говоря уже об амбициозных объектах “Дон-Строя” — “Триумф-паласе”, “Новой звезде” и “Северной звезде”.

“Увлечение хайтеком, через которое прошел элитный рынок, — это спекуляция на нашем ущербном прошлом, когда все жили в домах-муравейниках. Заработав деньги, люди захотели простора, — говорит Румянцева. — На мой взгляд, нельзя допускать господства хайтека в архитектуре. Большинство людей довольно быстро устают от домов, которые похожи на офисы. Москве не нужно копировать Западный Берлин, который застроен холодными домами”.

“Сейчас возвращается классический стиль, его выбирают большинство клиентов, — подтверждает Тейн. — Хотя, конечно, свой покупатель находится и на Cooper House”. Румянцева говорит, что застройщики сами хотят классики. “Но, к сожалению, в России беда с архитекторами — да и как свободному таланту можно было вырасти при той системе, которая господствовала у нас десятилетиями? С иностранцами тоже не без проблем. Они привыкли проектировать в той среде, где живут. Поэтому, например, Маретти рисует для нас дома, квартиры в которых спрятаны от солнца. Но итальянский климат нельзя сравнить с российским, у нас, наоборот, инсоляцию желательно увеличить”, — рассказывает Румянцева.

Иностранный проектировщик, работающий в тандеме с кем-то из архитекторов из официальных структур вроде “Моспроекта-4”, — это реалии московской застройки, рассказывает девелопер, пожелавший остаться неназванным. По его словам, приглашать западных архитекторов сейчас отчасти — тенденция, отчасти — необходимость, так как большое современное здание, где много стекла, российским специалистам трудно хорошо спроектировать. “Как правило, нет никаких конфликтов между нашими и иностранными архитекторами. Создается некий симбиоз, и он работает”, — добавляет Румянцева. Конфликты случаются, если для нашего архитектора какой-то проект является авторским, т. е. он делает конкретный проект, а потом в него приглашается западный специалист.

“Модные архитекторы в столице все те же: Скуратов, Григорян, Скокан, — разочарована Надежда Кот. — Да и как в городе, где административный ресурс стоит на первом месте, говорить о новых веяниях в архитектурной моде и о молодых именах? Поэтому, наверное, на некоторые важные адреса зовут иностранцев. Но посмотрите, что они построили. В большинстве — те же стекло и бетон. Мне кажется, тут не обходится без пресловутой системы "откатов". Потому что в тендерах вдруг побеждают не архитекторы, а декораторы из тех, которых уже "попросили" с другого знакового объекта. Вообще, у меня мелькание одного-двух имен в стране, где каждый год выпускаются тучи архитекторов-дизайнеров, вызывает больше опасений, чем восхищения”.

Риэлторы признают, что в Москве существуют авторские архитектурные бюро и так называемые магистральные, которые работают с разными архитекторами — как собственными, так и приглашенными. Последние не только рисуют проекты, но и занимаются разработкой территорий, участвуют в создании генплана. Такие структуры не против приглашения других авторов — неважно, российских или зарубежных. Если девелоперу удастся избежать столкновения авторских амбиций и помочь московским и западным проектировщикам найти общий язык, то конфликта не будет.

“У нас есть свой способ усмирять амбиции заграничных именитых авторов, — делится представитель одной банковской структуры, развивающей девелоперские проекты. — Мы приглашаем их в ресторан "Бонн", интерьеры которого делал модный сегодня Старк, и говорим: видишь, он в Париже президентский дворец декорировал, а у нас рестораны разрисовывает. Как правило, это помогает налаживать взаимопонимание”.

“Любая мода — на одежду или архитекторов — это вопрос маркетинга и пиара, — уверена Тейн, — но это закономерно для современного рынка. Совершенно нормально, что архитекторов раскручивают вместе с объектами. Какой-нибудь застройщик сумеет договориться с именитым дизайнером, и тот начинает продвижение по рынку. И уже непонятно, объект рекламируется то ли за счет репутации застройщика, то ли за счет раскрученного имени архитектора. Если какой-нибудь проектировщик-архитектор сделал знаковый объект, то его успех пытаются тиражировать, как будто один удачный проект является гарантией того, что и в дальнейшем его творения будут эксклюзивом”.

“Модные тенденции сильны в элитной архитектуре, да и не только в ней, — говорит Кузьмина. — Существует мода на архитекторов, на стили и даже на отделочные материалы, фасады. Почему появляется мода на того или иного архитектора, кто ее формирует и подпитывает? Почему вообще существует мода? Мы хотим соответствовать тенденциям мирового рынка — и не только архитектурного”.

