На квартиру копим сообща

Сегодня столичный рынок недвижимости изобилует квартирами. Но что делать, если нужного для покупки квартиры своей мечты количества тысяч долларов ни на счету в банке, ни в "заначке" нет? В таком случае можно воспользоваться одной из накопительных схем, позволяющих приобрести квартиру в рассрочку, имея всего 50% ее стоимости.

Накопительные схемы чаще всего реализуются посредством ссудно-сберегательных касс (ССК), жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Теоретически накопительные схемы работают превосходно, а вот на практике иногда становятся настоящей головной болью людей, имевших неосторожность подобной схемой воспользоваться.

 

 

Хотели как лучше

Строительная ссудно-сберегательная касса (ССК) - это открытое акционерное общество со стопроцентным участием правительства Москвы. Это вариант немецкой классической схемы ипотеки. Суть ее проста: пока строится дом, каждый желающий приобрести в нем квартиру вносит 50% ее цены в ССК. Как только дом построен и принят госкомиссией, квартира оформляется в собственность человека, внесшего половину стоимости квартиры. Одновременно квартира передается в залог ССК до полного погашения задолженности. Таким образом, человек, будучи собственником наполовину оплаченной квартиры, живет в ней и выплачивает в течение трех-пяти лет оставшиеся 50% ее цены с процентами. Причем проценты эти относительно невысоки и составляют около 5-8% годовых в валюте.

До выплаты полной стоимости квартиры человек не имеет права совершать с ней какие бы то ни было сделки. Такую квартиру нельзя продать, поменять или подарить - в ней можно только жить. Или другой вариант: сдать квартиру и вырученные за нее деньги использовать для выплаты ее оставшейся стоимости. Таким образом квартира в течение нескольких лет окупится.

Весьма похожая накопительная схема положена в основу деятельности жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которых в Москве насчитывается около 2 тыс. В соответствии с п. 1 ст. 116 ГК РФ "Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов". Кооператив аккумулирует в себе членские взносы своих участников (пайщиков), с тем чтобы на эти деньги приобретать им квартиры. Кооператив как юридическое лицо заключает два договора: со строительной компанией и с собственными пайщиками. Строительная компания определяет свои условия: стоимость квадратного метра жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки платежа. Именно на этих условиях кооператив заключает договор со своими членами.

Членство в кооперативе начинается с уплаты взноса в размере $300-1000, а также подписания пайщиком личного заявления и составленного в произвольной форме договора с кооперативом. Интересно, что договор этот не попадает под юрисдикцию Закона "О защите прав потребителей", а потому при невыполнении руководством ЖК своих обязательств судиться с кооперативом будет не самым выигрышным мероприятием.

В зависимости от близости к желанной цели - получению квартиры - всех пайщиков кооператива можно разделить на четыре группы. Первую и, увы, самую "несчастную" группу составляют те, кто еще не внес в кооператив и 50% стоимости квартиры. Каждому, кто входит в эту группу, остается лишь копить деньги, чтобы в один прекрасный день заплатить кооперативу половину цены будущей квартиры. Во вторую группу входят те, кто внес в кооператив пресловутые 50% и смиренно ожидают права на подбор жилья, причем в порядке живой очереди. Третья группа состоит из счастливчиков, уже выбравших себе квартиры и оформивших их как свою потенциальную собственность.

"Потенциальную" - это потому, что собственником квартиры, оформленной на пайщика, является кооператив. Квартира перейдет в собственность пайщика не раньше, чем он выплатит кооперативу ее полную стоимость. А пока квартира оплачена не полностью и принадлежит кооперативу, пайщик живет в ней по договору о безвозмездном пользовании. Договор этот расторгается только после того, как пайщик выплатит кооперативу 100% цены квартиры. Иногда поступают иначе: в качестве оплаты новой квартиры пайщик передает свою "старую" квартиру кооперативу и, не выезжая из нее, оплачивает только разницу между стоимостью приобретаемой (новой) и стоимостью передаваемой ("старой") квартиры. Опять-таки существует вариант перевести квартиру в режим самоокупаемости, т. е. сдать ее и спокойно ждать, пока стоимость квартиры не будет выплачена кооперативу в полном объеме.

