Ипотека-2007: ставки растут, риски остаются

Уходящий 2007 год принес много неожиданностей на рынке ипотеки. Еще год назад никто бы не поверил, что банки, которые до сих пор соревновались в снижении ставок и смягчении условий кредитования, вдруг начнут закручивать гайки. Однако в этом году было больше ярких событий и громких заявлений, чем перемен. У нескольких банков ставки выросли, но грамотный заемщик все еще может найти для себя кредит на прежних условиях. Так что настоящие перемены еще впереди.

 

 

По мнению многих экспертов, в 2008 году ужесточение условий кредитования из отдельных эпизодов может превратиться в общую тенденцию, от которой рядовому заемщику уже не скрыться. А значит, вслед за недоступным жильем потребитель получит еще одну горькую пилюлю – недоступную ипотеку.

Много денег, мало заемщиков
По итогам 2007 года объем выданных в России ипотечных кредитов может составить около 540 млрд. руб., что наполовину больше, чем в 2006 году. Но доля ипотеки в ВВП остается чрезвычайно низкой, по сравнению с другими промышленно-развитыми странами, – всего 2,3%. По ипотеке продается 15% жилья. 70% ипотечных сделок заключаются на вторичном рынке. Доля Московского региона в российской ипотеке хотя и снижается, но остается преобладающей: на Москву и Подмосковье приходится до 60% всех ипотечных кредитов, а «по деньгам» и того больше – почти 80%.

Общее снижение спроса на жилье, отмеченное в 2007 году в Москве и области, не могло не сказаться на развитии ипотеки. «Подкачали» две основные категории заемщиков. Первая – это средний класс, для которого сумма ежемесячного платежа за московскую квартиру стала неподъемной при достигнутом уровне цен. Вторая – спекулянты, для которых низкий темп роста цен на московское жилье уже не перекрывает расходы на проценты по ипотеке, а значит, делает покупку в кредит с целью последующей перепродажи убыточной.

По идее, при снижении спроса на финансовый продукт он, по законам рынка, должен дешеветь. Но с ипотекой происходит обратное – она дорожает. И дело не только в усиливающейся накачке нефтедолларов в экономику, которая ведет к увеличению денежной массы (за год баррель подорожал почти вдвое). Меняется финансовая политика банков: если до 2007 года они стремились максимально увеличить свои кредитные портфели, чтобы «разобрать» оставшихся заемщиков, то сейчас многие банкиры предпочитают выдать меньше, но «лучше», т.е. выдают кредиты либо менее рискованные, либо по более высоким ставкам.

Америка – далекая и близкая
Одна из самых горячих ипотечных тем года – кризис субстандартной ипотеки в США (высоко рискованный sub-prime сектор) - окажет ли это влияние на Россию? На самом деле, этот вопрос распадается на две совершенно разные темы. Первая – непосредственное влияние мирового кризиса ликвидности, спровоцированного проблемами американской ипотеки. Вторая – шансы повторения аналогичного кризиса в России из-за внутренних проблем, связанных с риском массовых дефолтов «серых» заемщиков.

Мнения по первой части вопроса высказывались разные. Банкиры до сентября уверяли, что российский ипотечный рынок слишком слабо интегрирован в мировую систему, чтобы потерять источники долгосрочного фондирования. Действительно, лишь немногие банки напрямую зависят от Западного капитала. Например, ставший знаменитым «Москоммерцбанк» (он первым открыто повысил проценты и ужесточил андеррайтинг) принадлежит казахскому банку, который в значительной степени зависит от конъюнктуры на рынке еврооблигаций. Хотя поводом для повышения ставок по ипотеке стали участившиеся дефолты по крупным кредитам «Москоммерцбанка», но глубинная финансовая причина – неудачное размещение в конце июля по каналам его казахского мажоритарного акционера евробондов с целью секьюритизации пула выданных ипотечных кредитов.

Чем затыкать будем?
Казалось бы, стремление одного банка закрыть дыру в бюджете, увеличив доходность по ипотечным кредитам – это частный случай. Но к концу года можно с уверенностью сказать: почин подхвачен! Вопреки привычным заклинаниям политиков о необходимости снижения ставок, ипотека, напротив, планомерно дорожает. Начиная с сентября ставки растут, требования к заемщикам становятся более жесткими, а сроки рассмотрения заявок увеличиваются. Многие банки либо прекращают выдавать высоко рискованные кредиты, либо поднимают ставки для таких заемщиков. Во многом эта тенденция остается скрытой, поскольку некоторые банки формально не меняют условия, но заявляя диапазон процентных ставок, фактически, выдают кредиты по верхней его границе.

Американский кризис все-таки добрался и до России: секьюритизация пулов закладных на Западных рынках стала дорогим удовольствием: по сравнению с летом, когда сделки проходили на уровне LIBOR + 1,5%, сейчас можно рассчитывать лишь на LIBOR + 4%. И это приходится закладывать в цену конечного кредитного продукта. «Пионерами» повышения ставок стали (помимо «Москоммерцбанка»), «Урса банк» и «Юниаструм банк». В октябре и ноябре список пополнился. В частности, ставки для «серых» заемщиков выросли у «КИТ Финанса». А в декабре ожидается новый прайс-лист у Райффайзенбанка. Продолжение следует…

О серьезности ситуации свидетельствует тот факт, что АИЖК в экстренном порядке решил вдвое увеличить объем выкупа закладных у своих агентов. В Агентстве заявили: «Поддерживая ликвидность ипотечных банков в период временных затруднений, АИЖК реализует свою функцию института развития». Это может дать свежий глоток ликвидности, но на московском рынке АИЖК не играет существенной роли.

Готовность номер один
Вопрос о том, почему ставки растут, остается открытым. Конечно, мировая конъюнктура дает хороший повод. Но остаются подозрения, что банки просто готовятся к валу дефолтов, навыдавав в период бурного роста цен на жилье рискованных кредитов. Излюбленный тезис банкиров, что рост цен окупит все проценты, больше не работает (по крайней мере, в Москве). При быстром росте рынка заемщики были готовы смириться с тем, что жилье по ипотеке обходится вдвое дороже, чем за свои деньги. Но сегодня мало кто верит, что столичное жилье будет то и дело удваиваться в цене. А для банка дефолт заемщика при медленно растущих ценах – процедура весьма затратная: стоимость залога недостаточна, чтобы покрыть операционные издержки.

Масштаб проблемы «серых» заемщиков нам еще предстоит оценить. В США мощный кризис произошел из-за сравнительного небольшого субстандартного сектора. А в России этот сектор в общем объеме выданных кредитов превалирует: даже в 2007 году, когда требования по ипотеке ужесточились, 60% заемщиков используют смешанное подтверждение доходов (по форме 2-НДФЛ и по справке в свободной форме). Игнорируют банкиры и классические формулы соотношения дохода заемщика и платежа по кредиту. Принимаются в расчет доходы родственников, которые не собираются выплачивать кредит. Начальный взнос давно опустился ниже привычных для Запада 20-30%.

А значит, «серая» ипотека процветает, несмотря на все разговоры о необходимости снижения рисков. Что из всего этого получится, мы, вероятно, узнаем уже в 2008 году. Узнаем, как всегда, самобытно – то есть не на чужих ошибках, а на своем опыте, который, как известно, друг парадоксов. В конце концов, это наши грабли, и мы сами знаем, что с ними делать!

Петр Чернов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU