Итоги прошедшего круглого стола "Ипотека – точка пересечения интересов"

Ипотека развивается не только в столице. К "передовым" регионам относится Башкортостан, Ханты-Мансийский АО, Самарская и Оренбургская области. В Башкортостане в кредит продано 17 тысяч квартир. В Ханты-Мансийске - 9 тысяч, еще 40 домов строится, а общая сумма средств, направленных на реализацию там ипотечной программы составляет 3,5 млрд. рублей.

 

 

Эти данные привел Валерий КАЗЕЙКИН, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). МАИФ объединяет 60 регионов России и 5 стран СНГ. В основном это региональные ипотечные операторы, которые под руководством вице-губернаторов решают жилищные проблемы, в том числе и посредством ипотеки. Особенно активность агентств увеличилась в последние месяцы. До этого четыре года агентства работали слабее.

Сейчас через ассоциацию проданы 35 тысяч квартир, причем по трем видам договоров: кредита, займа и рассрочки. Оформлено 1300 закладных на сумму 40 млн. рублей. По мнению г-на Казейкина, по сути, любая форма кредитования, позволяющая оформлять закладную, относится к ипотечной. А деление договоров на три вида связано с доходами населения. Ведь взять ипотечный кредит под 15% годовых, имея доход от тысячи долларов, могут лишь 4,7% россиян.

Сейчас кроме коммерческой ипотеки появляется понятие ипотеки социальной, которая позволяет покупать жилье в рассрочку и под меньший процент. Ею пользуются очередники. Отчасти социальной ипотекой можно считать и отраслевые жилищные программы крупных компаний: Минатома России, Росэнергоатома, МПС, Газпрома.

Валерий Казейкин рассказал, как несколько лет назад МПС перестало строить жилье, в результате резко возросла текучесть кадров, уменьшилась прибыль. Сейчас программа возобновлена, только для очередников жилье предоставляется не бесплатно, а под 2-6% годовых в рублях. Все затраченные на строительство деньги становятся возвратными, нет случаев, когда человек получает жилье и тут же увольняется, приватизируя квартиру.

Концерн "Росэнергоатом", решая квартирный вопрос своих сотрудников, подошел к проблеме с рыночными мерками и подключился к программе МАИФ, получив от нее рефинансирование. Теперь сотрудники концерна, имеющие высокие доходы, берут кредиты под 15% годовых, а концерн не отвлекает деньги на посторонние нужды.

Рискуют все!

Однако основной проблемой, которой озабочены россияне, желающие взять ипотечный кредит, остается необходимость подтверждения "серого" дохода и высокие ставки по кредиту. Это и есть камень преткновения для развития ипотеки в нашей стране. Но, по словам банкиров, присутствовавших на круглом столе, почти у каждого банка есть система альтернативной оценки платежеспособности заемщика. Если не проявлять гибкость при рассмотрении заявки и не делать поправки на российские рыночные условия, кредиты смогут получить единицы.

Виктор МАРКИШ, руководитель отдела кредитования объединенной строительной компании "ОСК-Сервис" привел в пример опыт своей компании. "ОСК-Сервис" выдает клиентам совместно с Межотраслевым промышленным банком кредиты на строительство. Так вот 90% получивших кредит - люди, не имевшие возможности официально подтвердить свои доходы. Тем не менее, за полтора года, что действует программа, не было ни одной просрочки платежа, мало того, $700 тысяч долларов из выданных $4300 тысяч, клиенты уже вернули.

Вице-президент Промэнергобанка Владимир ТАЛАВЕР аргументировал другую проблему ипотеки - высокие ставки по кредиту - невозможностью и невыгодностью для банков привлекать рубли (а этот банк выдает кредиты в рублях) на условиях ниже, чем 11-12% годовых. Для банка это бизнес и, выдавая кредит, он рискует не меньше, чем заемщик.

