Купить за 10 лет

Несмотря на ежегодно возводимые в Москве 4–4,5 млн кв.м жилья, купить его или получить от города бесплатно имеют возможность немногие. В развитых странах приобретение недвижимости происходит преимущественно в рассрочку, по ипотечной системе кредитования. В США и Германии, например, по этой схеме реализуется до 90% жилья. В России в целом, и в Москве в частности, ипотека делает только первые шаги по вполне объективным причинам: из-за неразвитости наших кредитных учреждений, немногочисленности среднего класса, на которого и рассчитана ипотека, из-за незаинтересованности строителей и банкиров в получении денег «порциями» за свои услуги.

Тем не менее, первые москвичи уже заселяют квартиры, приобретенные ими в рассрочку.

 

 

Так, из ежегодно сдаваемых в Москве 44–46 тыс. квартир около 3%, т. е. 1300–1400 реализуется с отсрочкой платежа.

О том, что такое «ипотека», СМИ пишут много и подробно. В общих словах, это покупка квартиры или дома в кредит под залог приобретенной недвижимости, которая с первых дней покупки является собственностью заемщика. Ипотека дает широкие возможности, реализация которых зависит только от уровня ваших доходов: можно купить квартиру в элитном доме или простом панельном, можно купить квартиру на вторичном рынке или даже в таунхаусе. Ипотека предоставляет возможность улучшить жилищные условия тем, кто не может рассчитывать на получение бесплатного жилья и в то же время не готов сразу оплатить новую квартиру. Однако в Москве, в отличие от Запада, действует несколько схем приобретения жилья в рассрочку, и не все они являются классическим образцом ипотеки. Как и во многих других вопросах, в этом случае мы снова изобретаем свой путь.

Заграница нам поможет

Ветераном ипотечного движения на российском рынке является DeltaCredit банк, основанный в 2001 г. Инвестиционным фондом «США-Россия». До этих пор Инвестиционный фонд занимался реализацией своей программы жилищного ипотечного кредитования DeltaCredit, которая и дала имя новому банку. Интересно, что ипотеку в России банк внедряет на деньги, выделяемые конгрессом США. Всего за 2 года DeltaCredit банк выдал в Москве более 1,6 тыс. ипотечных кредитов, что позволяет ему быть лидером на московском рынке.

Банк выдает кредиты по нескольким программам: на покупку готового жилья (программы «deltaВариант» и «Базовая программа»), на квартиру в строящемся доме и на покупку загородной недвижимости. Обратимся к одной из них – «Базовой программе». Максимальный размер кредита составляет $450 тыс., минимальный – $17 тыс. в Москве и $10 тыс. в Московской области. Срок кредита – 10 лет, процентная ставка – 10–15%. Первоначальный взнос колеблется от 15 до 30% от стоимости квартиры. Здесь необходимо пояснение. Специалисты DeltaCredit банка впервые в России разработали и внедрили собственную технологию дифференцированного подхода к установлению процентной ставки по кредиту. Учитывается очень много параметров – стабильность и размер дохода заемщика, сумма первоначального взноса, срок, на который выдается кредит, и даже возраст заемщика.

От возможных рисков банк должен себя застраховать, следовательно, для заемщика небезразличны требования по страхованию, поскольку оплачивает ее он сам. Страховке подлежит приобретаемая квартира – от рисков повреждения; жизнь или временная потеря трудоспособности заемщика; риск утраты прав собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1,5% от суммы кредита. Если наступит страховой случай, страховая компания полностью погасит кредит банку.

DeltaCredit банк не требует поручительств физических или юридических лиц, а также наличия российского гражданства и постоянной регистрации в столице.

Если речь идет о кредите на квартиру в строящемся доме, максимальный размер кредита снижается до $200 тыс., но процентные ставки на этапе строительства составят 16–21%, выше и первоначальный взнос – 40% от стоимости квартиры.

На московском рынке DeltaCredit банк не монополист, ипотекой также занимаются Сбербанк РФ, Райффазенбанк, Европейский трастовый банк, Банк 1-й ОВК, «Банк Москвы» и многие другие. Каждый из них старается привлечь клиентов или более низкими процентными ставками, или увеличением сроков займа, или какими-то ноу-хау. Во всяком случае, выбор у москвичей есть.

