Городу — земля, москвичам — компенсация

Прежде всего следует уточнить, что рассмотренный проект был в целом одобрен, но мэр Москвы указал на необходимость доработать его.

Общая идея постановления заключалась в том, что принудительное изъятие земельных участков для нужд города допускается только в тех случаях, когда запланированный объект невозможно разместить в другом месте. Собственнику земли должна быть предложена компенсация за изымаемый участок. Разумеется, его обязаны заранее уведомить о готовящемся изъятии, и в том числе сообщить о цели изъятия.

Что интересно, постановление не ограничивает права по использованию земли: собственник, землепользователь, землевладельцы и арендаторы или иные владельцы земли могут владеть, пользоваться и распоряжаться этой землей по своему усмотрению.

 

 

При выплате компенсации любые вложения в участок, которые собственник сделал после постановления правительства об изъятии, при оценке имущества уже не учитываются. Таким образом, на сегодняшний день столичные законодатели заранее готовят граждан к тому, что часть их затрат может просто пропасть.

В этом контексте становятся понятными слова некоторых столичных чиновников о том, что город будет работать с каждым собственником отдельно.

Демарш несогласных
Разумеется, владелец земли вправе не согласиться с решением об изъятии или выкупе земли. В этом случае московские власти подадут иск о принудительном выкупе участка.

По мнению законодателей, судебное решение должно решать вопрос о выплате собственнику компенсации с учетом его убытков и упущенной выгоды. Но владельцы земли должны понимать, что никто, кроме них, не станет бороться за справедливую оценку их участка. Так что все рассуждения законодателей о размере компенсации так и останутся на уровне рассуждений. Сложно представить, что истец попросит суд обязать собственника как можно дороже продать его землю.

Все изъятия и выкупы планируется осуществлять на основании генплана развития города. Поскольку с этим документом вправе ознакомиться любой горожанин, по мнению правительства Москвы, это должно способствовать разумному использованию земель, которые по генплану планируется застроить. Подразумевается, что собственник, узнав о том, что его участок должен достаться городу, не станет затевать масштабное строительство. Как уже говорилось выше, такой подход является ограничением прав собственников земли. «Бутовское противостояние» так ничему и не научило городские власти, хотя они и заявляют, что стараются учесть этот печальный опыт.

Почем земля для города?
Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении стоимости изымаемого имущества. К счастью для собственников, мэр Москвы предложил, чтобы изымаемые объекты оценивали независимые специалисты. Такие меры позволят избежать как занижения стоимости городом, так и ее увеличения собственником.

Тем не менее, несмотря на все заявления о работе с собственниками на рыночных условиях, законодатели рассматривают и возможность проведения оценки государственным оценщиком, который, правда, не будет зависеть от города. Однако в объективность такого оценщика поверить сложно.

Вероятно, было бы целесообразно заимствовать опыт закона о землепользовании и застройке в городе Москве, рассматриваемого в настоящее время столичными законодателями. В соответствии со ст. 6 указанного закона при определении стоимости городского имущества указывается рыночная цена участка и расположенных на нем строений. Рыночная стоимость земельного участка не должна быть ниже кадастровой. Если собственнику земли предоставят равные условия с городом, это будет как минимум справедливо.

Что такое хорошо
Еще одна мысль городских властей не оставляет в покое горожан. Московские власти планируют изымать ненадлежаще используемые земли. Сама идея неплоха. Одна угроза утраты участка способна заставить собственника с большей ответственностью подойти к вопросу его использования. Вместе с тем городские власти могут ужесточить требования к владельцам земли в Москве, и тогда количество случаев, когда использование земли будет считаться нецелевым, сильно возрастет.

Поскольку земли недобросовестных собственников предполагается изымать, мэр Москвы считает необходимым принять закон, который позволит избежать произвола чиновников. Учитывая то, что вопросы утверждения и изменения правил землепользования и застройки; выбор участков для застройки; резервирование земли для нужд города; решений об изъятии земли и пр. относятся к компетенции правительства Москвы и Мосгордумы, можно только надеяться на принятие адекватных актов. В противном случае земли будут переходить к городу в упрощенном порядке и в очень короткие сроки.

Есть ли какие-нибудь основания для надежд на лучшее? В принципе законодатели обещают учитывать интересы собственников земли при разработке законов. Пока же остается слишком много нерешенных вопросов. Нет ясности с механизмом оценки недвижимости. Опасения вызывает и предложение законодателя о «разумности действий» собственника с момента его уведомления об изъятии земли. Скорее всего любые меры, связанные с улучшением имущества, будут признаваться неразумными.

В любом случае «политика партии» станет очевидной в ближайшее время, когда новые нормы начнут применять на практике. Уже сейчас можно посоветовать собственникам земли и иной недвижимости изучать генплан развития города. В том случае, если ваше имущество решат изъять для нужд города, его лучше продать или начать готовиться к долгим судебным тяжбам. Если учесть, что иск о принудительном выкупе поступит в суд только через год с небольшим после уведомления об изъятии (таково требование закона), весь процесс займет никак не меньше двух лет. Собственникам придется научиться использовать свои права. При защите в суде стоит упирать на то, что законодательство (в том числе и федеральное) защищает права собственников, связанные с распоряжением имуществом.

Также необходимо запастись рыночной оценкой недвижимости. Кроме того, при подготовке к противостоянию с городскими властями надо проверить, все ли перепланировки зарегистрированы, правильно ли оформлены документы и пр. В противном случае город сумеет получить землю почти бесплатно, указав суду на то, что собственник не оформил документы надлежащим образом. Как только появится судебная практика, станет ясно, как такие проблемы будут решаться в Москве. К счастью, столичные суды довольно независимы при принятии своих решений.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...