Утомленные городом

Говорят, дачи — чисто русское изобретение. Иностранцы никогда не могли этого понять, для них существует либо квартира, либо загородный дом. Западному влиянию подвергся и наш рынок: в последнее время все больше коттеджей приобретается для круглогодичного проживания. Однако и дачи за эти годы доказали свою жизнеспособность — и не только как деревянные сборные домики с очень ограниченными удобствами. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в сегменте комфортабельного дорогого жилья формируется отдельное направление — дачное.

 

 

Между прочим, даже иностранцы, проживающие в столице, понемногу стали проникаться прелестями сезонного загородного существования.

Невелика разница

По словам риэлторов, дачи покупают круглогодично, перерыв наступает только в период новогодних праздников. Зато владельцы комфортабельных дач Подмосковья предаются в это время радостям загородной жизни. А их, этих радостей, так много, что и не перечислить...

Подлинный комфорт – вот что по-настоящему отличает дачи нового поколения от того, что имелось в Подмосковье раньше. Даже стародачные поселки, расположенные в самых живописных местах и считавшиеся когда-то элитными, в смысле удобств не выдерживают никакой критики. Охрана есть далеко не везде, коммуникации, как правило, существуют в ограниченном варианте. А неоднородность окружения выливается иногда в серьезные социальные проблемы, не ограничивающиеся только хозяйственными вопросами совместного ведения.

По мнению Антона Архипова, руководителя отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», интерес к покупкам дачной недвижимости стал наиболее отчетлив после банковского кризиса 2004 г. и некоторой стабилизации цен на рынке жилья. Такие периоды вообще располагают к переосмыслению достигнутого, особенно в материальной сфере. Владельцы дорогих домов на престижных направлениях стали тогда задаваться вопросами, можно ли жить в этих коттеджах круглогодично, не имея под рукой всей инфраструктуры и ежедневно преодолевая пробки на дорогах? Именно тогда, считает Антон Архипов, многие определились с тем, что же им все-таки нужно: постоянный особняк для проживания по цене $1 млн и выше либо более скромный коттедж (пусть и дальше от Москвы) для временных выездов на природу. Ведь содержание таких объектов отличается существенно: обслуживание комфортабельной дачи может обходиться в $100–150 в месяц, а элитного особняка – от $300 и выше.

Сейчас на рынке стали появляться специализированные дачные поселки – с охраной, центральными коммуникациями. Но их не так много, хотя спрос на недвижимость по цене $200–300 тыс. весьма значителен. Пока же на рынке имеются поселки смешанного типа, в которых есть дома как для постоянного проживания, так и для временного. Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group, считает, что дом, купленный в качестве дачи, позднее может стать местом постоянного проживания, потому что в современных коттеджных поселках дачного типа чаще всего есть охрана, собственная служба эксплуатации и центральные коммуникации – все, что позволяет жить в доме постоянно. Пример такого «смешанного» поселка – «Княжье озеро» (Новорижское направление, 22-й км), где есть кирпичные дома и коттеджи-сэндвичи. Некоторые клиенты рассматривают «сэндвичи» небольших площадей как дачи, хотя подавляющее большинство все же планирует жить в поселке постоянно, чему способствует развитая инфраструктура и высокое качество строительства.

Как правило, объекты для временных выездов не бывают слишком большими – обычно площадью 150–200 кв.м. В отличие от них, особняки для постоянного проживания строятся в основном из кирпича – метражом от 400 кв.м и более.

Уровень комфорта таких объектов не слишком отличается, поэтому иногда, как рассказал руководитель отделения загородной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов, клиенты строят или приобретают коттеджи для летнего отдыха, а на зимний период (если не планируются уик-энды) сдают их в аренду. Это не очень распространенное явление, но по-своему весьма показательное.

Далековато будет

По словам Ирины Тарасовой, сейчас на рынке все чаще появляются и чисто дачные поселки – например, «Финская деревня-1» и достраиваемая «Финская деревня-2». Дома в североевропейском стиле из пенобетона с отделкой деревом в принципе могут использоваться для постоянного проживания. Но за счет небольшой площади (200–250 кв.м), отсутствия развитой инфраструктуры и отдаленности от города (38-й км по Новорижскому шоссе) эти поселки все же рассматриваются большинством покупателей как дачные.

Другой пример – поселок «Славенка» на 63-м км Новорижского шоссе, строительство которого будет завершено в 2007 г. Здесь 197 домов из оцилиндрованного бруса или пеноблоков, с подведенными к ним центральными коммуникациями. Предусмотрена развитая инфраструктура: предприятия бытового обслуживания, автомойка, автосервис, торговый центр, ресторан, детские игровые площадки, спортивно-развлекательные объекты (футбольное поле, каток, теннисный корт, бильярдные залы, тир, горка для катания на санях и снегокатах, поле для пейнтбола, конный клуб, тир). Такой приличный набор достоен даже поселка для постоянного проживания. Но отдаленность – 63-й км все-таки! – переводит его в дачную категорию. Именно так он и позиционируется.

