"Первые сделки закладывают историю для анализа"

Руководитель программ технического содействия Международной финансовой корпорации (IFC) в сфере жилищного финансирования в России и Центральной Азии:

"Первые сделки закладывают историю для анализа"

– Означает ли проведение первых сделок по секьюритизации, что ипотечный рынок достиг больших объемов в России и нуждается в дополнительном фондировании?

– Не только объемов, но и таких темпов роста, когда собственных средств банков уже не хватает на его поддержание. Однако цель секьюритизации состоит не только в привлечении финансирования, но и в изменении структуры активов и обязательств. Для крупных банков – Сбербанка или того же ВТБ – финансирование ипотечных операций выгоднее проводить за счет собственных средств, привлеченных депозитов, кредитных линий или выпуска корпоративных облигаций. Когда ВТБ приобрел Гута-банк, его капитал существенно уменьшился, при том что портфель долгосрочных кредитов постоянно увеличивался.

 

 

И чтобы соответствовать требованиям Банка России по достаточности капитала, необходимо было соответствующим образом его увеличить либо вывести с баланса долгосрочные активы, что и сделал ВТБ посредством секьюритизации.

– Насколько адекватна стоимость выпущенных ВТБ и Городским ипотечным банком ценных бумаг?

– Сведений о реальной стоимости заключения сделок по секьюритизации в открытом доступе нет. Есть официально публикуемые в проспекте эмиссии данные о структуре сделки, о купонах по траншам, в которые была структурирована ценная бумага, однако реальную стоимость привлечения финансирования для банка они не показывают. Во-первых, мы не знаем реальную цену приобретения бумаг, она не раскрывается. А бумагу номиналом, допустим, $73 млн могут купить как за $120 млн (c премией, если покупатель предполагает, что ставки будут сильно падать в ближайшее время), так и за $50 млн (с дисконтом, если есть прогноз о том, что ставки будут расти). Кроме того, для подсчета реальной стоимости рефинансирования посредством секьюритизации номинальную стоимость нужно увеличить на различные платежи эмитента посредникам (юридическим консультантам, андеррайтерам сделки и т. д.) и стоимость обслуживания данного пула кредитов (от 0,10 до 0,30%), если этим продолжает заниматься эмитент. Плюс к этому инвесторы выкупают обычно не все транши. Низший выкупает эмитент, что тоже влияет на реальную стоимость привлечения средств. Комбинация всех этих факторов и дает реальную стоимость финансирования.

– Можно ли предположить реальную цену этих двух сделок?

– Для российских банков они первые, именно поэтому предположения строить сложно. Могу лишь сказать со слов рейтинговых агентств, которые рейтинговали эти ценные бумаги, и потенциальных инвесторов, что ориентация была на прибалтийский опыт. То есть стоимость финансирования колебалась в районе LIBOR+1,6 – LIBOR+2. Страны Прибалтики брались в качестве базы для сравнения, потому что у нас недостаточно исторических данных, на основании которых и делаются основные выводы при присвоении рейтингов и получении соответствующей стоимости. Чтобы модели, используемые инвестором для анализа инвестиции были точными, нужны данные о платежной истории, истории дефолтов, досрочного погашения, как полного, так и частичного. При отсутствии таких сведений, инвесторы и рейтинговые агентства делают консервативные предположения, то есть завышают эти данные. Первые сделки по секьюритизации ипотеки тем и ценны, что начинают закладывать историю для анализа поведения таких ценных бумаг. После их погашения рейтинговые агентства получат возможность более точно моделировать другие выпуски.

– Вы прогнозируете дальнейшее развитие этого сегмента?

– Я бы не стала идеализировать ситуацию. Конечно, ведущие российские банки накопили достаточный для секьюритизации портфель ипотечных кредитов в $100 млн. Однако в идеале ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, должны выпускаться чуть ли не каждый день, а на возобновление портфеля такого объема понадобится достаточно продолжительное время. Это связано с недостаточным развитием первичного рынка ипотечного кредитования, по отношению к которому рынок секьюритизации ипотеки вторичен.

– Но согласно данным ЦБ, за год с июля 2005 года рынок ипотечного кредитования показал четырехкратный рост – с 45,51 млрд руб. до 167,28 млрд руб...

– Да, темпы впечатляют, но с другой стороны, ипотечные кредиты не составляют и 1% валового продукта (без учета кредитов АИЖК), а в пересчете на одного гражданина их объем составляет всего лишь около $40. Это ничтожно мало по сравнению с другими странами. Например, в Словении, демонстрирующей в этом отношении один из худших результатов по Европе, на человека приходится €194 ипотечных кредитов, а в Великобритании, лидирующей на европейском ипотечном рынке, €20 835.

– То есть говорить о начале формирования вторичного рынка ипотечного кредитования пока рано?

– Не рано, но именно о начале. Пока российские банки провели лишь три такие сделки. В ближайшее время, я думаю, пройдет еще несколько – в том числе не офшорная, а "домашняя" секьюритизация. Можно ожидать, что на рынок выйдут те банки, которые достигли портфеля на уровне $100 млн и больше, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Но в ближайший год бума я не ожидаю. Достаточно проанализировать статистику. В США, где самый развитый в мире ипотечный рынок, совокупный ипотечный портфель банков составляет более $9 трлн. Вывод очевиден.

Светлана Дементьева Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...