Земельная доля

Понять, как развивается судебная практика в сфере земельных правоотношений (раз есть оборот, то должны быть и споры!), и не подвинуться рассудком достаточно сложно. Попытка разобраться в этом вопросе с помощью специалистов оказалась, конечно, не безрезультатной, но с их стороны свелась в основном к повествованиям об отдельных случаях и ссылкам на то, что каждый прецедент – особый по своим свойствам. Вывод прозвучал один: «Судебная практика по земельным спорам пока не сложилась». И с этим трудно спорить.

С чего начинается практика?

 

 

В обзоре Европейской экономической комиссии, сделанном в 2003 г., отмечается, что сразу после того, как Конституция 1993 г. закрепила право частной собственности на землю, завязалась дискуссия о том, должна ли земля быть приватизирована. Весьма символично, что земельная реформа в России началась со спора – это определило ее дальнейшую судьбу. К 1998 г. большая часть земли, которая могла быть на законном основании передана в частную собственность, стала частной. Однако осталось много неясностей, что, собственно говоря, с этой собственностью можно делать.

По этой причине принципы формирования и применения земельного законодательства менялись у нас несколько раз. Только в период с 1998 по 2001 гг. было принято семь земельных законов, а также неоднократно переписывался и дополнялся Гражданский кодекс. Попеременно превалировало то земельное законодательство (с его разрешительным принципом), то гражданское (основанное на принципах вроде бы демократических). Подобная чехарда с законами, которые к тому же противоречили один другому, приводила и продолжает приводить к возникновению самых разнообразных земельных споров, многие из которых так и не находят своего разрешения. К противоречивому даже на взгляд специалиста земельному законодательству добавляется консерватизм нашей судебной системы и, по мнению Виталия Можаровского, партнера Pepeliaev, Goltsblat&Partners, «тотальная правовая неграмотность населения, отсутствие культуры обращения к юристам и субъективное восприятие дороговизны их услуг (люди лишь воспринимают цену юридических услуг, не соотнося ее с ценой вопроса)». Хотя, как выразилась Елена Сарьян, заместитель председателя МОРП, «земельное законодательство у нас, с одной стороны, очень сложное в правоприменительной практике, с другой стороны, если его хорошо знать, то достаточно понятное». То есть, по ее мнению, настоящий профессионал может вполне успешно работать и с существующими законами. Однако ход судебных разбирательств, а главное, их итоги заставляют очень сильно усомниться в этом.

Это подтверждают слова Инессы Полубениной, судьи Высшего арбитражного суда: «Суду необходимо разобраться в существе земельного спора и с учетом этого принять решение по оспариваемому земельному акту. Правда, с земельными делами у нас пока никакой единообразной практики не складывается». Это подтверждают все опрошенные эксперты: создание системы прецедентов – а на юридическом языке она называется «сложившейся судебной практикой» или «единой системой подхода в решении спорных ситуаций» – происходит пока с большим трудом.

Земельный кодекс определил, если можно так выразиться, основные направления земельной политики. «Расшифровывать» их приходится судам – Высшему арбитражному (который рассматривает споры юридических лиц) и Верховному (который занимается лицами физическими). Ведь наряду с нормами закона, обычные суды, вынося свои решения, вправе ссылаться и на Постановления пленумов высших судов, и на его информационные письма, а также на Постановления их президиумов.

Пока в общероссийской базе данных по земельным спорам – пять тысяч дел. Как говорят адвокаты, большая часть исков – о признании недействительными актов органов государственной власти и местного самоуправления о праве собственности на землю. Хотя в Подмосковье, как отмечает Виталий Можаровский, партнер Pepeliaev, Goltsblat&Partners, «споры с местными администрациями не так часты – обычно стороны не стремятся к эскалации конфликта и стараются найти компромисс, в том числе с использованием ресурсов инвесторов, заинтересованных в том или ином участке. Сравнительно много судебных дел в отношении выделения земельных долей в натуре. Однако они тоже не получают большого резонанса, так как суммы там фигурируют сравнительно небольшие».

Гражданский кодекс гласит: признать недействительным акт органов местного самоуправления или государственной власти у нас может только суд. Обязанности «противных сторон» четко определены: истец доказывает, что издание такого акта нарушило его права и интересы, ответчик отвечает за законность и обоснованность своих действий. Но здесь есть один нюанс: если суд признает, что интересы истца этот акт никоим образом не нарушает (к примеру, оспариваемый земельный участок в несколько га официально стоит, скажем, всего 20 тыс. руб.), то в иске ему будет отказано сразу. Суд даже не приступит к проверке законности оспариваемого акта. По словам Инессы Полубениной, иногда складывается парадоксальная ситуация: невооруженным взглядом видно, что оспариваемый акт вынесен с нарушением закона, но истцу отказывается в признании его недействительным. На соответствие закону суд будет проверять этот акт только в том случае, если появится следующий истец, который докажет, что его законные права и интересы были нарушены.

Самоуправление или самоуправство?