Деньги и люди

“За последние годы успел сформироваться новый тип заказчика, — отмечает Ван Граафайланд. — Вырос новый класс инвесторов, вкладывающих деньги не только в метры, но и в архитектуру. Крупные игроки на рынке московской недвижимости обращаются к архитектору с заказом не только на отдельные здания, но и на целые кварталы”.

“Сейчас время второго поколения русских с деньгами, — заявляет Режис Бюло, председатель правления сети Relais & Chateaux (”Гостиные дворы и замки“). — Они уже узнали, что такое luxury. Но должно появиться третье поколение, у которого к деньгам и знаниям прибавится хороший вкус. Молодежь из богатых семей учится за границей. Когда она вернется на родину, она расскажет, что такое настоящее luxury. Хотя русские настолько хотят познать роскошь за пределами России, что забывают о собственной богатой истории. Омоложение клиентуры рынка luxury — международный тренд. А молодым присуще стремление покрасоваться, жить напоказ”.

“В России все больше молодых миллионеров, — соглашается Тейн. — У них развита потребность показать себя: вот он я, я состоялся, я богат, я могу позволить себе очень дорогую недвижимость. Они хотят выделиться, поэтому уникальные объекты в престижных местах ими сильно востребованы. Более того, они поездили по миру, имели возможность сравнить дорогие дома там и здесь и начинают диктовать свои требования. Поэтому застройщики, планирующие объекты на 2007-2010 гг., как правило, работают с зарубежными архитекторами, дизайнерами, ездят на международные выставки, набираются опыта. Новые объекты, которые будут предложены рынку, должны отличаться свежими концепциями и улучшенным качеством. Россия быстро учится, со временем рынок элитного домостроения станет более конкурентным”.

“Сейчас появилось много миллионеров новой формации — топ-менеджеры, создатели бизнеса, они свои деньги заработали, они молоды, образованны, у них другие требования к жизни и к тем вещам, которые они покупают, в том числе к недвижимости, — развивает мысль Румянцева. — Многие из них долгое время не могли выбрать себе жилье: если даже квартира нравилась, то не нравился дом”. Безусловным плюсом развития элитного сегмента она считает появившуюся возможность проводить его мониторинг, строить дома, квартиры в которых одинаково дороги, и предлагать каждому покупателю тот продукт, который ему нужен.

“Раньше такого не было, застройщики делали элитные объекты по принципу кто во что горазд, и в доме, который позиционировался как элитный, можно было найти и огромные хоромы по 500 кв. м, и вполне демократичные помещения по 50 кв. м — понятно, что они стоили разные деньги и ни о какой социальной однородности речи идти не могло”, — вспоминает Румянцева. Сейчас же появляются дома для олигархов — все квартиры в них стоят от $10 млн до $20 млн. Новые дома рассчитаны на одну целевую группу — в них огромные квартиры, большие бассейны, отдельные лифты для прислуги и т. п.

Новой тенденцией для элитного рынка его участники называют появление на нем квартир с отделкой. “Их время пришло, — утверждает Румянцева. — У нашей компании есть клиенты, которые купили для себя несколько квартир в элитных новостройках, а сами живут в двушке в Беляеве — в их новых хоромах все еще идет ремонт”. “Новая тенденция — продавать квартиры с бизнес-отделкой: готовые объекты подрастают в цене в разы”, — отмечает Тейн.

Настоящее элитное качество предполагает отсутствие тиражирования. Ценность объекта и его стоимость зависят от его эксклюзивности. Сейчас на рынке анонсировано несколько масштабных элитных проектов. Они основаны на зонировании территории — это их плюс. Их изюминка — квартальная застройка, которая предполагает сочетание как очень дорогих домов, так и домов попроще. Как пример Румянцева приводит проект элитного квартала, который планируется на месте завода “Каучук” (инвестор и девелопер — банк “Российский кредит”, архитектор — Сергей Скуратов в содружестве с иностранными проектировщиками). “В его центре мы предложили создать искусственный пруд в 1,5 га, вокруг которого будут построены самые дорогие дома. А рядом с Усачевским рынком будут стоять объекты более низкого класса”, — раскрывает детали проекта риэлтор.

“Пока давать оценки заявленным элитным объектам сложно: то, что есть, уже распродано, остальное только в проекте”, — осторожна Тейн. “В общем, красота и прибыль на современном элитном рынке никак не близнецы, — подытоживает Надежда Кот. — Какой тут гламур? Это как о разных сортах колбасы говорить во время коллективизации. Пока элитных метров нет, не до гламура. У нас гламурные только этикетки, т. е., извините, ценники”.

Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...