Стоит отметить, что пайщик, живя в квартире и выплачивая кооперативу вторую половину ее стоимости, также вносит в кооператив членские взносы - по сути те же проценты, которые составляют 3-5% годовых. Деньги эти тратятся, по крайней мере, "формально", на нужды кооператива, например, на оплату налогов и рекламы.

И наконец, четвертая группа состоит из тех, кто лет за 5-10 выплатил кооперативу всю стоимость квартиры и стал ее полноправным собственником.

Кроме ссудно-сберегательных касс, жилищных и жилищно-строительных кооперативов действуют также и другие жилищные объединения граждан. К ним относятся коммандитные товарищества (ст. 82-85 ГК РФ) и некоммерческие объединения (ст. 118 ГК РФ). Поскольку в основе их деятельности лежат принципы, схожие с вышеописанными, мы не будем повторяться в изложении тех же схем. Кроме того, на практике чаще всего встречаются именно ССК, ЖК и ЖСК, к рассмотрению их практической деятельности мы и обратимся.

А получили как всегда

К сожалению, работа ССК, ЖК и ЖСК только на бумаге выглядит очень привлекательно и вселяет самые радужные перспективы. Реальная жизнь вносит в стройную теорию свои коррективы, порой изменяя ее до неузнаваемости.

Дело в том, что жилищное объединение может прекратить свое существование задолго до того, как пайщики получат долгожданные квартиры. Кажется, все в порядке: паевые взносы исправно вносятся, люди ожидают получения квартир... И вдруг - организация прекращает свое существование или отказывает пайщикам в предоставлении квартир.

Одна из причин, по которой пайщики могут остаться "с носом" и с изрядно похудевшими кошельками, - банкротство жилищного объединения. Такое банкротство может быть искусственно вызвано, или, проще говоря, "объявлено" руководителями объединения, решившими, что на ближайшее десятилетие они вполне обеспечили себе безбедное существование. Или же банкротство объявляется в результате явного снижения доходов тех же хозяев. В любом случае данная процедура является абсолютно законной, а потому привлечь мошенников к уголовной ответственности не удастся ни по одной из статей. Не поможет тут ни ст. 159 (мошенничество), ни 171 и 173 (лжепредпринимательство), ни ст. 195 и 197 (лжебанкротство). К сожалению, пайщики, "кинутые" подобным образом, свои деньги, некогда добровольно отданные мошенникам, вряд ли увидят.

Другой способ, с помощью которого обманывают доверчивых пайщиков, - это замораживание строительства на неопределенный срок (здесь мы имеем в виду кооперативную стройку). Пайщикам, вносившим деньги по накопительной схеме, просто отказывают в выкупе жилья! В этом случае пайщики получают обратно лишь незначительную часть денег, заплаченных кооперативу. Большую же часть кооператив кладет себе в карман под видом неустойки или вступительных членских взносов.

Еще один способ, которым не брезгуют иные любители наживы, - предложение одной квартиры нескольким пайщикам. Здесь играют на том, что в любом доме есть квартиры "получше" и "похуже", т. е. ликвидные и не очень. Кооператив предлагает каждую ликвидную квартиру сразу нескольким пайщикам, после чего объявляют "форс-мажор" и великодушно предоставляет пайщикам выбор: или доплатить за ликвидную квартиру, или взять ту, что "похуже".

Закончим перечень проделок мошенников описанием еще одной процедуры, цель которой все та же - нажиться за счет пайщиков. В жилищных организациях, к которым относятся коммандитные товарищества, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, руководители могут запросто переизбрать правление, ревизионную комиссию и назначить нового бухгалтера. Такая политика нужна для внесения в деятельность жилищной организации изменений, которые соответствуют отнюдь не интересам пайщиков.

Юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости, настоятельно советуют быть осторожными с разного рода жилищными организациями с целью получения квартиры. Велик риск и без денег остаться, и новой квартиры никогда не увидеть. Дело в том, что при существующем законодательстве можно вполне легально "кинуть" пайщиков. Разумеется, пока такая возможность существует, ею будут пользоваться весьма активно. Да и нелегальным способам обмана мошенники всегда уделяют должное внимание: быстро изучают и внедряют в жизнь.

Вера Ковалева Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...