Страсти по "Новой Риге"

За последние несколько лет Новорижское шоссе надежно закрепило за собой второе место в рейтинге популярности направлений на коттеджном рынке Подмосковья. Факторы, влияющие на повышенный покупательский спрос, известны: скоростная трасса с качественным покрытием, отсутствие на ней населенных пунктов, непосредственная близость к лидеру — Рублево-Успенскому шоссе.

Кроме того, активность рынка на этом направлении привела к значительному увеличению темпа строительства новых коттеджных поселков. Необходимо отметить, что элемент искусственно подогретого спроса на Новорижском шоссе также присутствует. Как отмечает Светлана Кондачкова, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации МИАН, «какой-то особой уникальностью это направление не отличается.

 

 

Как и в любом другом месте, здесь есть свои «райские уголки» с хвойным лесом и водоемами. Но недостатков тоже хватает: ажиотажному спросу на объекты по Новорижскому шоссе пока не соответствует существующая здесь инфраструктура: транспортные развязки не продуманы (иной раз чтобы добраться до места, необходимо сделать крюк до ближайшего съезда, а потом вернуться), да и ситуация с коммуникациями непростая — не хватает мощностей».
Сегодня состояние рынка на этом направлении оценивается специалистами по-разному. Многие из них считают, что в настоящий момент «Новая Рига» находится перед опасностью перепроизводства: предложение за прошедшее лето заметно обогнало спрос, что может привести к падению цен и, соответственно, к падению интереса девелоперов.
История успеха
Лидером по годовому приросту стоимости земли Новорижское шоссе стало с 2000 года, когда здесь началось активное строительство коттеджных поселков элитного и бизнес-классов. Одним из первых на этом направлении стал поселок Новорижский, реализованный корпорацией «ИНКОМ-Недвижимость». Успех этого проекта подтолкнул другие компании к инвестированию в коттеджное строительство по этой трассе.
В 2002–2003 годах популярность Новорижского шоссе стремительно росла: предложение увеличивалось в геометрической прогрессии, а застройщики получали доход более 100%. Этому способствовало и то, что в те годы подход к получению исходно-разрешительной документации и проектированию новых поселков стал более грамотным и цивилизованным. В результате скупкой земли занялось множество компаний.
Вместе с тем уже во второй половине 2003 года рынок загородной недвижимости стал предлагать покупательской аудитории широкий ассортимент коттеджей по другим, не менее интересным направлениям, например, на Калужском шоссе. В итоге, по словам директора департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрея Васильева, колоссальное количество застройщиков и огромные площади под застройку привели к тому, что сегодня предложение на «Новой Риге» обгоняет спрос, покупатель имеет большой выбор и может влиять на цену. «За последние три года предложение здесь возросло в десять раз, а спрос — только в семь. Сегодня девелоперы Новорижского направления вынуждены прилагать двойные усилия в борьбе за клиентов», — говорит А. Васильев.
Генеральный директор Vesco Realty Вячеслав Ширяев считает, что на Новорижском шоссе есть ряд действительно интересных проектов, но «статуса Рублевки ей не видать. Более того, сейчас все направление «перегрето» и стоит на пороге масштабного кризиса». По его словам, предложение по этой трассе растет на 15% за квартал. Если весной можно было говорить о положительной динамике спроса, который вырос на 5%, то за три месяца лета спрос упал на 5–6%.

Снижение рентабельности?
За последний год на Новорижском шоссе было заявлено 25 новых поселков с общим количеством домов более 1500. Вдобавок к этому молодые компании, которые хотят заработать как можно больше денег на огромных земельных резервах этого направления, регулярно выбрасывают на рынок все новые участки земли. «На этом фоне очевидно, что в Подмосковье стабильностью будут отличаться лишь те территории, где потенциальное предложение ограничено самой природой, скажем, в виде водоема или уникального природного ландшафта», — считает В. Ширяев.
Вероятность кризиса на Новорижском направлении уже заставила застройщиков «заморозить» целый ряд проектов, а для ускорения реализации готовых поселков давать скидки, проводить специальные акции — одним словом, делать все, чтобы заполучить клиента. В свою очередь потенциальный покупатель, окруженный морем всевозможных предложений, не спешит приобретать коттедж или участок на «Новой Риге», предпочитая посмотреть максимальное количество объектов и хорошо подумать, прежде чем принимать окончательное решение.
Таким образом, рынок поселков на Новорижском шоссе оказался не готовым к наплыву новых молодых компаний. «Если раньше корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» могла как-то контролировать ситуацию, то сейчас застройщиков стало так много, что рост предложения уже полностью неуправляем. В результате Новорижское направление может в скором времени потерять свою уникальность и сравнимую с Рублевкой цену», — говорит В. Ширяев.
Следует отметить, что некоторые компании серьезно восприняли первые тревожные предпосылки в виде снижения уровня продаж, начав полностью переосмысливать стратегию на рынке коттеджей на Новорижском направлении. Стало приходить осознание того, что в условиях громадной конкуренции предлагать покупателю заурядные, неоригинальные, так сказать, поселки «без изюминки» значит заведомо остаться без прибыли.
Для того чтобы удачно выступить на этом рынке, застройщику необходимо грамотное позиционирование и продвижение своего проекта. «Если раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня необходимо нечто большее: хорошая концепция, оригинальная архитектура, богатая инфраструктура объекта. Кроме того, застройщики должны быть готовы к снижению рентабельности данного бизнеса из-за огромной конкуренции и умеренного роста спроса», — утверждает А. Васильев.

