Центры строятся, ставки не растут

Нижний Новгород — Спрос на торговые площади остается стабильно высоким. Рынок постепенно насыщается, но не все вновь вводимые торговые площади удовлетворяют арендаторов. Это отражается на арендных ставках: в 2006 г. они практически не изменились по сравнению с прошлым годом.

Все хотят в центр

По мнению Елены Соловьевой, директора по продажам компании “Адрес”, спрос на торговые площади сейчас на 30-35% превышает предложение.

 

 

Но арендные ставки в среднем по городу не растут. Наталья Ионова, менеджер Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), объясняет это разной востребованностью торговых площадей. “Есть места, на которые арендаторы в очередь стоят (ул. Белинского, Большая Покровская, Московский вокзал, центр Сормовского и Автозаводского районов) и за которые готовы платить по $35 за 1 кв. м в месяц и выше, хотя для Нижнего это высокие ставки”, — говорит Ионова. Однако такие высокие ставки обусловливают достаточно быструю ротацию арендаторов. Ионова приводит в пример торговые помещения на ул. Белинского, где арендаторы в 2005 г. поменялись трижды. “Только арендатор успевал сделать ремонт или установить оборудование и начинал торговать, как понимал, что такая высокая арендная плата не окупается, и уходил, — рассказывает Ионова. — Но собственник цены не снижает — недостатка желающих на это место не наблюдается”.

Эксперты отмечают стабильность ставок. “В начале 2006 г. большинство арендаторов ставки не увеличивали, — говорит Соловьева. — Январь с его праздниками и морозами не способствовал активизации бизнеса. Пересмотр ставок у собственников начинается обычно со II квартала”. Ионова констатирует, что некоторые собственники все же повысили ставки, но лишь настолько, насколько поднялись коммунальные платежи.

В торговых центрах, по данным директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, ставки также оставались на прежнем уровне: “Хотя заполняемость ТЦ близка к 100%, но конкуренция на этом рынке тоже сильно возросла. Поэтому собственники предпочитают менять не ставки, а коэффициенты”. “Средние ставки в нашем центре оставались неизменными с момента его открытия, хотя мы регулярно пересматриваем ставки для отдельных арендаторов: кому-то повышаем, а кому-то можем и снизить”, — говорит Андрей Чернов, директор ТЦ “Аврора”.

Арендные ставки в одном и том же ТЦ могут довольно сильно различаться. В “Авроре” минимальная ставка за 1 кв. м равна $35, максимальная — $60. В открывшемся в середине февраля ТЦ “Муравей” на пр-те Ленина максимальная ставка достигает $200 за 1 кв. м. “Неизвестно, удастся ли долго удержать такой высокий уровень ставок, — сомневается Ионова, — кроме "Муравья" на пр-те Ленина есть много торговых площадей, и арендаторы могут выбирать, а место не является настолько привлекательным, чтобы сюда ехали покупатели со всего города: это ТЦ районного, а не городского масштаба”.
Но такой выбор есть не везде. “В большинстве торговых центров заполняемость приближается к 100%, а на выгодные места существует очередь арендаторов: помещения не простаивают и дня”, — говорит Владимир Лашманов, коммерческий директор ЦКН.

Елена Соловьева отмечает, что наиболее востребованные площади для аренды — по 50-100 кв. м. “Большую площадь арендовать в хорошем месте слишком дорого, — говорит Соловьева. — Если предпринимателю нужен магазин в 100-150 кв. м, он скорее его купит, а не будет арендовать”.

Покупка популярнее

Дефицит на рынке покупки торговых площадей отражается на ценах — вот они постоянно и растут. В новостройках разница в цене между жилыми и нежилыми площадями может достигать 30-50%. В Верхних Печерах в строящемся доме жилье продается по $780 за 1 кв. м, а нежилые помещения в том же доме — по $960. “Собственники не хотят продавать торговую недвижимость — она приносит очень неплохой доход”, — говорит Ионова. Эксперт уверена, что дефицит в этом сегменте будет сохраняться в течение нескольких лет. “Готовые магазины не продают, квартиры на первых этажах жилых домов на проходных местах давно переведены в нежилой фонд и используются под магазины или офисы. Желающим купить торговые площади остается только соинвестировать новостройки и использовать для своих целей первые этажи. Но выгодных предложений и здесь немного, часто покупателей не устраивает район”, — объясняет Соловьева.

Когда же случаются продажи готовых магазинов, цена может быть неожиданно высокой. “Собственник продовольственного магазина на периферии Сормовского района, выставляя магазин по цене $900 за 1 кв. м, понимал, что цена явно завышена, и рассчитывал на москвичей или других иногородних сетевиков, а купили магазин нижегородцы”, — рассказала Наталья Ионова.

Борьба за арендаторов

2006 год вполне может стать рекордным для Нижнего Новгорода по объему ввода новых торговых площадей. В феврале открылся ТЦ “Муравей” (26 000 кв. м, построен ГК “Земляне”). В первой половине года предполагается открытие ТЦ “Мосмарт” в Московском районе (21 500 кв. м, строит ГК “Гиперцентр”), ТРЦ “Золотая миля” в центре Сормова (32 000 кв. м, строит “Электроника”). На второе полугодие запланировано открытие ТРК “Мега” (140 000 кв. м, строит IKEA): 20 000 кв. м его площадей должен занять гипермаркет-дискаунтер Auchan. На ул. Родионова (на одной транспортной магистрали с “Мегой”) компания “Столица Нижний” возводит ТРЦ общей площадью 140 000 кв. м, на конец 2006 г. ею же заявлен ввод первой очереди в 16 000 кв. м, где разместится немецкий магазин стройматериалов OBI.

Эксперты надеются, что появление новых торговых центров изменит ситуацию на рынке аренды. Хотя определенные сомнения у них все-таки есть. “Площади в спальных районах и за чертой города, где строится основная масса ТЦ, будут востребованы, если туда пойдет покупатель. Но нижегородцы привыкли ездить за покупками в центр города”, — рассуждает Наталья Ионова.

“Присутствие новых брэндов в строящихся торговых центрах может привлечь покупателя и в спальный район, и за черту города. Но и в "Меге", и в новом ТЦ "Столицы Нижний" в Верхних Печерах предполагаемый набор арендаторов практически одинаков. Значит, вновь возникающие ТРЦ будут конкурировать между собой, а покупатели пойдут в привычные места”, — считает Романчева.

По данным Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), в начале 2006 г. в Нижнем Новгороде было около 480 000 кв. м торговых площадей, что на 15% больше, чем в 2004 г. Более трети всех площадей находится в торговых центрах. По прогнозам специалистов ЦКН, в 2006 г. объем недвижимости торгового назначения должен прирасти более чем на 30%.
Ирина Бондаренко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...