А пока суд да дело, органы местного самоуправления очень часто превышают свои полномочия. К примеру, они предоставляли (и продолжают предоставлять) земельные участки, которые не прошли разграничения собственности (на федеральную, субъектов федерации или муниципалитетов) и, по сути, им не принадлежат. Раньше весьма распространена была такая практика: местные власти принимали устав о муниципальном образовании. И начинали распоряжаться всей землей района как своей. В 1995 г. в Балашихинском районе вообще приключился казус: тогдашний глава администрации издал постановление, по которому все земли района объявлялись собственностью муниципалитета. По «цареву указу» жили ровно две недели – пока не вмешалась прокуратура.

Юристы утверждают, что когда в индивидуальном порядке стали пересматриваться итоги земельной приватизации и выявляться нарушения (а, по некоторым данным, почти 95% земельных участков в Подмосковье предоставлялось с нарушениями), и дело стало доходить до районных судов, то «заинтересованные лица» в области стали активно уничтожать документы об истории каждого конкретного участка. Попросту говоря, их элементарно жгли.

Сейчас государство как бы не замечает, что происходит на местах: наверное, оно решает какие-то другие глобальные задачи. По словам Элеоноры Шангаревой, адвоката Московской областной коллегии адвокатов, наиболее часты споры, которые возникают сейчас по новому Земельному кодексу и касаются оформления права собственности граждан на земельные участки. Местные администрации буквально сочиняют всякого рода отговорки, чтобы землю в собственность не передавать. Хотя в ст. 20, п. 5, Земельного кодекса РФ прямо сказано, что вся земля, которая принадлежала гражданам на момент введения Земельного кодекса в действие (а это 2002 г.), может быть приватизирована (переоформлена в собственность). И, тем не менее, говорит Элеонора Шангарева, к ним на консультацию приходит множество людей именно по вопросу отказов в приватизации. Мотивировать свое решение местные власти могут чем угодно: отсутствием постановления главы администрации по данному участку (ну, не было оно выдано в свое время!), в случае с садоводческим товариществом отказ может основываться на том, что у данного товарищества нет землеотвода. Или еще вариант – «неправильный» размер участка. Напомним, что сегодня МОРП выдает свидетельства в соответствии с законом МО от 26.05.2003 г., где определены максимум и минимум в размерах земельных участков (сейчас максимальный размер образования новых земельных участков в Подмосковье – 2 га на обычных землях, 20 га – на искусственно осушаемых). Муниципалитеты также могут отказать вам в выкупе участка, зарезервировав его под какую-нибудь целевую программу (часто абсурдную, как, например, резервирование земли под промышленные отходы в черте города, причем с частичным захватом лесного фонда).

В общем, было бы желание, а повод, чтобы не давать в собственность гражданам земельные участки, всегда найдется. По новым земельным законам (земельному кодексу и закону о госрегистрации) есть такие понятия, как предоставление земли: бесплатное, по нормативной цене и по рыночной. Но даже тем гражданам, которые имеют право получить землю бесплатно или выкупить ее по нормативной цене, районными властями делается «настоятельное предложение» – согласиться на «рыночные» условия. Отстоять свои законные права граждане могут только через районный суд. Теоретически признаются адвокаты, у граждан шансы все-таки есть – обжаловать решение районного суда (который часто поддерживает интересы «своей» администрации) в Мособлсуде. Но т.к. единой позиции по земельному вопросу суды не выработали, дело могут опять вернуть (на дорассмотрение) в суд первой инстанции.

Как говорят адвокаты, Земельный кодекс РФ еще не апробирован и реального применения пока не получил. Что касается земель сельхозназначения, здесь ситуация вообще патовая: соответствующий закон об их обороте был принят только в 2002 г. Эти земли имеют особый статус – Земельный кодекс им не указ.

Из полей уносятся… доли

Одна из острейших сегодня проблем – с земельными долями, полученными когда-то от государства бывшими колхозниками. Правда, предоставлялись они хоть бесплатно, но виртуально, без т.н. выделения «в натуре». И большого выбора у граждан, что с ними делать, в те времена не было. Как результат, многие бывшие колхозники сдали свое земельное имущество в уставные капиталы неких ТОО или АО, образовавшихся на месте расформированных колхозов. Сегодня властями признается их «техническая ошибка»: право собственности на земельную долю могло регистрироваться на какого-нибудь бывшего колхозника, при этом реорганизованный колхоз, превратившийся в ТОО или АО, также получал документ, удостоверяющий, что этот же самый земельный участок находится в его долевой коллективной собственности.

Широкую известность получил пока единичный случай «по долям»: тяжба между бывшим колхозом, а ныне ТОО «Костино» и обществом «Агро-Век». Вкратце суть дела такова: некий гражданин Лепехин, решив распорядиться «своей» земельной долей в четыре с небольшим га, которую он как бывший член колхоза «Костино» получил в свое время от государства и тут же внес в качестве уставного взноса в одноименное ТОО, заключил договор купли-продажи с фирмой «Агро-Век». Надо думать, в деньгах сошлись – стороны остались довольны друг другом. Но когда «Агро-Век» пришло в МОРП зарегистрировать, как им казалось, свое законное право на купленный участок, то неожиданно для себя получило отказ. В МОРП очень удивились, с какой это стати гражданин Лепехин так свободно распоряжается не своим добром?

