Успеть до 1 октября»: комедия, триллер или драма?

Если задать сегодня мэру любого российского города вопрос: «Чем вы заняты сейчас, что вас беспокоит, о чем думаете?», то ответ предсказать несложно. Поскольку он важен и сверхактуален. И звучит просто и незатейливо: «Земля».

О чем, собственно, речь? Дело в том, что, как известно, 9 января 2005 года вступил в силу Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ.

 

 

С одной небольшой оговоркой: одна из глав кодекса вступает в силу лишь 1 октября 2005 года, то есть через девять месяцев после вступления в силу основной части кодекса. Что же за это время предложено «родить» главам муниципальных образований?

Оказывается, с 1 октября вступают в силу «Нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду только на открытых аукционах, а также о порядке организации и проведения таких аукционов». Вот такая незаметная поправка вызвала в начале этого года небывалую активность городских чиновников и девелоперских компаний.

Ведь на кону оказывается огромное количество еще не поделенных и не выделенных земельных участков, на которых можно вести жилищное строительство. Доводить дело по их распределению до аукционов никому не хочется: предсказать результаты торгов зачастую непросто. Да и цена на землю во время торгов может существенно подняться. В итоге, по неофициальной информации представителей городских властей, активность компаний-инсайдеров с начала года выросла в разы. Люди готовы брать все подряд, невзирая на ограничения и возможные проблемы с освоением участков: «пусть будет, потом разберемся».

Надо отметить, что именно опасения возможного увеличения числа спекулятивных операций с землей и вызывали основные дебаты законодателей при разработке новых градостроительных норм. По этой же причине до сих пор не решен и вопрос с продажей земельных участков в собственность — пока планируется по-прежнему выставлять на аукционы право застройки участка.

Хотя способов выхода из этой ситуации в мировой практике предлагается предостаточно. Одним из наиболее действенных является прогрессивное увеличение земельного налога на приобретенный участок в случае его длительного неосвоения. Скорее всего такой вариант и заработает через определенное время в России.
Но, как утверждают сами законодатели, пока не удалось найти решение, которое устроило бы все стороны, по вопросу подведения к предлагаемому на продажу участку городских коммуникаций. Если оставить все как есть, любой российский город начнет брать такую мзду за право подключения, что стоимость земли покажется сущим пустяком. Попытаться обязать город гарантировать подключение к инженерным сетям за строго определенную сумму — снова взбунтуются Москва и Санкт-Петербург, где цены как минимум в пять раз превышают средние по России. Если ничего не предпринимать, то можно дезавуировать саму идею проведения аукционов: кому захочется в них участвовать, когда покупатель не имеет полной информации о сроках и стоимости подведения к участку необходимой инфраструктуры? Кстати, девелоперы в последнее время все громче заявляют о внесении в число необходимой инженерии и обеспечение транспортной доступности (подведение дополнительных дорог, обустройство развязок и т. д.).

Подобное «половинчатое» решение о перенесении начала обязательного проведения аукционов на девять месяцев (непонятно, зачем было давать городским властям столько времени на решение собственных коммерческо-земельных вопросов) отнюдь не способствует выполнению главной задачи — привлечению в строительную отрасль России иностранных инвесторов и девелоперов, способных значительно увеличить объемы и понизить цены на квартиры, поскольку они явно готовы работать и за меньшую прибыль.

Всем известно, что главным препятствием для выхода иностранцев на российский рынок является декларированное законодательно, но при этом фактически отсутствующее право собственности на землю. Значит, основными игроками в строительной отрасли остаются российские компании, а новые правила игры им не очень выгодны и интересны.

Чем завершится эта земельная эпопея и что появится на свет через девять месяцев — предсказать пока трудно. Да, вводимые в жилищное, земельное и градостроительное законодательство поправки, несомненно, прогрессивны. Но как и когда они заработают — вопрос открытый. Некоторые специалисты склоняются к пессимистическому варианту развития событий, при котором все то немногое, что еще можно отнести к разряду «сладких» участков, разойдется по «своим», приближенным компаниям.

Выставленные на первые аукционы участки будут абсолютно никому не нужны из-за экономической неэффективности их освоения и в результате так и останутся непроданными, что даст возможность заинтересованным лицам выступить с заявлениями о порочности и невыгодности проведения земельных торгов и вернуть все на круги своя. Сценарий грустный, но вполне реальный.

Наталья Мартынова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...