Еще один поселок – «Новые Горки» на 46-м км Дмитровского шоссе. 81 монолитно-кирпичный коттедж также будет оснащен всеми центральными коммуникациями. В непосредственной близости – ряд известных развлекательных и спортивных курортов, например, парк «Волен». Площади домов – 125–360 кв.м. Богатая спортивная инфраструктура по соседству дополнена благоустроенной пляжной зоной (за границами поселка) на берегу реки Комарихи.

Как видим, наиболее четко определяет предназначение загородной недвижимости степень ее удаленности от города. Дома, расположенные далее 30 км от МКАД, могут рассматриваться как дачи. По словам Антона Архипова, есть любители дачной жизни за 60-м км и дальше. Как правило, чем дальше от Москвы, тем живописнее местность. Да и земля дешевле. Между прочим, самый элитный сегмент современных дач – летние резиденции с большими угодьями земли – покупают на значительном расстоянии от столицы, выбирая даже территории соседних областей. Но этот рынок ограничен и вообще относится к современным комфортабельным дачам весьма условно. Скорее, это уже ранчо – с большими земельными наделами, охотничьими хозяйствами и даже зверофермами.

По словам Ивана Потапова, ведущего эксперта департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, каждый второй клиент приобретает себе именно дачу, а не дом для постоянного проживания. Хотя, конечно, уровень дохода клиентов разный. То, что для одного – обычная дача, для другого – шикарный особняк. Тем более что, по подсчетам Потапова, 95% составляют поселки смешанного типа. Примером дачного поселка в чистом виде, считает он, являются «Горки-8», построенные компанией «Конти». Предлагаются также дачные поселки в аренду, к наиболее удачным он относит «Росинку», «Сновидово», «Никольскую слободу», «Истра Country Club», Forest Will.

В компании «Усадьба» в качестве востребованных покупателями приводят в пример дачные поселки на Истринском водохранилище, отмечая наличие у этой застройки определенной привлекательной «идеи». В данном случае это близость воды, а вообще ею может стать большая площадь участка – от 1 га – или наличие почти нетронутых лесных массивов.

Кому что выгодно?

Что сегодня выгодно застройщикам – строительство дорогих элитных особняков или более скромных по цене и вполне комфортабельных (хотя и без разветвленной инфраструктуры) дачных поселков? Ответ на этот вопрос актуален: степень заинтересованности инвесторов влечет за собой определенное соотношение спроса и предложения в каждом из этих сегментов. Если строительные компании будут получать максимальные дивиденды только от возведения дорогих вилл, то дачный сегмент будет развиваться слабо, а цены на такие дачи будут высокими – за счет неудовлетворенного потребительского спроса.

По мнению некоторых экспертов, интерес инвесторов со временем переместится в более демократичную сферу загородного строительства. Элитный спрос не может быть бесконечным, да и высоколиквидные участки земли для этих целей становятся все более дефицитными. Антон Архипов оценивает ситуацию несколько иначе. Он считает, что крупные компании сегодня работают в сегменте дорогого загородного жилья, средние – занимаются загородным жильем стоимостью $200–300 тыс. Острой конкуренции при этом не возникает: первые работают на участках, близко расположенных к столице, вторые – на более отдаленных. И та, и другая недвижимость сегодня востребована. Главное – сделать правильный выбор. Худший вариант для потребителя, считает Антон Архипов, – дорого приобрести дом, который находится от Москвы более чем за 20 км (ежедневная необходимость добираться на работу отнимает много времени, а инфраструктура существует в ограниченном варианте). Таких объектов на рынке много, они и появляются чаще всего в листингах продаж в поисках новых хозяев.

Дефицита на рынке дач сегодня нет, хотя спрос высокий. По сроку поиск качественной дачи может занять примерно месяц – но это при условии, отмечает Архипов, что клиент попадет к хорошему риэлтору. На самостоятельное же изучение рынка уходит очень много времени, а результаты поиска, как известно, непредсказуемы. Что, по его мнению, серьезно усложняет ситуацию, так это рост цен. Приобретение дачи – порой мечта не одного года жизни, и когда покупатель наконец готов совершить покупку, он сталкивается с возросшей ценой – например, в $200 тыс. вместо $100 тыс. Хотя такой рост цен может рассматриваться и как плюс – для тех, кто уже сделал приобретение. Дачник отдыхает на природе, а его дом в это время растет в цене. В 2005 г. такой рост составлял ежемесячно около 2–3%.

Наталия Крол Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...