Единая судьба

Чтобы жилье стало доступным, оттуда нужно убрать нынешних владельцев

В последний год стал модным тезис о единстве судьбы земельного участка и всего, что на нем построено. Это стали называть единым объектом недвижимости, что ознаменовало начало реального включения земли в рыночные отношения. Интересно, что в вопросе о единой судьбе московские и федеральные власти демонстрируют редкое единодушие. Правда, федералы рассматривают этот тезис с точки зрения прав собственности, а москвичи - в плоскости градостроительной. Но для нас интересно другое - единая судьба уготована не только недвижимости, но и всем тем, кто в ней находится, то есть владельцам обычных квартир.

 

 

И судьба эта обещает быть нелегкой. Две главные опасности, которые угрожают кошелькам и самому образу жизни миллионов граждан России - это ЖКХ и новый налог на недвижимость. То и другое может не только сделать бедных беднее, но и привести к активизации перераспределения населения по классам жилья и стоимости земли в зависимости от их доходов. В Москве этот процесс уже идет полным ходом. Но это только начало...

ЛЕС УЖЕ СРУБИЛИ, НО ЩЕПКИ ЕЩЕ ЛЕТЯТ

Приватизация в 90-х годах происходила революционными темпами и методами. Это был политический вопрос: надо было быстро создать класс собственников, которые сделали бы рыночные реформы необратимыми. Вопрос о справедливом распределении достояния государства вообще не стоял: кто к чему прислонился, тот то и получил. Одна из несуразностей того великого передела была в том, что земля в правовом смысле была оторвана от строений, на ней находящихся. В основном в частную собственность попали лишь участки под дачами, сельскими домами и сельхозпредприятиями. Между тем в любой истинно рыночной экономике основой собственности на недвижимость является именно собственность на землю. Постепенно земельное законодательство догнало рыночную реальность, но ситуация была уже настолько перекошенной, что инерция правовых отношений оказалась сильнее прогрессивных законов.

Главные два камня преткновения - земли предприятий и земли поселений городского типа. В принципе, ситуация вполне рыночная: поскольку цена выкупа определяется сверху через коэффициенты к земельному налогу, процесс идет лишь там, где сумма кажется разумной (а таких мест немного). Большинство предприятий просто не в состоянии выкупить участки - нет свободных средств. В крупных городах, напротив, процесс тормозят местные власти, так как инвестиционный потенциал земли намного выше максимальной выкупной стоимости, которую они вправе установить. В целом по стране вопрос решается явочным порядком: кто не хочет продавать землю - не продает, кто не хочет выкупать - не выкупает, поскольку ни тех, ни других нельзя лишить их ресурса (у властей нельзя отобрать землю, а у юрлиц - их предприятия).

ХОТЕЛИ РЫНОК? БУДЕТ ВАМ РЫНОК!

Но нас, конечно, больше волнуют не предприятия, а наши квартиры и кошельки. И причины для волнений имеются. Новый ЖК, который, несмотря на ожесточенную полемику, все-таки будет скоро принят, отдает жильцам многоквартирных домов не только помещения общего пользования, но и земельные участки. Все это богатство будет отдано жильцам в форме кондоминиумов на правах долевой собственности. Порадоваться приобретению народ не успеет: вскоре за все это придется платить новый налог на недвижимость, который объединит налог на землю и на имущество. То и другое должно оцениваться как единый объект по рыночной цене. Методика налоговой оценки вызывает большие споры, но в любом случае очевидно, что ориентироваться будут не на доисторические расценки БТИ, а на реальные цены сделок.

Налог не просто перестанет быть символическим, но может вынудить людей с низкими доходами продавать большие квартиры (и это отнюдь не журналистские страшилки). К тому же самому будет вынуждать и радикальный рост расценок ЖКХ, который начнется уже в 2005 году. Для пенсионеров и бюджетников, имеющих излишки площади, повышение оплаты коммунальных услуг на 40% может сделать проживание в большой квартире недоступной роскошью. И уж совсем ненужным излишеством будет жизнь в центре города, поскольку налоговая база будет учитывать не только размер площади, но и стоимость земли, где расположен дом. У них будет пара лет осознать эту мысль до введения в действие единого налога на недвижимость. Налог и ЖКХ - два инструмента, один результат: платите или продавайте.

ДЕЛИТЬСЯ ДОЛЖНЫ ДАЖЕ ТЕ, КОМУ НЕЧЕМ

В Москве проблема стояла пока не так остро, благодаря активной социальной политике столичного правительства, но на финансирование всех задумок федеральной власти у городского бюджета просто не хватит средств. Многим до сих пор удавалось сохранить свое жилье в собственности, сдавая его внаем (иногда, сдавая комнату, превратив свою квартиру в коммуналку). Сейчас государство всерьез решило заняться судебным преследованием тех, кто не платит с этих доходов налоги (а их никто не платит). Наймодателям угрожают не только крупные штрафы, но, если удастся доказать их вину, даже тюрьма. При отсутствии регулирования отношений найма и полном отсутствии коммерческой аренды экономкласса выглядит все это мрачновато. Государство сначала создало черный рынок аренды, а потом собралось с ним бороться с помощью народных осведомителей.