Кстати, о рисках банков и строительных компаний, участвующих в ипотечных программах, разговор зашел тоже. Сославшись на собственный опыт, Владимир Фесенко, председатель Правления ОптБанка отметил три основных проблемы, возникающих в том случае, когда заемщик покупает в кредит строящееся жилье.

Во-первых, компания-застройщик вынуждена вносить изменения в свои договора, подстраиваясь под требования банка. Во-вторых, ей приходится снимать квартиру с продажи на время рассмотрения заявки банком. Это не очень удобно при огромном спросе на новостройки, когда квартиры в домах раскупаются в течение нескольких дней еще на стадии котлована. И, в-третьих, заемщик может отказаться от погашения кредита на этапе строительства дома.

Мало того, банк принимает на себя еще риск строителей, которые могут заморозить строительство, сдать объект намного позже запланированных сроков. Отчего пострадает и потребитель, который при строительстве платит более высокие проценты по кредиту, чем после сдачи дома. Вот почему, по мнению г-на Фесенко, банк и компания-застройщик при реализации таких ипотечных программ должны работать только в тандеме.

Владимир Талавер считает, что не защищает первичного кредитора и российское законодательство, а "в защите прав заемщика существует перекос". Видимо, здесь г-н Талавер имел в виду органы опеки, которые не позволят выставить на торги заложенную банком квартиру в случае, если заемщик окажется неплатежеспособен. Сегодня банки, оформляя квартиру в залог, согласно российскому законодательству, практически не могут ею распоряжаться, особенно если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Банк эти нюансы тоже относит к собственным рискам, которые, в конце концов, оборачиваются набившими всем оскомину высокими процентами по ипотечному кредиту.

К буму готовы

Но ипотека может стать и спасательным кругом. Например, для застройщиков. Интересный пример на этот счет привел генеральный директор компании "Жилстройиндустрия" Сергей КАНАЕВ. Он вспомнил кризис 98-го года, вызвавший падение покупательной способности населения. Ведь тогда компании остались с большими площадями построенного жилья, а спроса на него не было. Выход из положения подсказала квазиипотека: "Жилстройиндустрия" давала клиентам рассрочку платежа на два года. Все жилье было успешно распродано.

Ситуация для сегодняшнего положения дел не актуальная, но она говорит о том, что россияне в принципе не против покупать жилье в кредит. Хотя для нашего менталитета всегда казалось несколько странным жить в долг, в чем совершенно права Татьяна ПОШМОРГА, директор центра маркетинга и рекламы корпорации "Жилищная инициатива".

"Развитию ипотеки мешает наш менталитет, - говорит Татьяна Пошморга, - и нестабильность в промышленности. Мы зависим от того, как ведет себя цена на нефть. Представим ситуацию: падение цен на нефть вызовет резкое падение цен на жилье. На ипотеке это скажется тоже".

Тем не менее, спрос на ипотеку Россия ожидать вправе. Главное - чтобы застройщики были готовы его удовлетворить. А они, как можно судить по словам участников круглого стола, еще большего наплыва клиентов не боятся. Дело во многом за законодательством. Оно и так уже сделало в сторону ипотеки глубокий реверанс. Причем случилось это совсем недавно, когда Дума приняла два закона. Один об инвестиционных ипотечных ценных бумагах, другой - о реинвестировании в эти бумаги средств пенсионных фондов, который позволяет ПФ рефинансировать 15% средств.

Аналитики считают, что эти законы удешевили процесс ипотеки, поддержали ее фундаментально. Они дают банкам дополнительные гарантии возврата средств, а значит, оборачиваются для клиентов благом в виде постепенного снижения процентных ставок.

Но, полагает Валерий Казейкин, самый главный подарок заемщикам государство сделало, увеличив налоговые вычеты с 600 тысяч до миллиона рублей. Иными словами, каждый, купивший квартиру на условиях ипотеки, получает из бюджета 130 тысяч рублей, то есть 13% подоходного налога, начисленного с этого самого миллиона. Чем не приятный повод для покупки квартиры в кредит?

Лилия Лобанова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...