Новые песни... о старом

Чтобы оживить национальный проект по созданию доступного жилья, власти предлагают кредитным организациям создавать более привлекательные для населения ипотечные продукты. Однако банки не готовы к значительному снижению процентов и увеличению сроков кредитов. А само развитие ипотеки приведет только к дальнейшему росту стоимости жилья.

Виновный в недоступности жилья наказан

Вы когда-нибудь пытались разогнать автомобиль, в который залили некачественный бензин? Педаль газа уже в полу, а на спидометре все те же 60 км/ч.

 

 

Что-то похожее происходит сейчас и с национальным проектом "Доступное жилье". Можно поменять водителя, хотя опытные автолюбители знают - быстрее машина не поедет.

Между тем реанимацию программы власти начали именно с этого. 6 июня стало известно, что от занимаемого поста освобожден замминистра регионального развития Владимир Аверченко. Он "лишь формально отвечал в министерстве за нацпроект, но кто-то должен был ответить за его срыв", - пишут "Ведомости" в номере от 7 июня. Среди прочих размышлений о причинах отставки высказывается предположение, что отставка замминистра связана с желанием освободить место для более сильного управленца. Однако последовавшие новости скорее обескуражили, чем обнадежили.

Если продолжать сравнения на автомобильную тематику, предложено было не прочистить бензобак и всю топливную систему, а в дальнейшем еще и сменить бензоколонку, а поменять, например, свечи.

9 июня газета "Взгляд" сообщила, что Президент РФ выразил недовольство темпами роста ипотечного кредитования. Несмотря на многочисленные и оптимистичные заявления о том, что ипотека движется по стране семимильными шагами, цифры далеко не впечатляют. С 1994 по 2006 год сумма выданных кредитов выросла всего в 3,5 раза - до 56,3 миллиарда рублей. За неполные шесть месяцев текущего года, благодаря реализации программы "Доступное жилье", эта цифра возросла более чем в два раза, до 116 миллиардов.

Бег на месте

Идея более чем ясная. Доступное жилье необязательно должно быть дешевым. В конце концов, дешевизна - понятие относительное. Гораздо важнее иметь возможность получить кредит на устраивающий тебя разумный срок и под разумные проценты. Во всяком случае, западные страны, в которых ипотека уже явление состоявшееся, а не формирующееся, смогли поставить дело так, что и волки (организации, выдающие кредиты) сыты, и овцы (получатели кредитов) целы.

Но в нашем случае ситуация все больше начинает напоминать бег на месте. Года два назад, когда ипотека стала входить (точнее, ее стали вводить) в моду, было замечено, что, несмотря на все теоретические достоинства, она может столкнуться с вполне практическими проблемами. Первая - отсутствие у российских кредитных организаций длинных денег. За последние пару лет многие банки стали так широко использовать потребительское кредитование, что стало ясно - пока этим самым длинным деньгам просто неоткуда взяться, потому что гораздо выгоднее торговать короткими.

Второй проблемой становится рост цен, связанный с увеличением спроса, вызванного ипотекой. Выданные за полгода в качестве ипотечных кредитов 60 миллиардов рублей - цифра внушительная, особенно на фоне прошлых сомнительных достижений. Однако за это же время цены на столичное жилье, например, выросли более чем на 40 процентов. Конечно, прямой корелляции между двумя явлениями нет, но любой школьник, читавший учебник экономики, может понять, что при условии дефицита предложения повышение спроса по определению вызовет рост цен.

Получается, что за прошедшие два года, по сути, ничего не изменилось. Остаются те же проблемы, для которых предлагаются решения, ранее признанные неэффективными. А покупателям по-прежнему приходится жаловаться на дефицит жилья, дороговизну и краткосрочность ипотечных кредитов.

Дешевле не будет...

И, судя по всему, в ближайшем будущем эти жалобы не прекратятся. Несмотря на то, что "Ведомости" от 13 июня сообщают, что многие банки идут на смягчение своих кредитных схем, к реальному улучшению ситуации для заемщиков это не приводит. С учетом нынешнего лавинообразного роста цен на московское жилье клиентам необходимы крупные и длинные кредиты. Газета пишет, что сами банкиры признают - такого продукта на рынке нет. "Срок в 25 лет - в большей степени маркетинговый ход банков. По расчетам Городского ипотечного банка, заемщик с доходом 2000 долларов в месяц может претендовать на кредит в размере 72000 долларов при сроке займа 10 лет. А при кредитовании на 15 лет максимальная сумма кредита составит 87000, на 20 лет - 93000, а на 25 лет она увеличится всего на 2500 до 95500 долларов", - указывает автор.

Пока что не идет речи и об удешевлении кредитов. Несмотря на то, что некоторые банки активно рекламируют снижение ставок, на деле этого не происходит. "Отправляясь за кредитом в банк, который объявил ипотеку по ставке от 9%, клиенты должны понимать, что отвечать критериям такой программы сможет не каждый", - указывает представитель одной из банковских структур.

"Финанс" в номере за неделю с 12 по 18 июня пишет еще об одной проблеме, с которой сталкиваются многие из тех, кто претендует на покупку жилья на первичном рынке. Несмотря на то, что конкуренция на московском рынке ипотеки растет, "лишь немногие кредиторы соглашаются работать с новостройками. Но и они предлагают, мягко говоря, не слишком выгодные условия", - пишет автор, делящийся собственным опытом приобретения нового жилья в кредит.