«Агро-Век» обратилось с иском в суд. Исковое требование состояло из трех частей. Во-первых, «Агро-Век» просило признать незаконным отказ МОРП в государственной регистрации права его собственности на этот земельный участок (который составлял 1/359 долю от общей площади участка почти в полторы тысячи гектаров). Во-вторых, «Агро-Век» решило не мелочиться и потребовать признать недействительным акт государственной регистрации права собственности за ТОО «Костино» на весь этот огромный земельный надел. И, наконец, третье требование – обязать МОРП зарегистрировать в соответствии с договором купли-продажи переход права собственности от гражданина Лепехина к ООО «Агро-Век» на указанную земельную долю. Суды (и первой инстанции, и апелляционный, и федеральный арбитражный) исковые требования удовлетворили. В Высший арбитражный суд (ВАС) поступило сразу несколько заявлений с обжалованием этих решений. Дело дошло до Президиума.

Тут-то начали копать вглубь. И вот что обнаружили. Когда-то существовал совхоз «Костино». После того как президент Ельцин подписал указ о «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы», совхоз был преобразован в ТОО с таким же названием. Работникам хозяйства были определены индивидуальные имущественные паи и… земельные доли. Новоиспеченные землевладельцы все как один передали их как уставной взнос в родное ТОО. Причем также поступил и гражданин (или уже господин?) Лепехин. И он, как и все остальные, в 1992 г. подписал учредительный договор, который, кстати, предусматривал, что при выходе участника из ТОО выдел земельного пая «в натуре» ему не производится. Таким образом, по закону о собственности товарищество обрело право собственности на переданное ему в качестве взноса имущество. В 1996 г. появляется новый указ Президента РФ, который обязывает предоставить работникам совхозов и колхозов документы о праве собственности на их земельные доли. И гражданин Лепехин такое свидетельство благополучно получает. И через какое время находит на свою земельную долю покупателя – «Агро-Век».

Как отмечают юристы, в 1996 г. органы регистрации были поставлены в очень непростое положение. Сегодня юристы недоумевают: как можно было выдавать свидетельства о собственности, когда в большинстве случаев она уже была передана во вновь созданные товарищества и т.п.? Но Комитеты по земле выдавали такие свидетельства, в которых указывали либо долю, либо конкретную площадь земельного участка, либо и то и другое. На сегодняшний день в реестре Московской области более

5 млн записей.

Президиум ВАС не стал вдаваться в тонкости процедуры оформления, а решил действовать в соответствии с Законом «О государственной регистрации». Решение его было поистине соломоновым: было заявлено, что суды не проверили и, соответственно, не дали должную правовую оценку свидетельству о собственности, которое Лепехин получил в 1996 г. По смыслу этого закона в судебном порядке вообще может быть оспорено само зарегистрированное право, а не свидетельство о регистрации. То есть, по сути, «Агро-Век» в своем иске оспаривало вообще не то, что должно было оспаривать. К тому же, как заметил Президиум, суд первой инстанции не посмотрел, как вообще были нарушены права «Агро-Века», когда регистрировали право собственности «Костино» на весь земельный участок в 1000 га. Ведь как покупатель оно могло претендовать только на 1/359 его долю. Решение судов было отменено и дело было… снова возвращено в Арбитражный суд Московской области. Все это происходило в прошлом году. Разбирательство продолжается.

В 2003 г. к Закону «Об обороте сельхозземель» была принята интересная поправка – решение о сделках с земельными долями может принимать общее собрание всех участников долевой собственности, при условии, если их (или их представителей с нотариально заверенными доверенностями) соберется в одном месте не менее 20%. Чисто теоретически, в пяти разных местах может собраться пять общих собраний, которые на абсолютно законных основаниях могут принять взаимоисключающие решения по одному и тому же земельному участку. Ведь в законе не написано, где именно должно собираться общее собрание. Данный пробел в законодательстве уже активно используется: у тети Мани и дяди Васи берутся нотариальные доверенности, таким образом, собирается необходимый 20% кворум и «общее собрание» проводится заинтересованным лицом где-нибудь на Канарах. Затем участки выделяются «в натуре» (там, где это интересно будущему приобретателю). При таком раскладе по ним не бывает споров, и районный комитет по земле регистрирует сделку. Пока, разумеется, с землей сельскохозяйственного назначения, на которой можно создавать либо фермерское (крестьянское), либо личное подсобное хозяйство, или же сдавать ее в аренду. Кому это неинтересно, тот занимается следующим вопросом – изменением ее целевого назначения. Проблема, как говорят знающие люди, сложная, но вполне решаемая. Но даже если она вдруг станет невыполнимой, то приобретатель всегда может организовать на своей земле личное подсобное хозяйство. И построить на ней личные и производственные сооружения. К примеру, посадить пару абрикосовых деревьев и возвести коттедж, в подвале которого будет хранить собранный урожай. Нормативов, сколько земли должно использовать под сельхозпродукцию, нет. И последнее: с продукции от личного подсобного хозяйства государство не получает никаких налогов.

Наталья Самарина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...