Жизнь по найму

Собственник может распоряжаться жильем как его душе угодно — продавать, сдавать, обменивать… А что позволено тому, кто проживает в муниципальной квартире?

В советские времена все жилье было государственным, а права на квартиру давал ордер и прописка. Сегодня государство заключает с проживающим в муниципальной квартире договор социального найма — причем в обязательном порядке.

Те, кто проживает в неприватизированной квартире с ордером (документом старого образца), с 1 марта 2005 года по сути находятся вне закона. По последней версии Жилищного кодекса, договор социального найма является единственным основанием для вселения и проживания в квартире муниципального жилого фонда.

 

 

Конечно, никто не придет и не выселит вас насильно из-за того, что у вас руки не дошли заключить договор социального найма (по крайней мере, до сих пор информация о подобных случаях не поступала ни из одного региона). Однако если вы захотите квартиру приватизировать, обменять или прописать в нее нового члена семьи, вам будут отказывать до тех пор, пока вы не подпишете этот самый договор.

Права проживающих в муниципальном жилье в нашей стране с годами уменьшаются, а права собственника, то есть государства, увеличиваются. Это, надо признать, общемировая практика. Вы должны понимать, что, проживая в муниципальной квартире по договору соцнайма, даже бессрочному, являетесь арендатором, а не собственником.
Договор заключается со всеми, кто прописан в квартире, — все они становятся участниками договора социального найма и несут солидарную ответственность. Чтобы заключить договор, вам нужно будет явиться в уполномоченное заведение (сначала в ДЭЗ, а потом Департамент жилищной политики и жилищного фонда округа — если вы в Москве). От лица собственника, то есть государства, договор подписывает начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда в округе.

«Бумажка» одна на всех проживающих в квартире. Если потребуется внести в нее нового нанимателя (племянницу из Рязани, которой нужна постоянная регистрация в Москве), маршрут тот же: обратитесь сначала в ДЭЗ, потом в Департамент. Дополнения и изменения внесут в тот же договор.

В Жилищном кодексе действуют два понятия:

«социальный найм» и «найм». Обычный — не социальный — найм тоже может быть по социальной цене, если жильем обеспечивают работников предприятий из специального жилищного фонда. В этом случае договор ограничен определенным сроком.
Договор социального найма — бессрочный.

Прописанному верить
Как обстоят дела с регистрацией в муниципальном жилье? Если вы проживаете в государственной квартире по договору соцнайма, вы имеете право вселять и вписывать в договор членов своей семьи. Для этого вам потребуется письменное согласие всех прописанных людей (даже если кто-то из них давно сбежал в Канаду, Норвегию или к китайской границе). Кроме того все участники договора соцнайма должны лично явиться в ДЭЗ на церемонию «посвящения», то есть регистрацию кого-то из ваших близких. Учтите, что зарегистрировать на постоянной основе веселое семейство таджиков из 20 человек в однокомнатной муниципальной квартире нельзя (даже если все они каким-то непостижимым образом — ваши родственники): если площадь жилья на одного человека составит меньше 10 кв.м. (по Москве), вам откажут в регистрации.
Чтобы заселить в квартиру вашего ребенка, письменное согласие остальных членов семьи не требуется. И согласие наймодателя, то есть государства, тоже не нужно. Размер площади также значения не имеет. Достаточно вашего родительского желания.

В своем праве
Права и обязанности наймодателя (государства) и нанимателя (вас) строго определены. Государство обязано:

- передать вам квартиру, на которую никто больше не претендует — то есть она свободна от прав иных лиц;
- принимать участие в ремонте дома;
- обеспечивать коммунальные услуги.

В наказание Если наймодатель не выполняет свои обязательства, вы вправе требовать опять же у государства уменьшения оплаты или, например, возмещения стоимости ремонта, который вы сделали за свой счет. Правда, подобных прецедентов пока не было. Сложности возникают в многоквартирных домах, часть квартир в которых муниципальные, часть собственные — вопрос, как проводить в них капитальный ремонт общих площадей (лестниц, подъездов, фасадов), до сих пор законодательно не урегулирован.

Вы обязаны:

- своевременно оплачивать коммунальные услуги;
- беречь квартиру и использовать ее строго по назначению — то есть жить, а не превращать в конюшню или мини-цех по сборке мебели.