Без посредника не обойтись

Но не всегда стоит начинать с выбора банка. Желающим купить квартиру по ипотеке рекомендуем обратиться в риэлторскую фирму, а уж ее менеджер поможет выбрать банк с учетом всех ваших возможностей. За вознаграждение (процент от получаемого кредита – до 3%) фирмы берутся собирать за вас кредитную историю, сопровождают юридическую сторону сделки, берутся увеличить срок расплаты и уменьшить проценты по кредиту. Кроме того, они знают к кому надо обращаться. Эффективность их работы высока – до 30% клиентов, обратившихся к риэлторам, в конце концов получают кредит. Сравните с 10% счастливчиков, напрямую обратившихся в кредитные учреждения.

Правда, для риэлторов ипотека пока не стоит на первом месте. Да и как иначе, если даже дорогая квартира в каком-нибудь «доме на набережной» уходит в течение недели, а новый монолитный дом или панельная многоэтажка распродается еще на стадии фундамента. Иными словами, переизбытка квадратных метров на рынке не наблюдается, а покупательная способность граждан отнюдь не падает. Но насколько долго продлится такая ситуация, не придет ли время, когда за каждым покупателем придется охотиться, умоляя его хотя бы в рассрочку приобрести неликвидный товар?

К счастью, дальновидные фирмы работают с клиентами, желающими приобрести квартиру в кредит. Например, «Бест-недвижимость» работает с надежными банками, в том числе и с DeltaCredit банком и Сбербанком. Критерии выбора банка разнообразны: выдает ли он рублевые кредиты или только валютные, требует ли поручителей и справки о доходах и т.д. Менеджеры корпорации «Бест-недвижимость» отмечают, что в этом году значительно выросло число обращений, связанных с намерением купить жилье в кредит. Правда, реализуются в основном проекты, связанные с покупкой квартир на вторичном рынке, поскольку на первичном возникают проблемы с оформлением прав собственности, да и процент кредита на вторичке значительно ниже.

Кубышка в стройсберкассе

Помимо классической ипотеки в Москве функционируют практически все схемы жилищного кредитования, существующие в мире.

После принятия Государственной думой Закона «О кредитных кооперативах» (7 августа 2001 г.) на рынок недвижимости стали выходить кредитные организации, использующие в своей деятельности богатый опыт европейских стран, в первую очередь, это так называемые строительно-сберегательные кассы. Однако, по мнению депутата Госдумы, председателя комиссии по ипотеке Ивана Грачева, необходим новый закон, регламентирующий их деятельность. В лучшем случае инициаторы действуют на основе Закона «О кредитных кооперативах», дающего возможность создавать кассы взаимопомощи при надежных, зарекомендовавших себя организациях.

«Первая домостроительная ссудосберегательная касса» (ПДСК), создание которой инициировано Европейским трастовым банком и ДСК-1, работает уже второй год. Рассмотрим схему получения кредита в ПДСК. Вступив в этот кооператив, член кассы вносит свои средства и вступает в накопительный период, получая за вклад в валюте 9% годовых. Заем предполагается выдавать на срок до 5 лет, при погашении кредита член кассы должен выплатить 15% годовых. Нетрудно подсчитать, что маржа составляет 6%. Обеспечением возврата займа служит договор залога кассе приобретенной квартиры.

Как рассказал директор Первой ссудосберегательной кассы Виталий Переяславский, ПДСК предполагает строго целевое накопление средств – только членами кассы и только на выдачу займа. Она не привлекает денег от юридических лиц, не берет кредиты у сторонних финансовых организаций. Выработана настолько сбалансированная система, что она не требует внешних вливаний. Однако, по немецкому опыту, не исключается участие в ПДКС так называемых «друзей вкладчиков» – членов кассы, которые не предполагают покупку недвижимости, а вносят сюда капитал, заинтересовавшись высокими процентами.

Квартира сегодня, а деньги завтра

Что же удерживает москвичей от заманчивой возможности приобретения квартиры в кредит? В первую очередь, высокие ставки процентных кредитов. Дело ведь еще и в психологии: не привыкли наши граждане возвращать взятое взаймы с процентами. Но в основном отпугивают суммы. С учетом процентов, налоговых выплат, страховок, стоимости оформления сделки, услуг риэлторов и оценщиков и т.д. к тому времени, когда вы полностью погасите кредит (допустим, через 15 лет), выяснится, что за квартиру стоимостью $60 тыс. вы заплатили вдвое большую сумму. Однако к тому времени, как утверждают профессионалы рынка недвижимости, реальная цена квартиры станет именно такой, около $120 тыс. И для прогноза основания есть: цена на недвижимость растет постоянно и неуклонно, в прошлом году, например, рост составил 15% – больше, чем процент по кредиту. Не забудьте при этом: ваша жизнь все эти 15 лет проходила не в тесной коммуналке, не в арендованном жилище сомнительного достоинства, а в хорошей собственной квартире.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...