...и не надо

Газета "Коммерсантъ" в номере от 19 июня предупреждает, что надеяться на серьезное снижение ставок по кредитам не стоит - они и так уже снизились, причем не из-за естественных факторов, а по причине прихода серьезных конкурентов, которые изменили рынок. Впрочем, пока не произошло никаких перемен у строителей, отсутствие сверхпривлекательных предложений по кредитам должно радовать. Страшно предположить, что было бы с ценами, стань ипотека по-настоящему массовой и доступной. Не случайно аналитик, мнение которого приводит издание, говорит, что в ситуации, когда жилье дорожает такими темпами, никакая ипотека не поможет.

В ожидании перемен

В самом деле, с начала года стоимость квадратного метра в Москве выросла уже на тысячу долларов. Подмосковная недвижимость также дорожает гигантскими темпами. Что неудивительно: вслед за дефицитом в нижнем ценовом сегменте на первичном рынке наблюдается и снижение объемов предложения на вторичке. Прогнозы о том, что будет дальше, разнятся.

В мае темпы роста упали с 9,3 до 6,7 процента. Цифры обнадеживающие, но не успокаивающие. Совершенно понятно, что рост на уровне 9-10% - запредельный, и он не идет на пользу всему рынку. Падение до 6-7 процентов - такой же повод для радости, как если на смену очень плохой погоде приходит просто плохая. Радоваться в этом случае может только оптимист. Впрочем, определенные поводы для этого оптимизма действительно есть.

Так, "Независимая газета" в номере от 15 июня, пишет, что аналитики некоторых строительных компаний соглашаются, что начавшееся в мае снижение темпов - не результат влияния сезонного фактора. Пока что рано говорить о том, что замедление может стать более или менее долгосрочной тенденцией. Не стоит тешить себя и надеждами, что в настоящее время ситуация похожа на ту, что была весной 2004 года, после чего на рынке на год воцарился штиль. А вот тот факт, что несмотря на сохраняющийся дефицит ажиотаж спадает, может действительно благоприятно повлиять на рынок.

Дефицит покупателей

В одном из прошлых обзоров мы говорили о том, что волна роста обязательно смоет большой пласт покупателей. Одни отложат покупку из-за нехватки средств. Другие, напротив, поторопятся, понимая, что дешевле не будет. Но при столь высоких темпах роста цен, неподкрепленных ни адекватным ростом благосостояния, ни предложением на рынке кредитования, на их место не придут другие.

Эта ситуация уже проявилась в экономклассе на первичном рынке. "Газета" в номере от 22 июня пишет, что значительное число покупателей в этом сегменте уже переориентировалось на Подмосковье, где можно за ту же сумму найти гораздо лучшее предложение. Как считает эксперт, "прослеживается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые требуют сегодня продавцы". Вообще, большинство аналитиков возвращается к умеренным прогнозам - вакханалии цен первых шести месяцев во втором полугодии не будет, однако о стагнации речи также не идет. Цифры колеблются в районе 1-2% в месяц, хотя есть мнение, что планка на уровне 4 тысяч долларов будет преодолена уже в этом году.

То, что российский рынок жилья живет по собственным законам, известно практически всем. Это подтвердил французский физик, об исследование которого рассказала 13 июня интернет-газета "Взгляд". Итоги, к которым пришел ученый, новизной не отличались - получилась достаточно стандартная схема, при которой семилетний рост сменяет трехгодичный период стагнации и падения. Интересно другое. Российские риэлторы заявили, что в нашей стране эта схема работать не будет - по их мнению, цикл следует увеличить с 10 до 15 лет.

Дольщиков защитят повышением цен

Скандал с обманутыми вкладчиками если не завершается, то, по крайней мере, близится к развязке. В июне стало известно, что Правительство Москвы все-таки смогло найти строителей, согласившихся на роль достройщиков - в обмен на будущие преференции или без оных. Впрочем, говорить о полном и адекватном решении проблемы не приходится. Как пишут "Известия" (19 июня), "в перечне конфликтных адресов, с которыми работает столичное правительство, отсутствуют объекты, возводимые по заказу федеральных ведомств. Не включены в этот список и жертвы двойных продаж". Таким образом, количество пострадавших искусственно снизилось с 6 тысяч (по данным независимых комитетов) до 1804. Что, впрочем, можно было предполагать - найти добровольцев на такую благотворительную стройку нелегко, даже обладая ресурсами московского правительства.

Вопрос, портящий немосквичей

"Не как все" - это определение в последнее время очень хорошо применимо к столице. Сначала мы столкнулись с дефицитом в наиболее востребованном сегменте жилья. Теперь нехватку предложения создают на рынке гостиничной недвижимости. Трехзвездочные гостиницы закрываются сегодня, новые койко-места того же уровня в строй будут вводиться в будущем, а в это время туристам остается выбор между 4 и 5 звездами. Богатый выбор с точки зрения предложения, но не радующий глаз потребителя ценами. Как пишет "Взгляд" (номер от 14 июня), мэр Москвы Юрий Лужков пообещал, что в ближайшее время ситуация улучшится. До конца года в эксплуатацию будут введены 15 гостиниц, большая часть которых будет соответствовать уровню три звезды, "в будущем году мы построим около полусотни гостиниц, а дальше Москва будет прирастать количеством гостиниц по две в месяц", - пообещал градоначальник. Возможно, так оно и будет, хотя также задекларированная мэром проблема нехватки земель под гостиничную застройку дает повод задуматься - а не решат ли в итоге чиновники отдать имеющиеся участки под более дорогие отели?

Тем более, что для дешевого сегмента было озвучено новое предложение. Заключается оно в том, чтобы построить большое количество мотелей-перехватчиков вокруг МКАД. Делается это для того, чтобы привлечь автотуристов, но, как пишет "вгляд", "основными гостями этих отелей станут иногородние представители малого бизнеса и дальнобойщики", в то время как задекларированная целевая аудитория скорее предпочтет переночевать ближе к центру города, хотя это и будет стоить дороже.

Александр Дмитриев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...