В наказание Если вы задерживаете оплату более чем на 6 месяцев, вас могут переселить в другое муниципальное помещение, попроще и подешевле (6 кв.м на человека, а не 10) — или в совсем крохотную квартирку или в коммуналку. Если вы не платили за квартиру по уважительным причинам (скажем, лежали в больнице), это нужно подтвердить документально.

Собственное мнение

Частный случай
Елена с супругом прописаны в муниципальной квартире. Там же прописан ее двоюродный брат, который за квартиру не платит и вообще три года как не объявлялся в городе. Как им заключить договор социального найма?

К сожалению, договор соцнайма без подписи всех прописанных заключить не получится — до тех пор, пока человека по суду не признают без вести отсутствующим. Если человек отбывает срок в СИЗО, он может оформить доверенность на включение его в договор соцнайма.

Больше всего шума вокруг договора соцнайма наделало положение о том, что квартиры, предоставленные гражданам после 1 марта 2005 года, не могут быть приватизированы. Когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, этот вопрос прояснился: если договор соцнайма заключен на основании ордера, жилье приватизировать можно. Если же это новая квартира, в которую вы въехали после 1 марта 2005 года, приватизации она не подлежит. Впрочем, сейчас в судах рассматриваются дела, в которых граждане настаивают на своем праве приватизировать такое жилье.
Еще один вопрос, который волнует тех, кто проживает в муниципальных квартирах (а таких немало), — что же лучше: договор соцнайма или собственность? По закону вы должны определиться до 2010 года, после чего (если закон не изменится) получить государственную квартиру в собственность будет невозможно. Если вы решили приватизировать муниципальное жилье, помните, что:

- Все зарегистрированные в квартире участвуют в приватизации. Если кто-то не хочет, он должен написать официальный отказ.
- Имеет смысл остаться нанимателем, если вы не собираетесь продавать квартиру или оставлять ее в наследство. Оплата низкая, пенсионерам в муниципальной квартире еще и безопаснее — квартирные аферисты обычно не связываются с соцнаймом (на такие квартиры, например, нельзя заставить подписать дарственную).
- Очередникам также не выгодно приватизировать жилье — город дает жилищные субсидии и дополнительные метры при расселении. Люди полагают, что лучше будут нанимателями просторной площади, чем собственниками маленькой.
- Приватизировать жилье имеют право любые участники договора социального найма за исключением тех, кто уже участвовал в приватизации или получал от города безвозмездную субсидию на покупку или строительство жилья.
- Квартиру можно расприватизировать, т. е. вернуть ее на баланс города. Те, кто понял, что бремя собственности его тяготит, могут расприватизировать квартиру в отделе приватизации жилья.

Вопрос об отказе от приватизации даже не стоит, если вы хотите продать квартиру, подарить, завещать ее… При любых сделках с жильем необходимо быть его собственником.

Что можно сделать с неприваткой?
У участников соцнайма есть хоть и ограниченные, но все-таки возможности распоряжаться жильем по-своему.

- Обмен
Вы можете обменяться квартирами с другим участником соцнайма. Причем обмен возможен в разных городах и даже регионах. Вам понадобится письменное согласие наймодателя (начальника управления департамента жилищной политики и жилищного фонда) и всех проживающих с вами членов семьи. Имейте в виду, что договор обмена исключает доплату — то есть по закону вы можете обменять свою квартиру только на аналогичную. Разумеется, многие хитрят и меняют квартиры с доплатой — если по какой-либо из причин вашу сделку признают недействительной, вас расселят обратно «по местам», а доплату вам, разумеется, никто не вернет. Причин может быть несколько:

- вам или тому, с кем вы меняетесь, предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма (за себя, положим, вы еще можете ручаться, а как вы узнаете, что противоположная сторона не задолжала государству приличную сумму за коммунальные услуги?);
- обмен по соцнайму квартирами, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, возможен только с согласие органов опеки. Если кто-либо из них не согласен, «сделка» оспаривается в судебном порядке, обмен, соответственно, скорее всего не состоится;
- жилье, которым вы меняетесь, признано непригодным для проживания, или дом сносят, или проводят капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой квартир;
- вы так умудрились обменяться, что в коммунальную квартиру заселился человек, страдающий каким-либо хроническим заболеванием. Даже если он, этот хроник, не против, обмен могут признать недействительным.

