Ипотека пошла "по рукам"

Кредиты. Все больше банков предлагают заемщикам рефинансировать ипотечные кредиты, выданные конкурентами. Однако не всегда экономия на процентах бывает оправданной.

Перекредитование (рефинансирование) заемщиков — выдача им ссуд для досрочного погашения задолженности в другом банке. Во всем мире это является обычной практикой: рефинансирование позволяет клиенту сменить валюту кредита, уменьшить процентную ставку или срок кредитования и в идеале значительно сэкономить на платежах.

 

 

На российском рынке подобные предложения появились совсем недавно, что объясняется вполне объективными причинами. «До недавних пор объем выданных ипотечных кредитов был невелик, поэтому потребности в такой услуге не наблюдалось. Интерес к ней проснулся, как только рынок набрал объемы, а ставки стали снижаться», — поясняет директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. Действительно, за последние пару лет ипотечный российский рынок эволюционировал весьма заметно и даже по сравнению с прошлым годом условия кредитования существенно улучшились («Ф.» № 30).

Банки решили заняться рефинансированием «чужих» заемщиков, когда галопирующий рост цен на квартиры привел к значительному сокращению количества желающих взять ссуду. Переманивать «чужих» заемщиков более выгодными условиями проще и безопаснее, чем привлекать клиентов с улицы.

Полюбовный выкуп. Перекредитоваться заемщик может несколькими способами. Самый простой — прийти в свой банк и попытаться договориться о переходе на другую программу. Многие финансовые институты идут навстречу клиентам даже если официально они такие услуги не декларируют. «Если у заемщика хорошая кредитная история, то в 99% случаев вопрос о рефинансировании удается решить в пределах своего банка, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости „Лаурел“ Ирина Радченко. — Фактически все наши клиенты, которые захотели сменить программу, сделали это именно таким способом».

Если же банк упрямится, клиент может обратиться в другую финансовую организацию или к ипотечному брокеру, который подберет подходящую программу. Процедура перекредитования для заемщика выглядит почти так же, как получение обычной ссуды — разве что дополнительно требуется представить документы по займу, который рефинансируется. Клиент подает заявку, и если она одобряется, то первоначальному кредитору отправляется уведомление, в котором говорится о готовности другого банка погасить за клиента остаток ссудной задолженности. Затем происходит подписание договора между клиентом и его новым кредитором. В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости, находящегося под залогом, снимается обременение, и квартира оформляется в залог банку-перекредитору. Самый большой риск для него заключается в том, что в период переоформления залога (а это длится до трех месяцев) выданный кредит остается фактически без обеспечения. Поэтому для подстраховки некоторые финансовые институты устанавливают на этот период повышенную процентную ставку.

Все заново. При рефинансировании кредита заемщик несет по нему практически такие же издержки, как и при получении обычной ссуды: необходимо оплатить оценку объекта недвижимости, страховые услуги и комиссию банка за выдачу кредита. Оценка обходится в 2,8-4 тыс. рублей, страховка — в 0,8-1,5% в год от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%, 1 тыс. рублей — государственная регистрация сделки купли-продажи и закладной. Кроме этого могут возникнуть расходы, связанные с досрочным погашением ссуды, если это было предусмотрено в договоре с прежним кредитором. «Относительная экономия может получиться на страховке, если на момент рефинансирования кредита договор со страховой компанией все еще действует и она аккредитована и в банке-перекредиторе, — говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. — В этом случае клиент не несет расходов по страхованию. Позволяет экономить и безналичная форма расчета между банками — нет необходимости обналичивать деньги и арендовать для их хранения ячейку».

Если клиент работает с ипотечным брокером, то оплачивает его услуги по подбору оптимальной кредитной программы. Так, компания «Фосборн Хоум» берет 1,5% от суммы нового кредита, «Лаурел» — 0,5% от суммы рефинансируемого займа, «Мой дом» — 17,5-35 тыс. рублей.

Без льгот. Наиболее выгодное время для рефинансирования — первые годы пользования кредитом, поскольку в это время большую часть платежа составляют именно проценты по кредиту, утверждает Михаил Лазаренко. — По мере того как выплачивается основное тело и проценты, эффект от перекредитования снижается". Но в целом целесообразность перехода на другую программу нужно просчитывать в каждом случае индивидуально. Даже если банк или брокер уверяют о значительной экономии на процентах (за счет снижения ставок), нужно учитывать все возможные накладные расходы и время, которое вы должны будете потратить на сбор нужных справок и переоформление договоров. Поэтому о выгодности перекредитования можно говорить только применительно к конкретной ситуации. «Например, если заемщик воспользовался льготой по уплате подоходного налога и процентов за пользование ипотечным кредитом, которые вычитаются из налогооблагаемой базы, то, переходя в другой банк, он эту льготу потеряет, — рассказывает Ирина Радченко. — Меняя банк, заемщик меняет и назначение кредита — теперь он берет ссуду не на покупку недвижимости, а под ее залог. И, возможно, экономия на процентах будет меньше той льготы, которой он пользовался все это время».

Ставка на будущее. В течение первого полугодия 2006 года официально программы рефинансирования ввели Райффайзенбанк, «КИТ Финанс», «Внешторгбанк — розничные услуги», Национальный резервный банк и Международный московский банк (ММБ). По данным Ирины Радченко, о своем намерении рефинансировать ипотечные кредиты заявили Абсолют-банк, Юниаструм-банк, банк «Возрождение» и др. Но не все считают такой шаг оправданным. Так, по мнению председателя совета директоров банка «Дельтакредит» Игоря Кузина, услуга рефинансирования на российском рынке — всего лишь реверанс банков в сторону потребителей. На самом деле сделок по рефинансированию единицы. «Бизнес на этой услуге никогда не построишь, — уверяет Игорь Кузин. — Для потребителя перекредитование начинает быть интересным, если разница в ставке составляет 2,5-3%. К тому же пока не так много заемщиков, которых можно рефинансировать. Ведь большинство кредитов было выдано в прошлом году, когда ставки были уже достаточно низкими».

Те, кто предлагает программы по рефинансированию, утверждают обратное. «Мы начали рефинансировать в апреле в ответ на просьбы со стороны потенциальных клиентов, — рассказывает Михаил Лазаренко. — Реакция была мгновенной: запустив программу, в первый же день получили десятки заявок от желающих перекредитоваться, и объем спроса только растет. Сейчас число обращений составляет 5-10% от всех заявок в банк за ипотечным кредитом. Потребность в данной услуге явно не удовлетворена, поэтому мы планируем выйти на выдачу 10 тыс. таких кредитов в год».

В Национальном резервном банке программа по рефинансированию была запущена в мае этого года, и за это время поступило несколько десятков заявлений от потенциальных клиентов. По программе рефинансирования было выдано кредитов на $300 тыс.

Отчасти оптимизм игроков поддерживается и ипотечными брокерами. По словам директора департамента ипотечных сделок компании «Фосборн Хоум» Натальи Россошанской, сегодня желающие рефинансировать свой долг составляют примерно 5% клиентов, обратившихся в компанию: «Интерес к данной услуге проявляют очень многие наши клиенты уже на этапе первичного обращения в банк для получения ипотечной ссуды. Люди видят: за последние два года процентные ставки довольно сильно снизились. Очевидно, через пару лет они будут еще ниже, это понимают и сегодняшние заемщики. Поэтому они уже сейчас хотят получить всю информацию о возможностях перекредитования».

Анна Шехова Финанс
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...