Мы все понимаем, что квартира - наше главное имущество. Понимает это и государство, которое хочет теперь получить свою долю за бесплатно розданное достояние. Кто не имеет средств, чтобы удовлетворить растущие аппетиты большого брата, вынужден будет просто переезжать на окраины и урезать количество "ненужных" комнат. Этим будет обеспечен скрытый механизм ограничения цен на жилье: малоимущими собственниками на вторичный рынок будет выбрасываться большое количество квартир, что будет сбивать цены. Аренда будет либо дальше дорожать, либо окажется вне закона. А пенсионерам и семьям с низкими доходами экономическими методами укажут на их место: в панельных трущобах подальше от престижного центра. Планы подъема экономики требуют человеческих жертв. Впрочем, послушному электорату едва ли стоит пенять на радикальный либерализм власти - сами выбирали.

ПЛАТИТЕ, ПЛАТИТЕ, ПЛАТИТЕ!

Проект новой главы Налогового кодекса, который находится на завершающей стадии обсуждения в ГД, написала рабочая группа, которую возглавляет помощник президента Игорь Шувалов, известный своими радикальными фискальными задумками. Чуть больше года назад группа Шувалова ошеломила общественность идеей оставить ставку налога на уровне 2%, но базу считать по рынку. Стоимость обычной двухкомнатной квартиры в Москве обычно не меньше 70 тыс., а порой и больше 150. Понятно, что для одинокой пенсионерки абсолютно нереально заплатить 1,5-2 тысячи долларов в год родному государству, которое осчастливило ее на старости лет нищенской подачкой, называемой "пенсией". На загородном рынке размер годового налога на старые дачи по престижным направлениям оказался бы неподъемным даже для состоятельной публики, а обитателям стародачных поселков пришлось бы просто паковать вещи. В самом деле, если вокруг вашей дачи земля почему-то продается по 50 тыс. долл. за сотку, то почему бы и вам не насчитать налоговую базу пропорционально. Налог может легко составить 10-20 тыс. долларов в год. Ну, в самом деле, зачем какому-нибудь ветерану войны дача на Рублевке - ведь за сотым километром столько хороших тихих мест.

Резче и быстрее всех на проект группы Шувалова тогда отреагировал Минфин, заявив, что ставка выше 0,1% для жилья в принципе неприемлема. На первом чтении депутаты порешили установить ставку от 0,1 до 1%. Далеко не все сочли это соломоновым решением. Верхний и нижний предел отличаются в 10 раз, а какую ставку выбрать, решать должны местные власти. Это дает им в руки не столько финансовый инструмент для развития своих территорий, сколько возможность для налогового волюнтаризма. На сегодня расклад такой: ставка не должна превышать 0,5%. Все сборы налога должны пойти в бюджеты муниципалитетов, которые должны (по идее) направлять эти средства на подготовку участков под застройку. В начале декабря законопроект был в очередной раз направлен на доработку. Причина - в обеспокоенности депутатов, что налоговая нагрузка на владельцев квартир возрастет в десятки раз. Беспокоит их и то, что будет невыгодно содержать жилые дома и отдельные квартиры в хорошем состоянии, поскольку дорогой ремонт будет увеличивать стоимость жилья, а значит - и налоговую базу.

ЖИТЕЛИ - ЛИШНЕЕ ЗВЕНО РЕФОРМЫ

Вскоре нам предстоит лучше понять, что, собственно, имела в виду федеральная власть, назвав год назад программу "доступное жилье" национальным приоритетом. Пока похоже, что основную проблему коллективный разум власти видит не в недостатке жилья, а в избытке "лишних людей", имеющих избытки земли и жилплощади. Что бы там не приняли депутаты, сегодня ясно одно: иметь много квадратных метров на члена семьи будет невыгодно. Нам то и дело твердят, что в Америке и Канаде в среднем на человека приходится около 70 кв.м и что мы должны тоже увеличивать норму площади на человека. Но в реальности от налога будут освобождать тех, у кого на человека приходится 10 кв. метра. Те, кто не хочет (или, скорее, не сможет) платить налог в полном объеме, вынуждены будут приводить свой метраж в соответствие с указанным стандартом. Вот тут-то мы и заживем единой судьбой со своими квартирами - богатые в просторных квартирах в центре, остальные - неважно.

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...