Государственное Бюро обмена, которое до недавнего времени обменивало муниципальное жилье, почило в Департаменте жилищной политики. Планируется, что в будущем обменом будет заниматься только этот департамент, а пока обменять квартиру можно с помощью некоторых риэлторских компаний.

Частный случай
Cергей был прописан в муниципальной квартире вместе со своим отцом и сыном. В 2000 году Сергей получил субсидию, приобрел на эти деньги квартиру, но из старой так и не выписался. Квартиру сейчас продали. Жена Сергея (она собственник другой квартиры) ждет второго ребенка. Сможет ли Сергей зарегистрировать его в муниципальной квартире?

Да, новорожденного обязаны прописать к отцу и заключить договор соцнайма. Но участвовать в приватизации жилья Сергей не сможет ни при каких условиях.
- Аренда

Муниципальные квартиры можно сдавать в аренду. Вы не теряете право пользоваться жильем и не нарушаете договор соцнайма.

Сейчас за помощью в поиске квартирантов можно обратиться в агентство недвижимости, но вскоре в Москве будет окончательно сформирован центр аренды жилья при Департаменте жилищной политики. Под госконтроль будет взят весь процесс аренды муниципальных квартир — квартиры по приемлемым арендным ценам (ожидается, что они будут ниже рыночных) предоставят прежде всего тем, кто стоит в очереди на жилье и пока вынужден снимать квартиру. В общем, если вы планируете зарабатывать на своей квартире как рантье, у вас есть два пути: или приватизировать (при условии, что вы заселились раньше 1 марта 2005 года и нет проблем с согласием остальных проживающих в квартире) и сдавать по высоким рыночным ценам, или не мучаться с приватизацией, поселить в квартире очередника и довольствоваться скромной компенсацией государства.

Так же, как и в приватизированной квартире, вы можете сдать только комнату — с согласия остальных проживающих. При этом учетная норма площади на человека должна остаться неизменной. 10 кв.м и ни метром меньше. Освободить гостиную для постояльца, а самим ютиться по углам детской вам скорее всего не позволят.

Договор аренды в муниципальных квартирах называется договором поднайма. Он заключается в письменной форме, один экземпляр передается наймодателю, один арендатору, один остается у вас. В договоре указываются все, кто вселяется в квартиру, в том числе дети. Если вы не указали срок аренды, договор считается действительным ровно год.

Кстати, если к вам на длительный срок (дольше 6 месяцев) приезжает тетушка с Камчатки и селится у вас (денег вы, само собой, с нее не берете), вы по закону обязаны сообщить об этом наймодателю. В заселении вам могут отказать, если тетушка уменьшит учетную норму квадратных метров на человека.

Охота к перемене мест
Тем, кто проживает в государственных домах не в лучших условиях (дом идет под снос или нуждается в капитальном ремонте), договор социального найма просто необходим. Без него на улучшение жилищных условий можете даже не рассчитывать.

- Снос
Если ваш дом идет под снос, под договору соцнайма вам предоставят другое жилье в черте города. Метраж не изменится, даже если вас двое на сто квадратов. Пожелания по району заселения рассматриваются в индивидуальном порядке, и вопрос решается часто не в пользу жильцов. Зато очередникам, как правило, дают квартиры большей площади.

Новое жилье требуйте с тех государственных органов, которые приняли решение о сносе дома.

- Реконструкция
Если ваш дом подлежит реконструкции или капитальному ремонту, вас временно, без расторжения договора социального найма переселят в другую, временную, квартиру, а потом вселят обратно или предоставят другой вариант. Если вдруг район и метраж, предложенный государством в качестве альтернативы, вам подходит, соглашайтесь — ремонт, особенно капитальный, имеет обыкновение затягиваться.

- Субсидия
Если вы стоите в очереди на квартиру, а сейчас проживаете в муниципальной квартире, попадаете в «льготную» категорию (муж военный, например, или у вас трое сыночков и две лапочки-дочки, то есть семья многодетная), воспользуйтесь одной из всевозможных «бонусных» программ, предлагаемых государством. Учтите, что, получив субсидию, вы теряете право бесплатной приватизации.

Анна Бабина Личный бюджет
Статья о недвижимости получена: IRN.RU