Оправдывает ли качество цену?
В отличие от Рублево-Успенского шоссе, где по прежнему превалирующим остается фактор престижности (технические характеристики дома и прочие параметры оценки объекта отходят на второй план), Новорижское направление сегодня привлекает ту категорию покупателей, которую интересует соотношение цена/качество.
По мнению специалистов компании «Терра», если сравнивать в процентном отношении коттеджные поселки на двух западных направлениях, то видно четкое разделение: преимущественно дорогой сегмент на Рублевке и преобладание поселков бизнес-класса на Новорижском шоссе.
Окрестности «Новой Риги» не имеют богатой истории. В 1980-х годах для объезда крупных населенных пунктов была специально построена скоростная дорога. Здешним деревням нечем похвастаться, разве что некогда обильными урожаями. Поэтому долгое время коттеджная застройка на Новорижском направлении велась не очень активно, особенно по сравнению с соседней Рублевкой. Ситуация изменилась в середине 1990-х годов, когда количество автомобилей на большинстве подмосковных магистралей превысило пропускную способность этих дорог.
Изначально на Новорижском шоссе застраивались типичные садовые товарищества, которые располагались в пределах 70 км от Москвы. В 1990-х многие из них, расположенные в 20-километровой зоне, были перестроены. Например, поселок «Урожай» (7 км от МКАД), где достаточно много дорогих домов. «Чистые пруды» — один из первых коттеджных поселков (20 домов), где застройщики продавали дома «под ключ».
Сегодня наметилась интересная тенденция: многие покупатели домов в строящихся поселках уже имеют в собственности загородное жилье на «Новой Риге», но хотят приобрести более достойный проект и побыстрее «скинуть» свой, пока за него еще можно получить хорошие деньги от покупателя менее сведущего и привередливого.
Несмотря на то что на Новорижском направлении много свободной земли, под застройку на расстоянии 30 км от МКАД остались только поля. Возможности купить лесной участок практически нет. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, розничная стоимость земли на Новорижском шоссе на данный момент варьируется от $5 тыс. до 70 тыс. за сотку в зависимости от удаленности от Москвы, наличия коммуникаций и подъездов, близости к лесам и водоемам.
В последнее время все продавцы стараются сделать что-то уникальное, что выделит их поселок из многообразия других предложений. Наиболее заметными и интересными проектами на данном направлении являются коттеджные поселки «Павлово» и «Резиденция Бенилюкс». Девелоперы последнего проекта создавали его на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Покупатели получили возможность участвовать в разработке своего коттеджа вместе с архитектором, который в зависимости от их пожеланий дорабатывает и адаптирует конкретного дома под единую архитектурную концепцию. Этот поселок также отличается обширной инфраструктурой: на территории спланированы магазин, автостоянки, теннисные корты, бассейны, ледовая арена, боулинг, развлекательный комплекс с современным танцполом, трассы для бега, площадки для игры в пейнтбол и летнее кафе. Важным моментом является наличие собственной дороги. «Несомненно, затраты на проектирование и строительство серьезные, но только при таком подходе сегодня можно успешно продавать дорогие поселки», — говорит А. Васильев.

Что в перспективе?
Новорижское направление вряд ли резко потеряет лидирующие позиции в коттеджном строительстве. Вопрос заключается в том, насколько грамотно поведут себя девелоперы и компании, скупившие земли под застройку. В случае продуманного вывода новых проектов и прекращения массового выброса земельных наделов на рынок ситуация стабилизируется, что обеспечит в конечном счете баланс спроса и предложения.
Но, как признает большинство участников рынка, рентабельность уже не будет такой высокой, как год назад. «Рынок коттеджей на Новорижском шоссе развивается по всем законам экономики. Рухнуть он вряд ли может, так как земля — ресурс исчерпаемый, а Москва — огромный город, население которого с каждым годом увеличивается. Поэтому рано или поздно практически любой проект на «Новой Риге» найдет своего покупателя», — говорит А. Васильев.
Для дальнейшего развития направления существуют все предпосылки. В ближайшее время планируется реализовать инвестиционные проекты, которые могут коренным образом изменить статус этого шоссе: строительство Краснопресненского проспекта напрямую соединит «Новую Ригу» с Москвой, а торгово-развлекательный комплекс «Павлово подворье», расположившийся на территории 15 га, станет крупнейшим центром инфраструктуры во всем Подмосковье.
Как считает А. Васильев, «застройщиков, которые оперируют в этом сегменте, ждет успех. Для новых же компаний строительство коттеджных поселков будет запоздалым шагом, который принесет им доход только в том случае, если они смогут создать не только качественный, но и интересный проект».
Некоторые поселки, считающиеся сегодня элитными, из-за роста ценовой планки элитного класса со временем могут переместиться в бизнес-класс. Кроме того, прогнозируется активизация вторичного рынка элитного жилья в связи с переселением некоторых домовладельцев в новые усовершенствованные поселки. По мнению специалистов рынка, массовым этот процесс станет примерно через год.
Из других тенденций стоит отметить строительство загородных домов рядом с крупными водоемами в радиусе 40–60 км от МКАД. По словам С. Кондачковой, сама трасса скоростная и не отличается большой загруженностью, поэтому спрос наблюдается и на поселки, которые расположены на расстоянии 60 км от МКАД. Также происходит активное освоение и перепрофилирование земельных участков, отведенных под рекреационные зоны.

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...